D: Buongiorno,
vi scrivo in merito a lavori straordinari di rifacimento balconi.
Nel mio condominio sono stati deliberati dei lavori per il rifacimento dei balconi esclusivamente condominiali ma anche delle parti considerate condominiali dei balconi ad uso privato.
Vorrei innanzitutto capire quali elementi del mio balcone devono essere considerati condominiali e quali invece privati (frontalino, parapetto, colonne, sottobalconi, pavimentazione).
Inoltre nell’ultima assemblea che ha approvato l’intervento con scelta anche della ditta non è stata deliberata la data inizio lavori. Oggi mi è invece pervenuto il verbale dell’assemblea ed insieme ad esso una proposta di inizio lavori a fine marzo. L’amministratore potrà comunque fare iniziare i lavori senza che l’assemblea condominiale abbia deciso la data?
Spero di essere stata abbastanza chiara.
Vi ringrazio sin d’ora.

I balconi appartengono al proprietario dell’appartamento cui servono. Si considerano di natura condominiale i fregi, i frontalini, i parapetti e quanto altro può essere considerato rilevante ai fini dell’estetica del fabbricato, come ad esempio in alcuni casi anche i sottobalconi. La pavimentazione non assume in genere alcuna rilevanza ai fini dell’estetica tranne che si tratti di fabbricati di particolare pregio architettonico.

L’amministratore dovrà concordare l’inizio delle opere con il direttore dei lavori e la ditta appaltatrice non avendo altro obbligo di passare per l’assemblea, una volta che i lavori stessi sono già stati approvati, trattasi di mera attività di esecuzione della delibera.

Avv.Rodolfo Cusano


D: Buongiorno,
nel mio condominio siamo in procinto di eseguire dei lavori straordinari sui balconi (rifacimento frontalini. sottobalconi e parapetti) con un possibile intervento anche sulla pavimentazione come privato.
L’amministratore nel caso io non volessi fare alcun intervento alla pavimentazione  del mio balcone mi chiede di firmare un documento di responsabilità, questo è il testo:
“Non effettuo alcun intervento nella mia proprietà in quanto ho già provveduto in proprio al rifacimento. Consapevole della responsabilità in capo alla mia proprietà in caso di infiltrazioni derivanti dalla pavimentazione del balcone. Disposto a risarcire eventuali danni alle parti comuni e private derivati da questa scelta, partecipo esclusivamente ai lavori sulle parti comuni e all’adeguamento della fascia di contenimento in pietra e del frontalino del mio balcone.”
Vorrei sapere quale valore legale avrebbe questo documento e se è nelle competenze dell’amministratore fare questa richiesta.
Se a lavori finiti senza che io intervenga sul mio pavimento dovessero effettivamente emergere dei danni come posso tutelarmi per dimostrare che sono dovuti ad un intervento fatto male e non al mancato rifacimento della mia pavimentazione?
Grazie fin d’ora.

R: L’amministratore non può obbligarla a firmare alcun documento. La responsabilità per omessa manutenzione del balcone da parte del suo proprietario è già prevista per legge. Infatti, l’art. 2015 c.c. obbliga le persone che hanno la custodia del bene a risarcire i danni. Certo, immagino che il problema è nella fatiscenza della pavimentazione dei balconi del fabbricato e che l’amministratore voglia tutelare gli interessi comuni onde evitare ulteriori problemi in futuro. Da ciò che il consiglio è quello di verificare se detti interventi alla pavimentazione sono o meno necessari e procedere conseguenzialmente. Avv. Rodolfo Cusano


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