Redazione de “Il condominio Nuovo”


Facendo seguito all’articolo  “Quorum deliberativi per approvare gli interventi di manutenzione straordinaria” vediamo quali sono gli adempimenti successivi all’approvazione degli interventi di manutenzione straordinaria.

Adempimenti successivi: 

– scelta del progettista;

– redazione computo metrico – capitolato e contratto d’appalto;

– scelta del direttore dei lavori e del coordinatore della sicurezza;

– normativa in materia di sicurezza.

Scelta del progettista

Una volta deliberati i lavori, resta da determinare precisamente che tipo di lavori effettuare e quindi da una fase teorica si passa ad una fase pratica. Occorre, a questo punto, un tecnico che specifichi qualcosa in più rispetto all’espressione della volontà di eseguire lavori alla facciata condominiale. Sarà compito di tale tecnico, quindi, elaborare un progetto dei lavori a farsi ed individuare le categorie di lavori da eseguire nel fabbricato, specificando voce per voce tipologia dei lavori e quantità previste. Questo tecnico è il progettista. E’ bene precisare che solo la scelta iniziale di eseguire i lavori straordinari necessita delle maggioranze qualificate previste dal codice per la validità dell’assemblea, mentre tutte le scelte successive, trattandosi di fasi operative, possono essere effettuate con la maggioranza semplice. Difatti la ratio consta nel fatto che la volontà assembleare si deve formare una volta ed una volta soltanto. Ragionando a contrario, invece, significherebbe dire che la volontà assembleare necessita di manifestarsi e riconfermarsi ogni volta in cui deve effettuarsi una semplice scelta di modo, metodo, materiale o lavorazione.

Si può obiettare che è difficile arrivare ad un’assemblea che deve deliberare sui lavori straordinari di notevole entità senza avere un’idea precisa dei lavori a farsi e quindi la nomina del progettista può essere preventiva o successiva al deliberato sui lavori straordinari stessi. Si tratta di una scelta di opportunità e di metodo dell’assemblea immune da critiche e censure e quindi non suscettibile di valida impugnazione ex. Art. 1137 c.c.

Redazione computo metrico e del capitolato – contratto d’appalto;

Quello che conta chiarire è che il consesso deve arrivare a deliberare un costo dei lavori anche se preventivo o presunto e quindi occorre ricevere un computo metrico.

Il computo metrico estimativo è il documento attraverso la cui compilazione si perviene a definire il costo di costruzione di un’opera edilizia. Nella sua forma più elementare, consiste in una tabella formata: dal N° d’ordine, descrizione del lavoro, numero, dimensioni (lunghezza, larghezza e altezza), peso, unità di misura, prodotti (negativi, positivi e totali), prezzo unitario, importo e figure ed annotazioni. La corretta e precisa stesura di un computo metrico richiede innanzi tutto un ordine nel suo svolgimento. L’elenco delle varie categorie di lavori che compongono l’opera in funzione nell’ordine in cui si susseguono per la loro esecuzione; pertanto, per le opere edilizie, è possibile attenersi al seguente elenco:

– Lavori di scavo e movimento terra;

– Opere strutturali;

– Opere murarie;

– Opere di finitura;

– Opere in legno o in ferro;

– Impianti tecnologici;

– spazi attrezzati.

Le unità di misura nelle varie categorie sono differenti in relazione al tipo di lavoro, considerando che le varie quantità di lavoro vengono sempre determinate secondo le loro caratteristiche geometriche; orientativamente possono essere seguiti i seguenti criteri:

Sono valutati a metro cubo:

– Gli scavi di ogni genere in base al volume reale di terra che deve essere scavata;

– I rilevati e i rinterri;

– Le murature in genere, ossia con spessore uguale o maggiore a 25 cm, deducendo generalmente solo i vuoti con superficie superiori a 1,00 m2;

– Tutta la struttura in cemento armato comprese le solette e le rampe delle scale;

Sono valutati a metro quadrato:

– Le murature con spessore inferiore a 25 cm;

– I rivestimenti e pavimenti interni ed esterni;

– I solai misti con travetti in c.a. e laterizi;

– Le coperture a tetto;

– Gli intonaci;

– Le lastre in pietra;

– Vetri e cristalli secondo le dimensioni in opera;

Sono valutati a metro lineare:

– Canali di gronda e tubi pluviali;

– Tubazioni purché non siano né in ghisa o in acciaio;

– Cornici e decorazioni;

– Ringhiere e corrimano;

– Zoccolini battiscopa.

Sono valutati a peso:

– Acciaio per opere in c.a;

– Lastre di piombo, acciaio, rame utilizzate nelle coperture.

– Tubazioni di ghisa e di acciaio;

– In genere tutte le opere in metallo (Sportelli, astucci, staffe ecc.).

Il prodotto fra la quantità ed il prezzo unitario definisce l’importo complessivo della singola spesa. La somma delle singole voci di spesa definisce il costo di costruzione occorso per la costruzione dell’opera. La definizione “estimativo” sta ad indicare che i dati del computo metrico vengono utilizzati anche per conseguire finalità di valutazione estimativa, cioè di individuazione del valore di quei beni  per i quali non esistono dei prezzi di mercato univoci.

Va detto inoltre che esistono due tipi di computo metrico:

– computo metrico consuntivo: è quello che viene redatto dopo l’operazione;

– computo metrico preventivo: è quello che viene redatto prima dell’operazione.

Uno schema di verbale assembleare per l’approvazione dei lavori straordinari ed il modello per il conferimento dell’incarico al tecnico sono riportati nella rubrica utility di questo stesso numero.

Il capitolato di appalto

Il capitolato è il documento tecnico in genere allegato al  contratto di appalto, che vi fa riferimento per definire in quella sede le specifiche tecniche delle opere che andranno ad eseguirsi per effetto del contratto stesso, di cui è parte integrante. Il documento contiene il dettaglio delle opere, delle modalità realizzative delle stesse, e dei materiali che verranno utilizzati, o comunque requisiti reputati sufficienti per la corretta esecuzione; in genere comprende anche un riferimento economico per ciascuna delle voci contenute. Questo ultimo aspetto assume valore di base di riferimento per la valutazione economica dell’eseguito, specie per il caso di contestazioni alla consegna o per la successiva scoperta di vizi dell’opera eseguita, sia che la prestazione sia remunerata a corpo, sia a misura. Nei documenti più articolati e complessi, l’aspetto economico delle singole prestazioni è però spesso deferito ad un documento parallelo, l’elenco dei prezzi. Il capitolato definisce quindi con la migliore approssimazione che il caso richieda tutte le caratteristiche che dovrà avere la prestazione cui si impegna l’appaltatore.

I capitolati sono classicamente in uso in contratti di appalto riguardanti l’edilizia, ma di fatto sono impiegati in tutti i campi in cui taluno (appaltatore) si impegni ad eseguire in un prossimo futuro la realizzazione di opere o più genericamente prestazioni a favore dell’appaltante; più in generale ancora, il capitolato disciplina la futura fornitura ed erogazione di beni e servizi, e può avere forme specifiche per la materia di interesse, eventualmente dipendenti da schemi tipizzati. Ad esempio, un “capitolato di sicurezza” concerne la cosiddetta “messa in sicurezza” di un sito, di un impianto o di un macchinario, e contiene pertanto i dettagli esecutivi pratici della prestazione convenuta di solito con riferimento a normative tecniche prescrittive od indicative sulla materia. Oppure un documento di analogo contenuto è il capitolato di outsourcing, con il quale tipicamente un’azienda demanda ad un’altra azienda ad essa estranea l’esecuzione di talune prestazioni in favore dei propri clienti. Talora la modalità realizzativa, e quindi la qualità dell’opera risultante, può essere riferita genericamente alla “miglior regola dell’arte”, per la cui determinazione ed adattabilità al caso si fa riferimento alle raccolte di usi e consuetudini o simili fonti.

Il significato contrattuale del documento è la lista dei requisiti della prestazione dell’appaltatore che l’appaltante giudicherà soddisfacente. Casi particolari riguardano perciò i capitolati per appalti concessi da enti pubblici, specialmente se l’appalto è soggetto ad indizione di gara per l’aggiudicazione, nel qual caso il loro contenuto può dipendere da norme specifiche sino ad un elevato grado di dettaglio.

I capitolati per ogni genere di prestazione possono essere generali e speciali. Generali sono quelli che contengono condizioni che possono applicarsi indistintamente a tutti gli appaltatori di un dato appaltante per determinati tipi di prestazione; spesso comprendono anche l’indicazione delle modalità da seguirsi per le gare. Nel capitolato generale possono inoltre essere previste le modalità per la risoluzione arbitrale della controversia insorta durante l’esecuzione del contratto. Il capitolato generale non è quindi necessariamente legato ad un contratto specificamente siglato fra le parti che gli daranno esecuzione, ma costituisce il più delle volte una sorta di proposta di contratto unilaterale per precisare anticipatamente a quali condizioni (in teoria, a quali sole condizioni) l’appaltante accetterà di sottoscrivere un contratto. Ove siano adottati ed accettati capitolati generali, a loro integrazione seguono i capitolati speciali, contenenti le condizioni relative all’oggetto proprio del contratto singolo.


Tratto dalla rubrica “Focus” de Il Condominio Nuovo. Per leggere molti altri interessanti articoli collegati a: shop.ilcondominionuovo.it e abbonati alla rivista.