dell’avv. Rodolfo Cusano – “Il condominio Nuovo


I requisiti per la nomina 

La professione dell’amministratore di condominio dopo lunghi e farraginosi dibattiti giurisprudenziali e dottrinali forniti nel corso degli anni, ha subito un primo vero tentativo di subordinare il suo esercizio alla sussistenza di precisi requisiti di formazione e di onorabilità.

Ed infatti, la L. 220/2012, dopo l’articolo 71 disp. att. c.c., ha inserito l’articolo 71bis il quale prevede che possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro:

a) che hanno il godimento dei diritti civili;

b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;

c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;

d) che non sono interdetti o inabilitati;

e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;

f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

È fatta una distinzione, poi, tra amministratori esterni ed amministratori nominati tra i condòmini dello stabile (interni) prevedendo che per questi ultimi, fermo restando i requisiti di onorabilità di cui alle lettere a), b), c), d) ed e), non è richiesto alcun titolo di studio né la partecipazione ad alcun corso.

Invece, chi svolge professionalmente l’attività di amministratore di condominio dovrà aver conseguito un diploma di scuola secondaria ed aver frequentato un corso di formazione iniziale. Inoltre, il professionista dovrà aggiornarsi periodicamente frequentando corsi di formazione e aggiornamento. Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche le società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi.

La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma (requisiti di onorabilità precedentemente elencati) comporta la cessazione dall’incarico. In tale evenienza, ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore. A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) sopra indicate. Resta salvo l’obbligo di formazione periodica.

Atto di nomina 

La nomina dell’amministratore è obbligatoria quando i condomini sono più di otto.  Infatti, l’articolo 1129 c.c., nella sua nuova formulazione introdotta dalla L. 220/2012, stabilisce che quando i condòmini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario. Precedentemente, invece, l’assemblea era tenuta a nominare l’amministratore di condominio quando i condòmini fossero stati più di quattro.

Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata. Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore.

In mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore. Inoltre, ai sensi del nuovo comma dell’articolo 1129 c.c., l’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato. L’amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l’assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori. Nel caso in cui l’amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l’intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell’impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.

L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. La norma in esame, quindi lascia liberi i condòmini (se non più di otto) di nominare o meno l’amministratore. Nel caso in cui si verifichi l’impossibilità da parte dell’assemblea di provvedervi, sia per disaccordo sul nominativo, sia per altre ragioni, il Presidente del tribunale competente per territorio (in sede di volontaria giurisdizione), su richiesta anche di un solo condomino, può, sostituendosi all’assemblea condominiale nominare l’amministratore.

Il quorum richiesto per la nomina dell’amministratore è costituito da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio.

Se l’amministratore designato è presente, non si pone la necessità della comunicazione, che va invece effettuata dal presidente dell’assemblea in caso di assenza del nominato. Trattandosi, di un rapporto di mandato, è necessaria l’accettazione. Prima della recente riforma realizzata con L. 220/2012 si riteneva che l’accettazione potesse essere espressa oppure tacita; in particolare si realizzava un’accettazione tacita quando l’amministratore nominato cominciava la gestione del condominio e riceveva dal precedente amministratore la contabilità.

A seguito della riforma, invece, il nuovo articolo 1129, quattordicesimo comma, c.c., esclude espressamente l’accettazione tacita o per fatti concludenti, in quanto prevede che l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina o del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.

L’articolo 1129 c.c., come modificato dalla L. 220/2012, dispone che l’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per uguale durata. Ciò significa, quindi, che non sarà necessario riconfermare l’amministratore, ma l’incarico si rinnoverà automaticamente per un altro anno, salvo che l’assemblea decida di revocarlo.

L’amministratore può rinunciare all’incarico, per ragioni personali o di opportunità, anche prima della scadenza annuale. Tali dimissioni si configurano come un atto unilaterale ricettizio, perché estinguono il mandato dal momento in cui sono comunicate all’assemblea dei condòmini. Infatti, esse non devono essere seguite dall’accettazione dell’assemblea, la quale ha il solo diritto di chiedere il rendimento dei conti della gestione. Prima dell’entrata in vigore della riforma del condominio, l’amministratore dimissionario era considerato in prorogatio fino a quando non veniva nominato dall’assemblea un nuovo amministratore, rimanendo imbrigliato dall’immobilismo assembleare. Oggi, invece, anche l’amministratore dimissionario ai sensi e per gli effetti dell’art. 1129 c.c può ricorrere all’Autorità giudiziaria per vedere nominato un amministratore giudiziario.

La novità di cui sopra non può e non deve passare inosservata, dovendo l’amministratore cessato esercitare le sue funzioni finché non è sostituito: cd. prorogatio. Come ha avuto modo di sottolineare la stessa Cassazione: «l’amministratore del condominio, anche se cessato dalla carica per scadenza del termine di cui all’articolo 1129 c.c. o perché dimissionario, continua ad esercitare i suoi poteri, compresa la rappresentanza del condominio in giudizio, fino a che sia validamente sostituito con la nomina di altro amministratore da parte dell’assemblea dei condòmini». Pertanto l’amministratore fino alla riforma doveva  «continuare a provvedere alla riscossione dei contributi condominiali e ad erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni, compreso quello di portierato, con la conseguenza che, in caso di ritardato pagamento dei contributi previdenziali dovuti per il portiere, l’amministratore è tenuto a rivalere il condominio delle somme da questo versate all’INPS a titolo di sanzioni amministrative».

La riforma introdotta dalla L. 220/2012,  ha diversamente previsto essa ha infatti sancito espressamente che l’amministratore cessato dall’incarico ha il solo obbligo di eseguire le attività urgenti, in modo da evitare che il condominio possa subire pregiudizi. Il nuovo articolo 1129, ottavo comma, c.c., infatti, prevede espressamente che alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condòmini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto ad ulteriori compensi.


Tratto dalla rubrica “Dottrina” de Il Condominio Nuovo. Per leggere molti altri interessanti articoli collegati a: shop.ilcondominionuovo.it e abbonati alla rivista.