Macchie di umidità e infiltrazioni di acqua sono la principale causa dei litigi tra vicini di casa: non sempre, infatti, è agevole individuare la fonte del danno, stabilire a chi spetti la riparazione e quantificare l’entità del risarcimento.

In questi casi, deve sempre prevalere il buon senso: spesso, infatti, si tratta di questioni di valore economico molto basso, per le quali non conviene iniziare cause in tribunale.

Acqua piovana

Se l’acqua piovana che ha determinato il danno è filtrata attraverso il terrazzo “a livello” di un condomino, che non abbia funzione di copertura dell’edificio, sarà il singolo condomino proprietario dell’immobile a dover risarcire il danno.

Se invece la terrazza funge da copertura alle sottostanti unità immobiliari, la spesa deve essere così ripartita: un terzo a carico del proprietario del terrazzo e due terzi a carico dei condomini le cui unità immobiliari vengono coperte dal terrazzo.

Condutture delle acque nere

Se il danno è causato dalla rottura dei servizi igienici di un’unità immobiliare, ne risponde il proprietario di quest’ultima.

Se il danno è prodotto dalla tubatura comune ne risponde il condominio e la spesa va ripartita tra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà (salvo diverso accordo).

Muro perimetrale

I muri perimetrali rientrano tra le parti comuni dell’edificio. Pertanto, se le infiltrazioni di acqua provengono dal muro perimetrale, la riparazione e il risarcimento spettano a tutti i condomini, in proporzione dei rispettivi millesimi.

Se, per provvedere alle riparazioni, il condomino danneggiato è costretto a trasferirsi altrove in attesa che il suo appartamento venga di nuovo reso agibile, il condominio è tenuto a risarcire anche quest’altra spesa.

Se il danno è stato causato da un “grave difetto” di costruzione e non sono decorsi dieci anni dall’ultimazione dell’immobile, sia il danneggiato che il condominio possono agire nei confronti del costruttore per ottenere tanto la riparazione quanto il risarcimento.

Tetto e lastrico solare

Se le infiltrazioni provengono dal tetto di cui un condomino abbia l’uso esclusivo, la ripartizione delle spese avverrà tra tutti i condomini per millesimi di proprietà.

Nell’ipotesi di edifici distinti e autonomi, ma raggruppati in un unico condominio, le spese di riparazione dei singoli tetti vanno divise tra i soli condomini degli edifici su cui l’opera deve essere eseguita e coperti dal tetto interessato ai lavori.

Se invece le infiltrazioni riguardano il lastrico solare di cui un condomino abbia l’uso esclusivo, la ripartizione delle spese avverrà così: un terzo a carico del proprietario esclusivo o dell’usuario mentre i due terzi a carico di tutti i condomini a cui lo stesso serva da copertura.

Se però le infiltrazioni sono dovute a fatto e colpa di chi usa in via esclusiva il lastrico solare o  il tetto, sarà questi a dover risarcire tutta la spesa.

Il termine per chiedere il risarcimento è di cinque anni: dopo il diritto si prescrive.

In tutti i predetti casi in cui il danno viene (totalmente o parzialmente) ripartito tra i condomini, il soggetto danneggiato riveste sia la qualità di danneggiato che la qualità di danneggiante, in quanto appartenente al condominio. Pertanto, pur percependo il risarcimento, egli dovrà comunque partecipare alle spese di riparazione del bene comune e alla ripartizione delle spese di risarcimento (in proporzione ai suoi millesimi).

In pratica

Qualora si riscontrino macchie di umidità per infiltrazioni, è necessario chiedere l’intervento dell’amministratore affinché, con un proprio tecnico di fiducia ed, eventualmente, con un altro nominato dal condominio, si appuri se il danno riguardi una condotta di proprietà comune o di un singolo condomino. Nel primo caso, è bene informarsi dall’amministratore se lo stabile è assicurato per questo tipo di danni. Nella seconda ipotesi, invece, sarà necessario munirsi di una propria perizia di parte e chiedere un pronto intervento del vicino. É importante che la richiesta di riparazione e indennizzo venga formalizzata con una lettera di cui si possa provare, in futuro, la data certa (raccomandata a.r. o telegramma). Ciò al fine di verificare, in un successivo ed eventuale giudizio, la tempestività dell’intervento da parte del responsabile.


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