Sismabonus e Superbonus 110%. Il rischio delle imprese di costruzione,
e quelle immobiliari in generale, di non accedere al credito d’imposta.

 

 

L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazione, dalla legge
17 luglio 2020 n.77, al comma 4, stabilisce che, per gli interventi di cui ai commi da 1-bis a 1-
septies dell’articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, l’aliquota delle detrazioni spettanti è
elevata al 110% per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021.
Quindi chi vuole beneficiare della detrazione d’imposta del 110% deve rispettare sia i requisiti del
citato Decreto Rilancio sia i requisiti dell’altrettanto citato Decreto legge n. 63, entrambi noti agli
addetti ai lavori. Ciò che qui interessa è mettere in risalto i risvolti imprenditoriali di un simile
assetto normativo.
Le imprese di costruzione o immobiliare hanno mostrato un particolare interesse per queste
agevolazioni fiscali vista l’enorme opportunità commerciale di poter offrire al pubblico immobili
con prezzi fortemente scontati. È infatti prevista la possibilità di vendere unità immobiliari,
soggette a misure antisismiche, indicate all’art. 16 bis, comma 1, let i) del Tuir 1986, realizzate da
imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare mediante la demolizione e la ricostruzione di
interi edifici, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, qualora le norme
urbanistiche vigenti consentano tale aumento.

Questa vendita deve però avvenire entro 18 mesi
dalla data di conclusione dei lavori.
Spesso, gli imprenditori del settore si concentrano sugli adempimenti da rispettare, soprattutto
per ciò che concerne la parte documentale ( asseverazioni, progetti, autorizzazioni e permessi) e i
tempi entro cui finire i lavori (31 dicembre 2021, almeno per ora). Minore attenzione viene riposta
al versante della tempistica di inizio dei lavori. In particolare al momento in cui è iniziata la
procedura autorizzatoria degli interventi antisismici.
L’articolo 16, commi 1-bis, 1-ter e 1-quater, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, prevede, per
il quinquennio dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021, una detrazione per le spese sostenute
per interventi relativi all’adozione di misure antisismiche (cd. “sismabonus”), le cui procedure
autorizzatorie siano iniziate dopo il 1° gennaio 2017.

L’Agenzia delle entrate è intervenute più di una volta per ribadire la perentorietà della data di cui si
parla: con la circolare del 31 maggio 2019 n. 13/E, successivamente in due risposte, la 431 del 25
ottobre 2019 e la 93/E del 24 marzo 2020.
Per ciò che concerne la circolare n. 13/E, si legge espressamente che a partire dal 1° gennaio
2017 la detrazione d’imposta riguarda le spese sostenute per interventi le cui procedure
autorizzatorie siano iniziate dopo la predetta data (p. 268).
L’Agenzia conferma la richiamata interpretazione restrittiva dell’art 16, comma 1 bis del decreto
legge 4 giugno 2013, n. 63, con due risposte, la 431 del 25 ottobre 2019 e la 93/E del 24 marzo 2020.

Attraverso i casi concreti oggetto delle interpellanze, si può arrivare a capire la dimensione del rischio a cui si va incontro di vedersi negato in bonus fiscale a favore degli acquirenti delle
unità immobiliari a lavori antisismici terminati.

Nella risposta n. 431, l’Agenzia stabilisce che in merito al caso sottoposto al suo esame,
l‘originario Permesso di Costruire è stato richiesto e rilasciato nel corso del 2016, mentre l’istanza
per il PdC in variante è stata presentata il 14 aprile 2017 e il relativo permesso rilasciato il 19
dicembre 2017. Il 27 luglio 2017, invece, è stata presentata la Comunicazione di Inizio Lavori del
Permesso di costruire, con il contestuale deposito del progetto delle strutture e
dell’asseverazione.
Tuttavia, dalla documentazione prodotta dall’Istante, non emerge alcun parere dell’Ufficio tecnico
del Comune che attesti una diversa e successiva (rispetto all’originario titolo abilitativo urbanistico) data di inizio del procedimento autorizzatorio e, considerato che, la Comunicazione di Inizio Lavori è stata presentata in ottemperanza al PdC originario (2016) a completamento e
sostanziale collegamento con quest’ultimo, l’Agenzia ha risposto che l’Istante non può beneficiare della detrazione d’imposta di cui al citato articolo 16, del decreto legge n. 63 del 2013. Ciò indipendentemente dal momento di presentazione dell’asseverazione.

Nella seconda risposta di interpello richiamata più sopra, la 93/E del 24 marzo 2020, il caso concreto si riferisce ad un intervento molto più complesso di rigenerazione urbana, consistente
nella demolizione di fabbricati esistenti e nella costruzione di un complesso edilizio con un miglioramento di due classi di rischio sismico rispetto alle strutture preesistenti.
Le procedure autorizzatorie si articolano in diversi atti e fasi successive, che iniziano con l’approvazione del piano attuativo e del progetto planovolumetrico, per poi passare alla stipula
della convenzione , che prevede la cessione gratuita all’Ente Locale delle opere di urbanizzazione , per concludersi con il rilascio del titolo abilitativo.

L’Agenzia delle Entrate ritiene che, nel caso esaminato, le procedure autorizzatorie non siano iniziate con la richiesta dei titoli abilitativi ma con i precedenti atti di approvazione emessi dal Comune, indispensabili al rilascio delle medesime autorizzazione a costruire. Atti che comunque
sono anteriori al 1° gennaio 2017.

Gli Uffici Fiscali Centrali hanno pertanto respinto la richiesta di bonus fiscale a favore degli acquirenti delle unità immobiliari ricostruite in chiave antisismica. All’impresa è stata riservata la
possibilità di accedere ai vantaggi fiscali solo se avesse ottenuto dal Comune un’attestazione dalla quale risultasse che la procedura autorizzatoria sia stata avviata dopo il 1° gennaio 2017. Al lettore appare chiara la difficoltà di perseguire tale soluzione.

Dr. Armando Mendozza
Esperto in finanza agevolata