Dalla Redazione de “Il condominio Nuovo”


I condòmini hanno il diritto di usare e godere dei beni e dei servizi comuni. Contropartita di tale diritto è l’obbligo, da parte dei condòmini medesimi, di farsi carico, pro quota, delle spese necessarie alla conservazione ed alla manutenzione di quegli stessi beni e servizi. Si tratta di un’obbligazione reale, in quanto connessa alla contitolarità del diritto dominicale sulle parti comuni. Tale obbligazione nasce come diretta conseguenza della comproprietà sui beni comuni, indipendentemente dalla misura dell’uso che il singolo condomino faccia dei beni stessi. Dalla realità dell’obbligazione deriva che l’obbligo di contribuzione grava su chiunque subentri nel diritto di proprietà di uno dei condòmini. Tale principio è confermato dal disposto dell’articolo 1104, ultimo comma, c.c., ai sensi del quale il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati, e dall’articolo 63, attuale quarto comma, disp. att. c.c., il quale stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

L’articolo 1102 c.c., che si riferisce espressamente alla comunione, stabilisce che ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto. Orbene, tale ultimo inciso non è applicabile ai rapporti condominiali, stante il disposto di cui all’articolo 1118, secondo comma, c.c., ai sensi del quale il condomino non può rinunziare al suo diritto sui beni comuni. Tale norma è, per espressa previsione normativa (articolo 1138, penultimo comma, c.c.) inderogabile: nemmeno il regolamento di condominio, pur se di natura contrattuale, dunque, potrebbe legittimamente derogare a tale normativa.

Si esclude, in tal modo, l’efficacia della rinuncia alle cose comuni, salvo che a tale atto di dismissione sia contestuale la rinuncia al diritto sull’unità abitativa in proprietà esclusiva.

Come diretta conseguenza di ciò, la giurisprudenza ha ritenuto nulla la clausola contenuta nel contratto di compravendita di un appartamento sito in un edificio in condominio con la quale veniva esclusa dal trasferimento la proprietà di alcune parti dell’edificio, comuni per legge o per volontà delle parti, avendo una siffatta clausola il contenuto e gli effetti di una rinuncia del condomino acquirente alle predette parti.

La ratio dell’articolo 1118, secondo comma, c.c. è da ricercarsi nel fatto che il godimento dei beni comuni è inscindibile dal correlativo godimento dei beni di proprietà esclusiva (si pensi, a titolo esemplificativo, ad una scala comune che sia unico accesso ad un appartamento di proprietà esclusiva). Il condòmino, pur rinunciando alla contitolarità del bene, continuerebbe di fatto necessariamente ad usufruirne, il che appare certamente inaccettabile.

Va tuttavia sottolineato che il principio sancito dal citato articolo 1118 c.c. non trova applicazione con riguardo a quegli impianti condominiali da considerarsi superflui in relazione alle condizioni obiettive ed alle esigenze delle moderne concezioni di vita, ovvero illegali, perché vietati da norme imperative. In tali ipotesi, infatti, deve riconoscersi al singolo condòmino la facoltà di rinunciare alla cosa comune, perché in tal caso l’esistenza degli impianti trova la sua ragion d’essere esclusivamente nella determinazione dei condòmini che intendono conservarli.


Tratto dalla rubrica “Focus” de “Il Condominio Nuovo”. Per leggere molti altri interessanti articoli collegati a: shop.ilcondominionuovo.it e abbonati alla rivista.