D: Su un’area di 2000 mq recintata con muretto e sovrastanti ringhiere  si trovano due edifici uguali e speculari fra loro composti ciascuno di dodici appartamenti, dodici box, dodici cantine. Gli appartamenti, i box auto e le cantine sono diverse nelle dimensioni e nelle sistemazioni. Fra i due edifici sorge un giardino piantumato, fruibile da tutti i ventiquattro condomini, si trova, inoltre, un pozzo, un impianto d’illuminazione. L’area recintata è dotata di due ingressi carrabili con apertura telecomandata e di due cancelli elettrici pedonali. Il supercondominio dal Settembre  2002  “avrebbe” un regolamento discusso in assemblea congiunta fra i proprietari di entrambi gli edifici che non è stato mai registrato. I due edifici sono dotati ciascuno di tabelle millesimali distinte e indipendenti. La ripartizione dei costi per la manutenzione delle proprietà comuni ad entrambi gli edifici è stata stabilita da criteri approvati con delibera intercondominiale all’unanimità dei presenti (circa il 90%) nell’ottobre 2012 e rispettata fino al 2016. Il totale della spesa era divisa al 50% fra le due palazzine ed ognuna delle quali ha adottato il sistema di ripartizione all’interno del proprio condominio secondo le tabelle millesimali di proprietà generale in vigore l’uno;  mentre l’altro edificio ha ripartito il suo 50% in parti uguali. E’ in atto una controversia fra i condomini della palazzina che ha adottato l’applicazione dell’art. 1123 del c.c. . Il quesito che pongo è il seguente: Atteso che nell’edificio in cui si è adottato il criterio di rpartizione dei costi in parti uguali fra i condomini e che non vogliono saperne niente degli altri; E’ giusto ripartire il 50% dei rimanenti costi applicando quanto stabilito dal codice civile all’art.1123. ?
Cordialmente grazie Nanni Torru.

R: Per poter rispondere alla domanda, occorre preliminarmente precisare che a dire del richiedente appare che mentre il supercondominio ha deciso di ripartire i costi al 50 % fra le due palazzine con regolare delibera non viene detto se i due condomini a loro volta avrebbero operato altra decisione però approvandolo con altra delibera. Se così fosse questa sarebbe completamente nulla perchè approvata da organo non competente (l’assemblea del singolo condominio). 

Ciò stante la ripartizione delle spese del supercondominio va fatta ai sensi dell’art. 1123 c.c. Per cui ogni altra decisione, andando a mutare i principi previsti dall’ordinamento la stessa dovrebbe essere assunta all’unanimità dei componenti il supercondominio. Per cui è la ripartizione in parti uguali che è illegittima, perchè essa si può fare ex art. 1102 in virtù del rinvio ex art. 1139 solo quando le tabelle millesimali manchino del tutto e salvo conguaglio. Ma in un supercondominio le spese vanno suddivise sulla base della tabella generale del supercondominio.

Insomma, il supercondominio va considerato come un condominio a parte che segue pur sempre i principi dettati in materia condominiale dal codice.  

 Il Condominio Nuovo
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