Uno dei settori dove l’animosità delle parti ne ha caratterizzato i rapporti è quello della materia condominiale. I dati dicono che, in Italia, oltre la metà della popolazione – e nelle grandi città la quasi totalità dei cittadini – vive in condominio. Secondo i dati del Censis, sul totale delle vertenze civili, una media variabile tra il 4,5-6% del contenzioso si verificano in ambito condominiale.

La coesistenza forzata dei comproprietari – si legge nella relazione illustrativa del D.Lgs. 28/2010 (in materia di conciliazione delle controversie civili e commerciali) – consiglia, se non addirittura impone, la ricerca di soluzioni facilitative, che consentano in ogni caso di riavviare la convivenza condominiale al di là della decisione del singolo affare.

Queste considerazioni sono state tra le ragioni che hanno indotto il legislatore a inserire tra le materie cd. obbligatorie del D.Lgs. 28/2010 la materia condominiale e, poi, a precisarla con la L. 220/2012 di riforma del Condominio. La novella, tra le varie novità, ha chiarito – modificando l’articolo 71quater disp. att. c.c. – quali siano le controversie in materia di condominio che, ai sensi dell’articolo 5, comma 1 (ora, 1bis), D.Lgs. 28/2010, così come modificato dalla L. 9-8-2013, n. 98, entrata in vigore sul punto dal 21-9-2013, sono soggette al preventivo tentativo obbligatorio di conciliazione, quale condizione di procedibilità della domanda giudiziale.

Il nuovo articolo 71quater disp. att. c.c. recita «Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice. La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato. Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice. Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione. La proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata. Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all’articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità per l’amministratore di munirsi della delibera assembleare».

La mediazione è uno strumento innovativo ed efficace per la gestione delle controversie. Grazie all’ausilio di un terzo neutrale – il mediatore -, le parti in conflitto possono giungere ad una soluzione della lite accettabile e soddisfacente per entrambe. Caratteristica dell’istituto è l’individuazione di soluzioni in grado di soddisfare i bisogni di tutte le parti della controversia, non solo di alcune; ciò consente di ripristinare e rafforzare le relazioni (commerciali, economiche…) intercorse tra i protagonisti della lite.

I tempi infiniti del nostro sistema giudiziario e, in particolare, del processo civile, lento e inefficiente, non in grado di dare risposte con la necessaria solerzia, rappresentano per le parti un rilevante danno. Spesso, poi, i costi sono notevoli ed i risultati concreti, incerti.

I vantaggi dell’istituto sono molteplici sia sotto il profilo dei tempi, sia sotto il profilo economico e fiscale, fino a giungere anche a una soluzione del contenzioso che dia una risposta celere, valida, efficiente, proficua, ed a «costo zero».

Sintetizzando, i principali benefici possono essere così riassunti:

– il procedimento di mediazione ha una durata massima di tre mesi dal deposito della domanda, e non è soggetto a sospensione feriale;

– il tentativo di conciliazione può essere proposto anche in relazione ad un giudizio in corso;

– la clausola di mediazione può essere prevista dal contratto o dallo statuto ovvero dall’atto costitutivo, e la domanda è presentata davanti all’organismo indicato dalla clausola;

– dal momento della comunicazione alle altre parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale ed impedisce la decadenza;

– lo svolgimento della mediazione non preclude la concessione dei provvedimenti urgenti e cautelari né la trascrizione della domanda giudiziale.

La procedura

Entro 30 giorni dal deposito della domanda di mediazione, sarà effettuato un primo incontro nel corso del quale il mediatore illustrerà alle parti, assistite dai propri avvocati, la funzione e le modalità di svolgimento della mediazione, invitandole ad esprimersi sulla possibilità di iniziare la procedura e, nel caso positivo, procederà con lo svolgimento del procedimento, adoperandosi affinché le parti raggiungano un accordo amichevole anche formulando una proposta conciliativa non vincolante e che le parti saranno libere di accettare o meno.

Il procedimento avrà luogo senza formalità presso la sede dell’Organismo o presso altro luogo eventualmente concordato con le parti, e può svolgersi anche con modalità on-line.

Se, in occasione del primo incontro, le parti dovessero esprimersi negativamente sulla possibilità di iniziare la procedura, nessun compenso sarà dovuto per l’organismo di mediazione, salvo le spese di avvio e, quando la mediazione è prevista quale condizione di procedibilità della domanda giudiziale, la condizione si considera avverata.

È previsto l’obbligo di riservatezza per chiunque presti la propria opera o il proprio servizio nell’ambito del procedimento di mediazione rispetto alle informazioni rese e acquisite durante il procedimento; le dichiarazioni rese o le informazioni acquisite nel corso del procedimento medesimo non possono essere utilizzate nell’eventuale successivo giudizio.

Se è raggiunto un accordo amichevole, il testo dell’accordo è allegato al processo verbale e l’accordo che sia stato sottoscritto dalle parti e dai loro avvocati costituisce titolo esecutivo per l’espropriazione forzata, l’esecuzione per consegna o rilascio, l’esecuzione degli obblighi di fare e non fare, l’esecuzione in forma specifica, per l’iscrizione di ipoteca giudiziale.

L’accordo raggiunto può prevedere il pagamento di una somma di denaro per ogni violazione o inosservanza degli obblighi stabiliti ovvero per il ritardo nel loro adempimento.

Tutti gli atti, documenti e provvedimenti relativi al procedimento di mediazione sono esenti dall’imposta di bollo e da ogni spesa tassa o diritto di qualsiasi specie e natura.

Il verbale di accordo è esente dall’imposta di registro entro il limite di valore di 50.000 euro, altrimenti l’imposta è dovuta per la parte eccedente.

I costi sono predeterminati sin dall’inizio. Le spese di avvio della mediazione sono fisse (40 euro oltre IVA) e le spese di mediazione (comprensive del compenso del mediatore) sono previste da tabelle redatte dal Ministero della Giustizia.

Quando la mediazione è condizione di procedibilità, le indennità previste dalle tabelle sono ridotte. Nell’ipotesi in cui la parte chiamata in mediazione non aderisca all’invito, le spese di mediazione si riducono alla misura fissa di 50 euro oltre IVA.

Alle parti che corrispondono l’indennità agli Organismi, inoltre, è riconosciuto un credito di imposta commisurato all’indennità stessa, fino a concorrenza di euro 500 in caso di successo della mediazione, ridotto della metà in caso di insuccesso.

La novella introdotta dalla L. 220/2012 ha l’aspetto positivo di aver chiarito alcune questioni che dottrina e giurisprudenza di merito avevano evidenziato (ad es.: la legittimazione dell’amministratore a partecipare, sia come istante sia come convocato, alla procedura di mediazione senza la previa autorizzazione dell’assemblea; o se, ove ritenesse di partecipare, dovesse essere assistito da un legale – con la conseguente diatriba sul potere dell’amministratore di conferire mandato ad un legale per rappresentare il condominio in giudizio e, quindi, in mediazione -; sui poteri o le facoltà dell’amministratore in ordine all’eventuale accordo, vincolante per il condominio e, quindi, per i condomini, in assenza di una delibera preventiva; sulla possibilità o meno di una delibera che fornisse dei margini su cui operare, in modo da presentarsi in mediazione con la concreta possibilità di chiudere la questione; su quali fossero le maggioranze necessarie per l’approvazione delle delibere, con la distinzione tra accordi che incidono sui diritti dei condomini e per i quali era ritenuta consigliabile, se non indispensabile, una approvazione all’unanimità e accordi che contengono, invece, solo una regolamentazione economica dei rapporti tra le parti – per i quali vi era chi riteneva fosse sufficiente l’approvazione con le maggioranze previste dal codice e dal regolamento di condominio -; sulle problematiche relative ai procedimenti in cui sarebbero parti sia un condomino sia il condominio, e attinenti ai conflitti di interessi ed ai quorum assembleari; ma anche sulla tipologia delle controversie condominiali soggette al tentativo di conciliazione, attesa la genericità della previsione del comma 1 dell’articolo 5 del D.Lgs. 28/2010; e vi era, poi, anche la questione della competenza territoriale, non prevista dal decreto legislativo ante riforma; ed altro ancora). A ciò, si aggiungeva che la giurisprudenza di merito si stava orientando verso un’interpretazione rigorosa della normativa sulla mediazione, condannando i condomini che, senza giustificato motivo, non avessero partecipato alla mediazione, al pagamento delle sanzioni previste dall’articolo 8, comma 5, del D.Lgs. 28/2010 (pagamento all’Erario di una somma corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio).Tutto questo non faceva che acuire le eventuali responsabilità dell’amministratore e qualsiasi scelta operata, sebbene in buona fede e nell’esclusivo interesse del Condominio, poteva – in astratto – essere oggetto di critica da parte dei condomini.

Ad esempio, in presenza di un invito in mediazione per una richiesta di risarcimento danni da infiltrazioni, l’amministratore poteva:

a) non aderire;

b) aderire e andare da solo in mediazione;

c) aderire e andare accompagnato da un avvocato;

d) aderire e andare accompagnato da un avvocato e, magari, anche da un tecnico;

e) munirsi o meno di una preventiva delibera assembleare.

Qualunque scelta avrebbe comportato una assunzione di responsabilità e, talvolta, anche conseguenze nell’eventuale successivo giudizio.

L’articolo 71quater, ora, ha chiarito, facendo venir meno la genericità della formulazione dell’articolo 5, comma 1bis, del D.Lgs. 28/2010, che per controversie in materia di condominio si intendono quelle controversie derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro terzo, titolo VII, capo II, del c.c. (articoli 1117- 1139) e degli articoli da 61 a 72 delle disp. att. c.c. Rientrano, pertanto, oltre alle questioni riguardanti strettamente il condominio inteso come vicende relative alle parti comuni, anche questioni relative alla nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore (articolo 1129 c.c.) con una riserva per il comma 11; alle attribuzioni dell’amministratore (articolo 1130 c.c.); al rendiconto condominiale (articolo 1130bis c.c.); o, ancora, alle attribuzioni dell’assemblea dei condomini (articolo 1135 c.c.), alla validità delle deliberazioni (articolo 1136 c.c.), all’impugnazione delle delibere assembleari (articolo 1137c.c.), al regolamento di condominio (articolo 1138 c.c.); alla riscossione dei contributi condominiali (articolo 63 disp. att. c.c.), alla modifica delle tabelle condominiali (articolo 69 disp. att. c.c.) ecc.

Una riserva potrebbe essere espressa in riferimento all’articolo 64 disp. att. in tema di revoca dell’amministratore nei casi indicati dal comma 11 dell’articolo 1129 e dal comma 4 dell’articolo 1131, in ordine alla applicabilità della novella, poiché si tratta di procedimenti in camera di consiglio e l’articolo 5, comma 4, lett. f), del D.Lgs. 28/2010 esclude l’applicabilità dei commi 1bis e 2 (obbligatorietà della mediazione) per i procedimenti in camera di consiglio, ma aggiungo subito anche che, a mio avviso, la disposizione introdotta dalla L. 220/2012 è norma speciale in riferimento alla mediazione, in materia di condominio e, quindi, prevale su quella di carattere generale dell’articolo 5, comma 4, lett. f).

È stata stabilita, poi, per il procedimento di mediazione in materia di condominio, una competenza territoriale dell’Organismo di Mediazione (luogo ove è situato il Condominio) che è specifica rispetto a quella (ora, perché prima della L. 98/2013 di conversione mancava) prevista dall’articolo 4, comma 1, D.Lgs. 28/2010 novellato (luogo del giudice territorialmente competente per la controversia), che potrebbe essere, in ipotesi di fori alternativi ai sensi del c.p.c., anche diversa dal luogo ove è situato il Condominio. Anche in questo caso, però, a mio parere, la natura speciale dell’articolo 71 quater disp. att. c.c. rispetto al carattere generale dell’articolo 4 del D.Lgs. 28/2010, porta a ritenere che prevalga e che, quindi, la mediazione in materia di condominio debba essere presentata esclusivamente nel luogo ove è situato il Condominio anche ove competente territorialmente per il giudizio dovesse essere un giudice diverso.

Peraltro, già l’articolo 23 c.p.c. (dal quale, evidentemente, ha preso le mosse la previsione in commento) sancisce che per le cause tra condomini, ovvero tra condomini e condominio, [è competente] il giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi.

A rafforzare l’interpretazione è la previsione dell’inammissibilità della domanda di mediazione presentata presso un Organismo non ubicato nella circoscrizione del tribunale nel quale il Condominio è situato, come disciplinata dal comma 2 del citato articolo 71quater.

È stato chiarito, poi, dal successivo comma 3, che occorre la delibera assembleare che legittimi l’amministratore a partecipare al procedimento di mediazione, assunta con la maggioranza di cui all’articolo 1136, comma 2, c.c. (maggioranza intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio). Ove, però, i termini di comparizione in mediazione non dovessero consentire di assumere la delibera di cui al comma 3, deve essere richiesta dall’amministratore al mediatore idonea proroga del primo incontro di mediazione.

Sul punto qualche brevissima considerazione:

a) la norma, intanto, non fa riferimento alla convocazione dell’assemblea, ma all’impossibilità di assumere la delibera. Ciò, evidentemente, riguarda sì il caso anche che non vi siano i termini per la convocazione dell’assemblea, ma anche il caso in cui, benché regolarmente convocata, l’assemblea non abbia assunto una delibera ai sensi del comma 3 (ad es., sia andata deserta, o non si sia raggiunta la richiesta maggioranza di cui all’articolo 1136, comma 2, c.c.);

b) solo per la delibera (successiva) di approvazione della proposta di mediazione (ai sensi del comma 5) è previsto che il mancato raggiungimento della maggioranza di cui all’articolo 1136, comma 2, c.c. valga quale «proposta non accettata».

È da ritenere che la norma vada coordinata con due previsioni del D.Lgs. novellato:

a) l’amministratore dovrà essere assistito da un avvocato (articolo 5, comma 1bis, nel caso il condominio sia la parte istante);

b) dovrà partecipare al primo incontro e agli incontri successivi fino al termine della procedura con l’assistenza dell’avvocato (articolo 8, comma 1, sia se il condominio è parte istante, sia se è parte convocata).

Quale, dunque, la procedura da seguire per l’amministratore che si vedrà comunicato un tentativo di conciliazione? Innanzitutto, dovrà indire un’apposita assemblea, che dovrà non solo autorizzare o meno l’amministratore a partecipare alla mediazione, ma indicare quali saranno i limiti per cui sarà autorizzato a trattare nonché dovrà dare mandato ad un avvocato, così come disposto dal D.Lgs. 28/2010. Nel caso in cui non ci fossero i termini per la convocazione dell’assemblea per assumere la predetta delibera, l’amministratore dovrà richiedere al mediatore idonea proroga del primo incontro.

L’eventuale possibile accordo raggiunto dalle parti o la proposta conciliativa, poi, dovranno essere approvati da una nuova assemblea (comma 6, articolo 71quater, con riferimento all’articolo 11 del D.Lgs. 28/2010) con le maggioranze di cui all’articolo 1136, secondo comma; diversamente, se tale quorum non dovesse essere raggiunto, per un qualsiasi motivo, la proposta si intenderà come non accettata (comma 5, articolo 71quater). È evidente che il generico riferimento all’articolo 11 sta ad indicare che il termine va concesso sia nell’ipotesi che le parti raggiungano un accordo (meglio, una proposta di accordo) sia che la proposta sia formulata dal mediatore, sia che la proposta sia richiesta concordemente da tutte le parti in mediazione.

Concludendo, la mediazione, ovviamente, non è la soluzione a qualsiasi controversia, ma una ulteriore opportunità, una risorsa, una valida alternativa a basso costo e che richiede tempi brevi (massimo 3 mesi) al defatigante e impervio iter giudiziario ordinario; è un’occasione da sfruttare.


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