Regolamento Condominiale: l’esperto risponde

Redazione “Il Condominio Nuovo”


In caso di inosservanza delle norme contenute in un regolamento condominiale teso a disciplinare l’uso dei beni comuni, l’ordinamento giuridico prevede la possibilità di determinare sanzioni?

L’articolo 70 disp. att. c.c., nella nuova formulazione introdotta dalla riforma, ha infatti stabilito che per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie. Tale aumento si è reso necessario anche perché il precedente testo dell’art. 70 disp. att. c.c. prevedeva il pagamento di una somma fino a lire 100 e la giurisprudenza, il più delle volte, aveva ritenuto il dato testuale vincolante, nel senso che aveva dichiarato l’illegittimità della sanzione qualora fosse stata irrogata una sanzione con una somma più alta.

Atteso che il regolamento condominiale risulta essere obbligatorio qualora i condomini siano superiori a dieci, cosa accade per i fabbricati composti da meno di dieci condomini?

In caso di condominio sprovvisto di regolamento, all’uopo, prima di soffermare l’attenzione sul cd. regolamento volontario, sembra opportuno accennare brevemente al cd. regolamento legale.

Fonte di questa figura regolamentare è una sentenza e non la volontà dei singoli, i quali sono comunque tenuti ad osservarlo. Il regolamento di condominio che, anziché essere approvato dall’assemblea, è stato adottato coattivamente in virtù di sentenza attuativa del diritto sancito dal primo comma dell’articolo 1138 c.c., ha efficacia vincolante per tutti i condòmini ai sensi dell’articolo 2909 c.c., a seguito del passaggio in giudicato della sentenza.

Il regolamento volontario è, invece, quello formato dall’assemblea in un condominio che, avendo dieci o meno di dieci membri, non è tenuto ad emanarlo. Rappresenta, quindi, non un atto dovuto, ma un’autodisciplina. Tale regolamento va adottato, è chiaro, in conformità del disposto dell’articolo 1136 c.c., con le maggioranze previste dai commi secondo, quarto e quinto a seconda delle materie che detto regolamento dovrà disciplinare.

Diverso, si è detto, è il caso di un condominio con un numero di partecipanti superiore a dieci unità, dovendosi procedere in tale ipotesi alla redazione obbligatoria di un regolamento condominiale. È per questo che, non potendosi più parlare di facoltà ma di obbligo, un siffatto regolamento assume la definizione di obbligatorio.

Resta solo in questa sede da precisare che l’amministratore che si trovi a far approvare un regolamento in un condominio che ne risulti sprovvisto, dovrà porsi il problema delle tabelle millesimali. Quando tali tabelle non sono disponibili, né desumibili dagli atti di acquisto, occorre provvedere alla formazione ed all’approvazione di esse prima ancora di procedere all’approvazione del regolamento; mancando, infatti, la tabella millesimale, non può deliberarsi l’approvazione di alcun regolamento, essendo impossibile calcolare le maggioranze. È però da osservare -ma è un caso limite – che la giurisprudenza ha ritenuto valida la delibera per l’approvazione del regolamento di condominio qualora le tabelle redatte in un tempo successivo confermino la validità del quorum ritenuto a suo tempo sufficiente per la regolarità stessa della delibera.

Alla luce di ciò, si può senz’altro dire che le tabelle millesimali ed il regolamento di condominio camminano di pari passo, nel senso che vanno redatti insieme, in quanto le disposizioni previste dal regolamento (ad esempio un uso della cosa comune limitato solo ad alcuni condòmini) influenzano la stessa struttura delle tabelle millesimali.

Qual è il rapporto delle norme regolamentari in condominio con le altre norme dell’ordinamento nel quadro delle fonti del diritto?

L’amministratore deve tener ben presente che, nell’esame delle norme che regolano la vita condominiale, al primo posto vanno messe le disposizioni del codice civile, in particolare quelle definite inderogabili; tant’è che se il regolamento approvato riportasse disposizioni a dette norme contrarie, esse sarebbero da considerarsi come non adottate.

Dopo la legge vengono, in ordine d’importanza, le norme regolamentari, che, però, ai sensi dell’articolo 1138 c.c., quarto comma, non possono menomare i diritti di ciascun condomino risultanti dai singoli atti di acquisto o dalle convenzioni.

A tal uopo un esempio chiarirà meglio la questione.

Un regolamento condominiale, approvato con la maggioranza del 50% più uno, prevista dal terzo comma dell’articolo 1138 c.c., non può imporre alcuna limitazione al diritto di proprietà dei singoli, prevedendo – ad esempio – di attribuire, alle singole proprietà esclusive che compongono il condominio, la destinazione esclusiva ad abitazione. Siffatto vincolo assume validità solo se accettato convenzionalmente in sede di acquisto delle proprietà esclusive od anche successivamente, ma con adesione esplicita al deliberato assembleare (unanimità).

La Corte di Cassazione si è occupata della validità delle limitazioni contenute nel regolamento condominiale, stabilendo che esse, se deliberate in assemblea, devono essere approvate all’unanimità da tutti i condòmini gravati. La stessa Cassazione ha inoltre precisato che nell’ipotesi, invece, di regolamento di condominio a cui si è fatto riferimento nei singoli atti di acquisto, si devono intendere di natura contrattuale solo le disposizioni che incidono nella sfera dei diritti soggettivi e degli obblighi di ciascun condòmino (per cui è necessaria l’unanimità anche per la loro modifica); mentre le disposizioni che riguardano l’uso delle cose comuni possono essere mutate con la maggioranza prevista dall’articolo 1136 c.c. Ecco che il compito dell’amministratore risulterà quindi essere più facile se egli terrà presente il giusto rapporto tra le norme generali e quelle previste per il singolo condominio.


Per leggere molti altri interessanti articoli collegati a: shop.ilcondominionuovo.it e abbonati alla rivista.

Condividi:

Condividi su facebook
Condividi su twitter
Condividi su email

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato.

SuperBonus110%

Ti piacerebbe scoprire se il tuo immobile può beneficiare del Super Bonus 110%
per l’adeguamento  sismico ed energetico?