Da un’ampia analisi della normativa vigente, che parte dall’art.1130 bis, passa attraverso la giurisprudenza, le norme tecniche e fiscali e la norma UNI 10801 (volontaria ma che rappresenta un parametro di orientamento giuridico in assenza di altra fonte normativa), il nuovo rendiconto condominiale contiene:
- le voci di entrata e di uscita
- gli eventuali ricavi del condominio, con separata indicazione della relativa imponibilità fiscale
- i costi del condominio, divisi per centri di costo e diretta imputazione delle tabelle millesimali di riferimento
- indicazione di tutti i debiti e di tutti i crediti
- traccia della legittimità alla spese contabilizzate (delibere, preventivi approvati, regolamento contrattuale, norme imperative, etc.)
- traccia degli adempimenti fiscali
- ogni dato inerente la situazione patrimoniale
- ogni dato inerente i fondi disponibili e le eventuali riserve
- informazioni relative ai rapporti in corso (contratti)
- informazioni relative alle questioni pendenti (controversie e sospesi)
- una nota esplicativa sull’andamento della gestione, che ponga in evidenza tutti i fatti amministrativi più significativi in quanto costituisce il documento quali-quantitativo con cui l’amministratore (mandatario) “rende il conto della sua gestione” al mandante (condominio/assemblea).
Il tutto espresso in modo da consentire l’immediata verifica a tutti i titolari di diritti reali e di godimento (non solo per i proprietari in senso stretto).
Non si tratta quindi, evidentemente, di un mero documento contabile, bensì di un “dossier” contenente informazioni di natura tecnica / impiantistica , normativa / giuridica, contabile / fiscale, e non è conseguentemente assimilabile per forma, per sostanza, per finalità, né per destinatari ad un bilancio di esercizio aziendale.
Ecco perché il revisore condominiale che l’art.1130 bis del Codice Civile prevede che possa essere nominato dall’assemblea per verificare il rendiconto condominiale, deve essere dotato di una specifica formazione, sostanzialmente diversa nei contenuti specifici da quella riservata per finalità differenti ai revisori dei conti iscritti nell’apposito registro.
Ma l’art.1130 bis non si è “limitato” ad introdurre le sopraccitate importanti novità, ha altresì normato ed ampliato il diritto di accesso agli atti non solo ai condòmini, ma anche a tutti i titolari di diritti reali e di godimento: gli amministratori condominiali quindi devono consentire a tutti questi soggetti di accedere agli archivi condominiali al fine di visionare ed eventualmente estrarre copia della documentazione di loro interesse, relativa agli ultimi 10 anni. Tale attività di verifica, anche su incarico di un singolo avente diritto o di un gruppo di essi, può essere delegata al “revisore condominiale” che dispone di competenze idonee ad svolgere con puntualità e professionalità le attività di verifica a tutela del proprio committente.
Si tratta evidentemente di una novità importante destinata a stravolgere l’organizzazione degli studi degli amministratori, allo scopo di garantire e tutelare l’esercizio di questo diritto.
ICAF:Associazione Nazionale Revisori Condominiali
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