Se, di norma, le controversie tra condomini che riguardano le infiltrazioni di acqua non sono affare dell’amministratore di condominio, che pertanto non è tenuto a intromettersi, né a fare da paciere o a tentare accessi per verificare le effettive responsabilità, esiste un solo caso in cui il capo condomino ha invece l’obbligo di intervento: è il caso in cui le infiltrazioni provengano dal lastrico solare di proprietà esclusiva. E questo perché il lastrico funge da copertura dell’intero palazzo e la ripartizione delle spese conseguenti a rotture o a perdite d’acqua è, in parte, sostenuta da tutti i condomini. È quanto chiarisce una recente sentenza della Corte di appello di Firenze.

Come noto, il proprietario che ha l’uso esclusivo del lastrico solare è tenuto al pagamento di un terzo (1/3) delle spese per i danni arrecati a un altro condomino, mentre gli altri due terzi (2/3) sono a carico di tutti gli altri condomini secondo millesimi di proprietà. Ma il lastrico ha una specifica funzione: quella di costituire tetto copertura per tutti i piani sottostanti, che sono da esso coperti (di norma, si tratta dell’intero edificio). Pertanto, chiarisce la Corte di secondo grado toscana, in tema di condominio di edifici, il lastrico solare – anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini – svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava, in parte (cioè per 2/3), su tutti i condomini.

La conseguenza, allora, è che le infiltrazioni che dipendono dal tetto sono un problema di tutti i condomini e quindi dello stabile intero. L’amministratore, in qualità di custode dell’edificio e delle parti comuni, è tenuto a prendersi cura e a rappresentante gli interessi dei proprietari di tutti gli appartamenti, tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l’uso esclusivo.

Per esempio: se Tizio, proprietario all’ultimo piano di un edificio abbia, sopra il proprio soffitto, il lastrico solare di proprietà esclusiva di Caio, e quest’ultimo non provvede a riparare immediatamente le infiltrazioni, è compito dell’amministratore agire a tutela degli interessi di tutti gli altri condomini.

È lo stesso condominio che deve rispondere dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare. Difatti, l’amministratore resta comunque tenuto a provvedere alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.


 

laleggepertutti

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