L’amministratore di condominio ai tempi del COVID19

Raccomandazioni e consigli utili per un’amministrazione sicura

 

Sin da sempre simbolo di “comunità” -nel bene e nel male-  e per loro stessa natura luoghi di assembramenti, i condomini al tempo del CoronaVirus devono adeguarsi alle nuove norme dei decreti emergenziali e adottare le debite misure di distanza sociale per tutelare la salute di tutti; all’amministratore il compito di riorganizzare le attività di gestione e le convocazioni assembleari già in calendario. Il nuovo CoronaVirus ha messo tutti noi davanti a situazioni mai affrontate prima e per questo spesso estranee a qualsiasi regolamentazione ufficiale, tuttavia, come sempre accade, laddove la letteratura legislativa non è ancora arrivata il buon senso ci viene in aiuto.

Nei casi delle assemblee ordinarie è più che consigliato rimandare le riunioni condominiali a tempi migliori. Poiché di norma queste servono a gestire la normale amministrazione non vi è alcuno stato di necessità (attualmente conditio sine qua non per qualsiasi spostamento domiciliare) che giustificherebbe la convocazione delle stesse; si può continuare a riscuotere il consueto canone annuale secondo i soliti accordi tramite bonifico bancario, in questo modo ci si atterrà alle regole di distanza sociale evitando di accumulare riscossioni il cui ammontare finale potrebbe mettere in difficoltà più di un condomino, ora più che mai.
Se invece ci troviamo ad affrontare questioni riguardanti scadenze imminenti come quelle, ad esempio, concernenti le detrazioni fiscali per cui di norma si convocherebbe un’assemblea straordinaria, la prima cosa che abbiamo il dovere di fare è assicurarci che tali scadenze non siano state oggetto di proroga data l’eccezionalità del periodo e, in caso non sia così, provvedere a convocare l’assemblea in totale sicurezza.
Come fare dunque?
Il primo metodo consigliato è quello di provare a convocare i condomini online; la tecnologia odierna ci consente di fare conferenze via etere, le cosiddette video-call già largamente usate dai professionisti per partecipare a riunioni di lavoro a distanza, possono essere intelligentemente usate anche in questo caso. Anche se non fossero tutti alfabetizzati al digitale o dotati di dispositivi adeguati, le deleghe, nei limiti della rappresentanza max del 20% delle quote di proprietà (salvo diverse disposizioni del regolamento o deroghe data l’attuale situazione), costituiscono un valido aiuto.
La contropartita di questo metodo è che anche in questo caso non esiste una norma chiara a riguardo, soprattutto a proposito della validità dei voti espressi in assemblea, nonché della delibera finale; tuttavia è in questi momenti storici che prendere iniziative ragionevoli può essere un’”occasione pioniera” che potrebbe aprire le porte a soluzioni che ci faciliteranno la vita anche in futuro e non per forza in situazioni di emergenza.
Convocare un’assemblea online potrebbe quindi essere un’iniziativa utile e lungimirante, per essere sicuri di garantire i diritti di ogni condomino (ed anche per tutelarsi in quanto amministratore) si può inviare il verbale di assemblea via e-mail (preferibilmente a mezzo PEC) a tutti i partecipanti che risponderanno alla stessa sottoscrivendo il documento di riepilogo assembleare.

La seconda soluzione da prendere in considerazione, nei casi in cui la convocazione fosse dettata da una reale necessità, è quella di limitare il numero di partecipanti; un’assemblea di condominio è infatti possibile anche solo in presenza di due persone facenti il ruolo di segretario e presidente, per tutti gli altri sarà possibile partecipare per delega (sempre che si riesca a rientrare nella percentuale limite) ma ricordate che anche nel caso in cui i presenzianti -debitamente forniti da autocertificazione- fossero in un numero molto limitato è necessario che l’assemblea si svolga in un luogo sicuro, in grado di garantire la distanza di un metro l’uno dall’altro.

Un’altra questione delicata per il mestiere d’amministratore che si trova a fronteggiare l’emergenza Covid19 riguarda i rapporti con le ditte che in questo periodo hanno un cantiere aperto per lavori condominiali. In questo caso, infatti, l’amministratore potrebbe ricevere richieste da parte della ditta che vuole il permesso a continuare o a sospendere il lavori, ancora una volta è il buon senso a doverci guidare: se i lavori riguardano questioni di messa in sicurezza è opportuno non procedere alla richiesta di chiusura cantiere ma è consigliato assicurarsi che la ditta in questione metta in atto tutte le norme di distanziamento sociale previste dal D.P.C.M, soprattutto nel caso in cui il ruolo dell’amministratore coincida con quello del direttore dei lavori, cosa possibile nel caso non sia stato nominato un tecnico specializzato.