Alessandro Auletta, magistrato, Il Condominio Nuovo


Origine della multiproprietà, aspetti definitori e modelli

La multiproprietà  consiste nel godimento turnario, ossia “a turno” in momenti successivi dell’anno, di un bene suscettibile di utilità frazionata e ripetuta nel tempo, da parte di un gruppo di soggetti (c.d. multiproprietari).

La figura della multiproprietà trova il proprio antecedente storico nella prassi di inizio Novecento consistente nella riserva, da parte di grossi complessi alberghieri a favore di alcuni soci, del diritto (cedibile) di utilizzare in determinati periodi dell’anno stanze o appartamenti del gruppo a tariffe fortemente ridotte rispetto a quelle applicate ordinariamente.

Da questa forma primitiva di godimento turnario di un bene, in cui non è difficile scorgere lo schema del contratto di albergo , si giunge al progressivo sviluppo di una grossa varietà di schemi negoziali, alcuni dei quali caratterizzati dal collegamento tra la qualità di socio e quella di multiproprietario, che diviene una caratteristica invariante del modello (al punto che il diritto di godimento del multiproprietario è incorporato nel titolo rappresentativo della partecipazione sociale); altri, invece, dall’assoluta mancanza di tale collegamento, nel senso che la società costruttrice di un complesso immobiliare aliena, a diversi soggetti, diritti reali sulle unità abitative realizzate: tali diritti danno titolo al godimento delle stesse non già in modo pieno ed esclusivo, quanto piuttosto secondo turni distribuiti nel corso dell’anno, di modo che la situazione giuridica soggettiva di ciascun multiproprietario insiste su una frazione temporale della proprietà dell’immobile.

La prassi negoziale conosce, poi, modelli per così dire compositi: in certi casi la società costruttrice, da un lato, aliena frazioni spazio-temporali del bene ai multiproprietari, dall’altro, conserva per sé la proprietà della restante parte della struttura, assicurando ai multiproprietari il godimento di servizi “comuni”; in altre ipotesi, che si connotano per una notevole fungibilità dell’oggetto dell’operazione, il contratto si compendia, essenzialmente, nell’acquisto, da parte del multiproprietario, di un “buono” (ovvero di “punti”) che lo legittima(no) al godimento, normalmente per una settimana all’anno, di un immobile ubicato in uno degli insediamenti turistici gestiti dalla società costruttrice o da altre società ad essa collegate; in altre ancora lo strumento della multiproprietà è utilizzato per realizzare forme di finanziamento, come quando un complesso immobiliare viene realizzato, in parte, attraverso l’apporto dei capitali forniti dei multiproprietari, ed in parte attraverso il credito concesso da un istituto bancario che, per recuperare la somma mutuata, si riserva la proprietà di una determinata quota di frazioni spazio-temporali del bene, appropriandosi dei proventi che derivano dalla locazione delle medesime. Restituito il prestito secondo tale modalità, il diritto dei multiproprietari si estende all’intero complesso immobiliare.

Degno di nota anche il modello dei “certificati immobiliari”, diffuso in Italia, ove l’acquirente del bene ha una duplice possibilità: utilizzare il bene nei periodi convenuti ovvero cederne, verso corrispettivo, la disponibilità alla società venditrice.

Per quanto ogni tentativo di sistematizzare le numerose e diverse forme di multiproprietà sviluppatesi nella pratica degli affari sia velleitario, vi è concordia nel ritenere che il diverso atteggiarsi dei rapporti tra multiproprietari consente di distinguere tra una multiproprietà immobiliare ed una multiproprietà azionaria, a seconda che l’organizzazione predisposta da questi soggetti per la fruizione del bene ricalchi, rispettivamente, lo schema del condominio (artt. 1117 e ss. c.c.) ovvero la disciplina della società (artt. 2247 e ss. c.c.).

D’altro canto, occorre segnalare due interventi normativi, entrambi ispirati dal legislatore europeo, in virtù dei quali è oggi possibile delineare lo statuto regolatorio della multiproprietà: si allude al d.lgs. 9 novembre 1998, n. 427 – attuativo della dir. 94/47 – in tema di “contratti relativi all’acquisizione di un diritto di godimento a tempo parziale di beni immobili”, il cui testo è confluito negli artt. 69 e ss., d.lgs. 6 settembre 2005, n. 206 (c.d. Codice del consumo), ed al d.lgs. 23 maggio 2011, n. 79 – in parte qua attuativo della dir. 2008/122 – recante il c.d. Codice del turismo, che ha inciso sulla disciplina contenuta nei citati artt. 69 e ss. del Codice del consumo al fine di estendere e rafforzare la tutela prevista a favore della parte debole del rapporto negoziale, il consumatore.

La normativa appena citata, infatti, presenta una assorbente finalità protettiva – che si compendia nella prescrizione della forma scritta a pena di nullità nonché nella previsione, da un lato, di rilevanti obblighi informativi a carico del professionista, e, dall’altro, di un diritto di recesso a favore del consumatore (aspetti su cui si tornerà: par. 4) -, ma la stessa non consente di risolvere il nodo problematico dell’inquadramento giuridico dell’istituto (v. infra: parr. 2 e 3).

A questo fine appaiono insufficienti (già) le definizioni di multiproprietà fornite dal legislatore: dapprima si è inteso per multiproprietà il contratto (o la serie di contratti) diretto a costituire, trasferire ovvero promettere di costituire o trasferire “un diritto reale ovvero un altro diritto avente ad oggetto il godimento di uno o più beni immobili, per un periodo determinato o determinabile dell’anno non inferiore ad una settimana” (art. 69, Codice del consumo, nella formulazione antecedente alle modifiche di cui al d.lgs. 23 maggio 2011, n. 79); successivamente il “contratto di durata superiore ad un anno tramite il quale un consumatore acquisisce a titolo oneroso il diritto di godimento su uno o più alloggi per il pernottamento per più di un periodo di occupazione”.

Il passaggio, decretato dalla recenziore novella, da una definizione più angusta ad una più ampia e comprensiva appare privo di decisive implicazioni dogmatiche, perché determina soltanto l’estensione della portata applicativa delle norme poste a tutela del consumatore, senza consentire la riconduzione della multiproprietà (o delle multiproprietà) a schemi disciplinari collaudati ricavabili dal Codice civile, ragion per cui il problema della definizione e della regolazione dei rapporti tra multiproprietari (già ampiamente discusso prima dell’introduzione della riferita normativa) resta del tutto irrisolto.

Inquadramento dogmatico della multiproprietà immobiliare e ricadute applicative

Malgrado la definizione “unificante” di cui all’art. 69, Codice del consumo, nella versione vigente – ove non si distingue, come avveniva in quella previgente, tra multiproprietà diretta a costituire o trasferire un diritto reale e …………..

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