Avv. Pietro D’Antò, Il Condominio Nuovo


La  Sez. II  Civile della Cassazione, con la sentenza depositata il 13 giugno  2014 chiede sul punto un nuovo intervento delle Sezioni Unite e rimette dli atti al Primo Presidente.

La controversia era sorta a seguito di un’azione di danno temuto proposta dal condomino dell’appartamento sottostante il lastrico nei confronti del condominio e poi, su indicazione dello stesso condominio, del condomino che aveva la proprietà esclusiva del lastrico.

“Il tribunale di Roma nell’aprile 2003 condannava i convenuti in solido al risarcimento in favore di parte attrice, da ripartire per 1/3 a carico del proprietario esclusivo del terrazzo e per i 2/3 a carico degli altri condomini.”

Successivamente, la Corte di appello decideva la causa affermando che il terrazzo di proprietà esclusiva svolgeva anche la funzione di copertura del fabbricato condominiale e, quindi, desumeva  “citando Cass. Sez Unite n. 3672/97, che obbligati – sia alle riparazioni che al risarcimento dei danni arrecati all’appartamento sottostante – sono “i condomini che usufruiscono della copertura del terrazzo in concorso con il proprietario superficiario”, secondo la proporzione di cui all’art. 1126 c.c..

La Corte di Cassazione, pur ritenendo che  “la decisione impugnata è coerente con principi sanciti dal citato precedente delle Sezioni Unite.”, aggiunge “È tuttavia opinione del Collegio che esso debba essere ripensato e che della questione possano essere nuovamente investite le Sezioni Unite.

La  stessa S. C. poi precisa che “Ciò che maggiormente rileva è però la convinzione che gli obblighi di contribuzione fissati negli articoli 1123 e 1125 e 1126 cod. civ. riguardano il diritto dei proprietari e l’utilità che essi traggono dai beni, non l’allocazione del danno subito dai terzi, che nella complessa tipologia in esame prescinde, di regola, dalla condotta dell’utilizzatore.

Esso infatti risale alla mancata solerzia del condominio nell’apprestare ricostruzioni e riparazioni tempestivamente, prima cioè che si produca il pregiudizio per l’appartamento sottostante. Questa omissione di azione condominiale può esservi, come nella specie è stato denunciato, anche se il condomino che vanta l’uso esclusivo del lastrico o la proprietà della terrazza (si è già detto della costante equiparazione, non esente da perplessità, di dottrina e giurisprudenza, su cui non è in questo caso sollevata questione) sia esente da specifiche colpe. Né il criterio di regolazione di cui all’art. 1218 vale a correggere, di norma, l’imputazione degli addebiti.

È stato notato inoltre che il risarcimento prescinde da ogni considerazione sull’utilità che il danneggiante trae dal pregiudizio arrecato, criterio contrario a quello che regge il 1126 c.c., fondato sull’utilità del danneggiante.

Si intende quindi ribadire che il fatto costitutivo dell’illecito risale alla condotta omissiva o commissiva dei condomini, che fonda una responsabilità aquiliana, la quale deve essere scrutinata secondo le rispettive colpe dei condomini e, in caso di responsabilità condominiale, secondo i criteri millesimali, senza utilizzare la normativa coniata ad altro fine.

(Cassazione, Sez. II Civile, sentenza  n 13526 del 13 giugno 2014)


Tratto dalla rubrica “Giurisprudenza” de Il Condominio Nuovo. Per leggere molti altri interessanti articoli collegati a: shop.ilcondominionuovo.it e abbonati alla rivista.