Pietro D’Antò  avvocato “Il condominio Nuovo”


La sentenza, nel confermare la giurisprudenza della stessa Corte, afferma che: “in tema di utilizzazione del muro perimetrale dell’edificio condominiale da parte del singolo condomino, costituiscono uso indebito della cosa comune, alla stregua dei criteri indicati negli artt. 1102 e 1122 c.c., le aperture
praticate dal condomino nel detto muro per mettere in collegamento locali di sua esclusiva proprietà, esistenti nell’edificio condominiale, con altro immobile estraneo al condominio, in quanto tali aperture alterano la destinazione del muro, incidendo sulla sua funzione di recinzione e possono dar luogo all’acquisto di una servitù (di passaggio) a carico della proprietà condominiale”.
[Cassazione, Sez. 2^ Civ., sentenza n 21395 del 18 settembre 2013]

Riparto delle spese e competenza dell’assemblea
Sono di competenza dell’assemblea tutte le spese in comune che attengono gli elementi esterni del balcone ed ineriscono alla facciata.

Al riguardo, va chiarito che i balconi si compongono di una pluralità di elementi (piano di calpestio, soletta, frontalino, sottobalcone) ed assolvono una duplice funzione: costituiscono da un lato una proiezione dell’appartamento cui accedono e dall’altro parte integrante e strutturale della facciata, ponendosi come elemento decorativo ed estetico dello stabile. Deve essere innanzitutto sottolineato come l’evoluzione giurisprudenziale abbia determinato, nel corso degli anni, il progressivo abbandono del criterio per cui ogni spesa relativa al balcone deve essere sostenuta dal proprietario dello stesso sulla scorta della considerazione che il balcone è indubbiamente una pertinenza della proprietà esclusiva cui serve e a cui accede, a favore del principio di funzionalità. Ne deriva che dottrina e giurisprudenza oggi prevalenti, considerano i balconi di proprietà esclusiva come proiezione della proprietà individuale per quanto attiene la possibilità di affaccio e di utilizzazione esclusiva, mentre tendono a considerarli come parti comuni in relazione alla loro stretta inerenza alla facciata, della quale sono componenti essenziali.

A questa duplice funzione individuale e collettiva dei balconi viene, pertanto, ricondotto il regime di riparto delle relative spese di manutenzione.

Si afferma, in generale, che competono al proprietario dell’unità immobiliare dalla quale si accede al balcone le spese relative al piano di calpestio o alla parte interna dei parapetti del balcone mentre, invece, gravano sul condominio le spese necessarie al fine di garantire e salvaguardare l’armonia estetica della facciata ossia tutte quelle spese che concernono gli elementi esterni dei balconi, che ineriscono alla facciata, concorrendo insieme ad essa a conferire allo stabile quel decoro architettonico che costituisce bene comune dell’edificio. Devono, pertanto, essere considerate di competenza dell’assemblea condominiale le spese relative alle parti che, pur essendo ricomprese nella proprietà esclusiva dei singoli condomini, sono tuttavia strettamente connesse con le facciate del fabbricato, in quanto collegate a queste ultime, sotto il profilo tecnico, da un inscindibile rapporto di funzionalità e complementarità.

Le spese che attengono alla funzionalità del balcone come proiezione della proprietà individuale debbono, per contro, essere eseguite dal proprietario dell’appartamento cui il balcone inerisce, quali sono quelle per la manutenzione della soletta e della ringhiera. (cfr. giur. merito Trib. Roma 24/02/2009 n. 4150). (Tribunale, Napoli sez. 11 civ. sentenza n. 5515 del 30 aprile 2013)


Tratto dalla rubrica “Giurisprudenza” de Il Condominio Nuovo. Per leggere molti altri interessanti articoli collegati a: shop.ilcondominionuovo.it e abbonati alla rivista.