Redazione “Il Condominio Nuovo”


La clausola del regolamento che riservi ad un determinato soggetto la nomina dell’amministratore è nulla, annullabile, o inesistente e perché?

L’art. 1138 comma 4 c.c. dichiara espressamente non derogabile dal regolamento, tra le altre, la disposizione dell’art. 1129 c.c., la quale attribuisce all’assemblea la nomina dell’amministratore e stabilisce la durata dell’incarico; ne deriva la nullità della clausola del regolamento che riservi ad un determinato soggetto, per un tempo indeterminato, la carica di amministratore del condominio, sottraendo all’assemblea il relativo potere di nomina e di revoca. Cass. 24/05/2013 N. 13011

L’amministratore che non ha ancora accettato può convocare l’assemblea?

Se in applicazione dei principio della “prorogatio imperii”, viene riconosciuto il potere di convocare l’assemblea anche all’amministratore la cui nomina sia stata dichiarata illegittima, a maggior ragione va ritenuto che possa spettare  all’amministratore, alla cui nomina non è seguita immediatamente l’accettazione. Il riferimento al mandato in materia condominiale non comporta, quindi, l’applicabilità delle norme che fanno discendere, soltanto dall’accettazione dei mandatario, l’operatività della nomina; tale riferimento si deve, invece, intendere nel senso che questo specifico rapporto di mandato non ha una fonte contrattuale, ma trova la sua regolamentazione iniziale nell’investitura dell’assemblea. Cass. 13/06/2013 N. 14930.

L’amministratore di condominio resta in carica un anno l’incarico «si intende rinnovato per eguale durata» (articolo 1129, comma 10, del Codice civile). La laconica previsione potrebbe indurre a concludere che si sia dinanzi a una generalizzata ipotesi di rinnovo tacito dell’incarico. E’ proprio così?

Prima della recente riforma realizzata con L. 220/2012 si riteneva che l’accettazione potesse essere espressa oppure tacita; in particolare si realizzava un’accettazione tacita quando l’amministratore nominato cominciava la gestione del condominio e riceveva dal precedente amministratore la contabilità.

A seguito della riforma, invece, il nuovo articolo 1129, quattordicesimo comma, c.c., esclude espressamente l’accettazione tacita o per fatti concludenti, in quanto prevede che l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina o del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.

Inoltre, egli anche in occasione del rinnovo dell’incarico  è tenuto a comunicare i dati di cui al secondo comma dell’articolo 1129 del Codice civile (dati anagrafici e professionali, codice fiscale, sede legale e denominazione se si tratta di società, locale in cui sono tenuti i registri condominiali, orari in cui è possibile prenderne visione) oltre che a «specificare analiticamente… l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta» (articolo 1129, comma 14, del Codice civile). Adempimenti, questi, difficilmente conciliabili con un tacito rinnovo. Per altro verso, l’amministratore è pur sempre obbligato a convocare l’assemblea in prossimità della scadenza del suo incarico affinché si determini in merito alla successiva gestione, tanto che «il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea» per la nomina del nuovo amministratore configura un’espressa ipotesi di “grave irregolarità” (articolo 1129, comma 12, n. 1, del Codice civile) che legittima ciascun condomino ad agire per la revoca giudiziale. A questo punto, si ritiene che non è possibile ipotizzare la proroga dell’amministratore per un altro anno nel caso in cui

– l’assemblea conferma l’amministratore uscente senza alcuna determinazione in merito al rapporto e all’incarico;

– l’assemblea, magari riconvocata (per scrupolo del professionista o perché gli sia stato richiesto dai condomini), non raggiunge i quorum richiesti per la sua costituzione e per l’adozione della deliberazione di nomina.

Senza questo passaggio procedimentale, la scadenza del termine può determinare solo quella situazione, comunemente indicata, di prorogatio imperii a cui, con la riforma, fa ora espresso riferimento l’articolo 1129, comma 8, del Codice civile: «alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto… ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi».

La nuova disciplina, dunque, non tollera manovre dilatorie o evasive da parte dell’amministratore in scadenza, prevedendo, in queste situazioni, precisi effetti: la stringente delimitazione dell’ambito di operatività dei poteri dell’amministratore in regime di prorogatio (solo «attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni») e il mancato riconoscimento di un ulteriore compenso costituiscono chiare indicazioni dirette a dare impulso all’iniziativa dell’amministratore in scadenza, tenuto a convocare l’assemblea per le necessarie determinazioni sulla successiva gestione.


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