Pietro D’Antò – Il Condominio Nuovo


Un condomino abitante all’ultimo piano del fabbricato condominiale ha installato una inferriata prima dell’accesso al ballatoio  delle scale prospiciente la sua abitazione ed ora sostiene di avere usucapito tale spazio. Ha ragione, può un condomino acquistare per usucapione un bene comune?

L’ultimo comma dell’articolo 1102 c.c. vieta l’estensione del diritto di un partecipante sulla cosa comune (a danno degli altri) a meno che non si sia in presenza di un mutamento del titolo: tale mutamento può avvenire attraverso l’istituto dell’usucapione. In base alla tradizionale struttura di tale istituto (articoli 1158 ss. c.c.) l’acquisto di un bene immobile per usucapione avviene mediante il “possesso continuato e non interrotto per vent’anni”.

In virtù dell’estrema genericità del comma secondo dell’articolo 1102 c.c. la giurisprudenza non ritiene necessario, ai fini del verificarsi dell’usucapione nell’ambito di una comunione, l’interversione del possesso  anche se non è sufficiente la constatazione del mero non uso da parte degli altri partecipanti: “Il condomino, per usucapire la cosa di proprietà comune, non deve dimostrare l’interversione del possesso, ma deve fornire la prova di avere sottratto la cosa all’uso comune per il periodo utile all’usucapione e, cioè, di una condotta univocamente diretta a rilevare che nel condominio si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso, e non la prova del mero non uso della cosa da parte degli altri condomini.”  (Cass. 26 aprile 1894 n.2622.)

Giova infine fare riferimento ad un caso particolare di usucapione (che definirei invisibile): è il caso in cui l’originario unico proprietario cede i singoli appartamenti ai nuovi condomini senza fare riferimento, nei contratti di trasferimento, alle parti comuni; in questo modo gli acquirenti possono non rendersi conto che, nel silenzio del titolo, essi hanno comunque acquistato, pro quota, le parti comuni del fabbricato (ex articolo 1117 c.c.). Se allora succede che, ciò nonostante, il lastrico solare od anche (più raramente) lo scantinato rimanga nel possesso effettivo del costruttore-venditore ecco che comincia a decorrere  il termine valido ai fini dell’usucapione in favore di questo ultimo e, dopo venti anni, il bene comune sarà trasferito (per la seconda volta) nuovamente in capo al costruttore senza che nessuno se ne sia reso conto!


Tratto dalla rubrica “Giurisprudenza” de Il Condominio Nuovo. Per leggere molti altri interessanti articoli collegati a: shop.ilcondominionuovo.it e abbonati alla rivista.