Dalla Redazione de “Il condominio Nuovo”


Nel caso di inerzia dell’amministratore, può un condomino commissionare un intervento di manutenzione alle parti comuni e provvedere al pagamento?

In base al disposto di cui all’articolo 1134 c.c., come modificato dalla L. 220/2012, il condòmino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente. Siamo di fronte ad una norma che, sostanzialmente, non è cambiata con la riforma anche se il nuovo testo fa riferimento al condòmino che ha assunto la gestione delle parti comuni, che poi è lo stesso di quello (vecchia dizione) che ha anticipato la spesa.

L’articolo 1134 c.c. detta, in materia di spese per la cosa comune, una regola diversa da quelle operanti in materia di comunione e di gestione d’affari: il diritto al rimborso, infatti, è riconosciuto dall’articolo 1110 c.c. al partecipante che, in caso di trascuratezza degli altri partecipanti o dell’amministratore, abbia sostenuto spese necessarie (ancorché non urgenti) alla conservazione della cosa comune, ed analoga prerogativa viene riconosciuta dall’articolo 2031 c.c. al gestore che si sia sobbarcato di spese necessarie o utili.

Per cui saremo in presenza di una spesa urgente solo quando questa è indifferibile al fine di evitare un nocumento al bene comune. Si pensi, ad esempio, alle spese sostenute per evitare la caduta di tegole dal tetto.

La ratio di tale norma è da ricercarsi nel fondamento dell’istituto del condominio, il quale è ispirato alla necessità di evitare dannose interferenze da parte di chiunque nell’amministrazione condominiale. In pratica, il condòmino che chiede l’esecuzione di lavori urgenti, deve richiederli direttamente all’amministratore che, se del caso, dovrà convocare l’assemblea; oppure, se ciò non accade, convocare lui stesso l’assemblea quando manca l’amministratore ovvero convocarla secondo quanto previsto dall’articolo 66 disp. att., quando l’amministratore non provvede. Se l’assemblea, comunque convocata, non provvede o provvede e l’amministratore non vi dà esecuzione, il condòmino può ricorrere ex articolo 1105 c.c. al Tribunale perché questo ultimo provveda al posto dell’assemblea per la nomina di un amministratore ad acta.

L’articolo 1134 c.c. detta, in materia di spese per la cosa comune, una regola diversa da quelle operanti in materia di comunione e di gestione d’affari: il diritto al rimborso, infatti, è riconosciuto dall’articolo 1110 c.c. al partecipante che, in caso di trascuratezza degli altri partecipanti o dell’amministratore, abbia sostenuto spese necessarie (ancorché non urgenti) alla conservazione della cosa comune, ed analoga prerogativa viene riconosciuta dall’articolo 2031 c.c. al gestore che si sia sobbarcato di spese necessarie o utili.

Per cui saremo in presenza di una spesa urgente solo quando questa è indifferibile al fine di evitare un nocumento al bene comune. Si pensi, ad esempio, alle spese sostenute per ricoprire un pericolo di avallo del tetto.

Peraltro, in presenza di spese non urgenti ma necessarie, il condòmino, in mancanza della prescritta autorizzazione, può sempre ricorrere all’assemblea o all’autorità giudiziaria.


Tratto dalla rubrica “Focus” de Il Condominio Nuovo. Per leggere molti altri interessanti articoli collegati a: shop.ilcondominionuovo.it e abbonati alla rivista.