Un nostro lettore ci chiede:

Gentilissimi Signori da un po di tempo sono consigliere di un condominio di 103 appartamenti con tre corpi , lo stabile  A è composto da quattro scale  A B C D  con millesimi di proprietà intorno all 8,50 % , il corpo B con 8 salinate H I L M N O P Q  con millesimi di proprietà intorno  all 10,50 il terzo è composto da tre villette  con millesimi intorno 11,50 % Tutte le spese inerenti le parti comuni furono suddivise in millesimi di proprietà. da tre consiglieri che guarda caso facevano parte del complesso con minore millesimi. Il dubbio mi è sorto effettuando una verifica sull’illuminazione esterna, infatti per illuminare il corpo con minore millesimi sono installati 28 punti luce , per il complesso B millesimi 10,50 n 14 , oltre all’illuminazione, la pulizia esterna e sgombero neve e giardinaggio, manutenzioni straordinarie vengono suddivise per millesimi pur avendo il corpo A 2000 mq di strada in più scalinate vialetto che vengono utilizzate quai esclusivamente dai condomini con meno millesimi. La domanda è questa può l’assemblea a maggioranza variare un regolamento effettuato decine di anni fa dove e chiaramente iniquo . Grazie.

 

Dalla domanda mi sembra di capire che si è in presenza di un supercondominio composto da due fabbricati più tre villette. Per tale motivo le spese relative ai beni in comune a tutti gli edifici, tra cui l’illuminazione, vanno divise in base ai millesimi generali del supercondominio. Questo anche perchè  l’illuminazione va considerata quale elemento per la stessa sicurezza di tutti i condomini.

E veniamo adesso alla domanda, si chiede di variare il regolamento credo che la domanda abbia riguardo invece alla variazione dei millesimi.
Per detta modifica dei millesimi la legge di riforma del condominio n. 220/2012  intervenendo a modifica dell’art. 69 delle Disposizioni di attuazione  del codice civile ha previsto che le rettifiche o modifiche alle tabelle millesimali già esistenti si approvano con l’unanimità dei partecipanti al condominio.
“Tali valori possono essere rettificati o modificati anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza di cui all’art. 1136, secondo comma, del codice (e quindi con la maggioranza dei presenti in assemblea che raggiungano almeno 500/1000) nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando per le mutate condizioni di un edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzioni  di unità immobiliari è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tale caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Detta normativa si applica quando si è in presenza di un regolamento contrattuale o assembleare non si applica quando le tabelle millesimali sono state approvate insieme ad un regolamento contrattuale però in deroga ai principi normativamente previsti. In questo solo caso occorrerà sempre l’unanimità dei consensi.

​Comunque, si risponde anche alla domanda relativa alla possibilità di modifica dei regolamenti. Quelli assembleari e quelli contrattuali si possono modificare con la stessa maggioranza degli intervenuti in assemblea con 500 millesimi di cui al II comma dell’art. 1136 c.c. tranne che, per i regolamenti contrattuali, le clausole che stabiliscono servitù o riserve di proprietà o limitazioni ai diritti dei condomini.

Rodolfo Cusano