Avv. Rodolfo Cusano, “Il Condominio nuovo”


Ai sensi dell’art. 1104, primo comma, c.c. ciascun partecipante alla comunione deve contribuire alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune, ed analogo obbligo è sancito dall’art. 1123, primo comma, c.c., con riguardo alle parti comuni dell’edificio condominiale. Quanto alla qualificazione di tali spese, alcuni Autori hanno sostenuto che per spese di conservazione devono intendersi quelle che attengono all’integrità del bene, in quanto dirette a conservarlo, quali le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria, così come le spese per riparazioni e ricostruzioni, differenziandole dalle cd. spese per l’uso, che sono invece quelle necessarie per il godimento dei beni comuni e la prestazione dei servizi. Autorevole dottrina (TERZAGO) ha tuttavia precisato, al riguardo, che tale principio di distinzione tra spese di conservazione e d’uso «è puramente teorico, perché difficile è la linea di demarcazione tra le due categorie […] Infatti non è sempre agevole distinguere il deterioramento prodotto dall’uso da quello prodotto dalla vetustà». Il problema della distinzione tra spese di conservazione e spese di uso o di esercizio, tuttavia, non è puramente teorico. È infatti necessario, in relazione a determinati impianti, quale ad esempio quello di riscaldamento, distinguere tra spese di esercizio e spese di conservazione: le seconde, infatti, gravano su tutti i condòmini, mentre quelle di esercizio sono a carico dei soli condòmini che beneficiano del servizio e nella misura in cui ne beneficiano, sicché ne sarebbero esentati i rinunzianti. Così, ad esempio, nel caso di spese relative all’impianto di riscaldamento, coloro che (legittimamente) rinunziassero a fruire dello stesso, continuerebbero a contribuire alle spese di conservazione, non venendone meno la comproprietà, ma non sarebbero tenuti a pagare le spese di esercizio (quelle relative, ad esempio, al gasolio). Per quanto attiene specificamente alle spese di manutenzione, va innanzitutto detto che per tali devono intendersi le spese necessarie per mantenere la cosa comune nello stato in cui essa si trova e conservarne la conveniente efficienza e funzionalità, in relazione all’uso che normalmente se ne fa, sì da permettere ai condòmini di ritrarre dalla stessa tutte le utilità che è in grado di produrre. In altri termini, secondo questa impostazione, tali spese sono funzionali a che la cosa comune serva all’uso o al godimento cui è destinata. Vi rientrano, perciò, sia la spese che hanno come scopo quello di preservare la cosa, impedendone il deterioramento (come, ad esempio, le spese di intonacatura e tinteggiatura della facciata dell’edificio o di sostituzione dei passamano usurati), che sono da qualificare come spese di ordinaria manutenzione, sia le spese di straordinaria manutenzione. Quanto in particolare a queste ultime, secondo parte della dottrina, esse si identificano con quelle rese necessarie da eventi imprevisti di carattere eccezionale, come quelle dovute a caso fortuito o a forza maggiore. Secondo altra dottrina, tuttavia, «questa limitazione non pare giustificata in quanto spese straordinarie potrebbero essere anche quelle rese necessarie dalla mancata esecuzione di opere di manutenzione ordinaria; ad esempio il crollo di un muro, il rifacimento totale di un tetto, di infissi etc.» (TERZAGO). In altri termini, secondo tale impostazione, le spese di manutenzione straordinaria sono quelle necessarie a restituire alla cosa la sua normale funzionalità, una volta che questa sia venuta meno a causa della mancata esecuzione di opere di ordinaria manutenzione o per il verificarsi di un evento il quale, anche se prevedibile, non poteva essere evitato mediante opere di ordinaria manutenzione.


Articolo tratto dalla rubrica “Utilità” de “Il Condominio Nuovo”. Per leggere molti altri interessanti articoli collegati a: shop.ilcondominionuovo.it e abbonati alla rivista.