Dalla Redazione de “Il condominio Nuovo”


In un condominio, l’amministratore ha posto all’ordine del giorno una modifica del regolamento di condominio, volendo i condomini precisare che l’amministratore deve anche prestare una fideiussione a  garanzia della propria attività.  Il condominio è provvisto di un regolamento contrattuale. 

L’assemblea potrà approvare detta modifica con la maggioranza di cui all’art. 1136 II comma e cioè la maggioranza dei partecipanti alla assemblea che raggiunga almeno 500/1000 oppure è necessaria l’unanimità?

Se è pacifico che l’assemblea può in ogni tempo deliberare con la maggioranza prevista dal II comma dell’articolo 1136 c.c. su materie non disciplinate dal regolamento condominiale, integrando il contenuto dello stesso, più controverso è se essa possa esercitare uguale diritto in caso di modifica o soppressione di un articolo contenuto in un regolamento contrattuale o, per meglio dire, controverso è se, per la legittimità della delibera, basta la maggioranza oppure è necessaria l’unanimità dei consensi.

A tal fine, La Corte di Cassazione  – fin dalle sentenze n. 208 del 1985 e n. 5843 del 1980, si è occupata della validità delle limitazioni contenute nel regolamento condominiale, stabilendo che esse, se deliberate in assemblea, devono essere approvate dall’unanimità di tutti i condòmini gravati. Ha inoltre precisato che nell’ipotesi, invece, di regolamento di condominio a cui si è fatto riferimento nei singoli atti di acquisto, si devono intendere di natura contrattuale solo le disposizioni che incidono nella sfera dei diritti soggettivi e degli obblighi di ciascun condòmino (per cui è necessaria l’unanimità anche per la loro modifica); mentre le disposizioni che riguardano l’uso delle cose comuni possono essere mutate con la maggioranza prevista dall’articolo 1136 c.c. 

il regolamento stesso non può, di contro, contenere disposizioni contrarie alle norme che la legge definisce inderogabili e quindi non sostituibili.

1- l’art. 1138 c.c. vieta espressamente che il regolamento di condominio  possa menomare i diritti di ciascun condomino quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni e che in nessun caso possono derogare alle disposizioni di cui agli artt. 1118 II comma, 1119, 11120, 1129, 11131, 11132, 11136 e 11137 c.c. Prevede inoltre che il regolamento di condominio non possa vietare di possedere o detenere animali domestici.

2-Vedi gli articoli 63, 66, 67 e 69 Disp. Att. c.c.  che non possono essere derogati dal regolamento di condominio in virtù dell’espressa previsione in tal senso dell’art. 72 Disp. Att. c.c.


Tratto dalla rubrica “Focus” de “Il Condominio Nuovo”. Per leggere molti altri interessanti articoli collegati a: shop.ilcondominionuovo.it e abbonati alla rivista.