di Rodolfo Cusano


La riforma del condominio ha modificato il testo dell’ultimo comma dell’art. 1136 c.c. nel senso che la verbalizzazione non deve riguardare più le deliberazioni, bensì le riunioni, testualmente: “delle deliberazioni dell’assemblea si redige processo verbale”, post riforma “ delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale…” Per tale motivo è necessario dal 18 giugno 2014, data di entrata in vigore della riforma, redigere il processo verbale di ciò che accade nella riunione e quindi anche dei motivi per cui essa va deserta, ecc.
Al fine di determinare i vizi in generale di cui possono essere afflitte le decisioni assembleari essi possono farsi risalire ad un’ampia ed esauriente giurisprudenza formatasi fin dall’anno 2000 la quale ha distinto le nullità dalle annullabilità.

Vizi di nullità ed annullabilità

Per delibere annullabili vengono ritenute quelle affette da vizi formali:

– cioè prese in violazione di prescrizioni legali, convenzionali o regolamentari attinenti al procedimento di convocazione e di costituzione dell’assemblea;
– quelle adottate con maggioranze inferiori a quelle previste dalla legge o dal regolamento condominiale;
– quelle affette da eccesso di potere che cioè, ove riguardino atti di ordinaria amministrazione, siano gravemente pregiudizievoli alle cose o servizi comuni e, ove riguardino innovazioni o altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, siano in contrasto con le norme di cui al 1 e 2 comma dell’art. 1108 c.c.;
– quelle che pur essendo contrarie alla legge, concernano un oggetto rientrante nei poteri dell’assemblea;
– quelle affette da incompetenza che cioè invadano il campo esecutivo dell’amministratore a meno che, non riguardino le impugnative contro i provvedimenti dello stesso a norma dell’art. 1133 c.c.

Le deliberazioni nulle invece, sono invece quelle:

– prive degli elementi essenziali;
– quelle affette da vizi attinenti alla regolare costituzione dell’assemblea (come quelle prese non in assemblea);
– quelle aventi un oggetto impossibile o illecito;
– quelle aventi ad oggetto un‘innovazione vietata che lede i diritti di ciascun condomino sulle cose o servizi comuni (Cass. 12930 del 24.07.2012);
– quelle che incidono sulla proprietà esclusiva, (Cass. n. 13780 del 22.07.2004);
– le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto, ossia quelle riguardanti un oggetto che esorbiti dalla sfera dei compiti dell’assemblea e dell’amministratore (Cass. n. 4437 del 13.08.1985; n. 18192 del 10.08.2009);
Il tutto di cui alle sentenze: Cass. n. 31/2000; Cass. SS.UU. n. 4806/2005; Cass 26468/2008, Cass. 4014/2007, Cass. 17014/2010, 3586 del 13 febbraio 2013 e Trib. Napoli Sez. stralcio di Afragola n. 1684 del 02.02.2015.

I requisiti del verbale

A prescindere dalla decisione oggetto del verbale, vediamo adesso quali sono i requisiti formali che lo stesso verbale deve rispettare per essere valido. Anche se, sul punto, occorre premettere che la disciplina del condominio non ne parla affatto. Per cui non ci rimane che ricorrere ancora una volta alla giurisprudenza in funzione integrativa delle lacune della legge.
In primo luogo occorrerà riportare il nominativo dei condomini presenti anche per delega ed i loro millesimi (Cass. SS.UU. n. 4806 del 07.03.2005) al fine di verificare la sufficienza del doppio quorum (per persone e per millesimi) per la stessa costituzione dell’assemblea. Verificare che le deleghe siano regolari ed ammettere solo i condomini in possesso di deleghe scritte. Di poi, verificare la presenza di eventuali condomini in conflitto di interesse (Cass. n. 810 del 29 gennaio 1999).
Riportare per ogni decisione il nominativo ed i millesimi dei condomini che approvano, non approvano e si astengono. Ciò al fine di permettere la verifica anche a posteriori (e quindi anche agli assenti) della regolarità dell’approvazione per il raggiungimento del doppio quorum: per persone e per millesimi o di eventuali conflitti (Cass. n. 10754 del 16 maggio 2011) nonché dei soggetti che in quanto non approvanti possono proporre l’impugnativa della stessa delibera.
Tali dati anche se non espressi compiutamente al momento della votazione non rendono invalida la delibera purchè essi possano ritrovarsi in altra parte dello stesso verbale. Ad esempio si è soliti all’inizio della verbalizzazione riportare l’elenco di tutti i condomini presenti ed i loro millesimi. Una volta fatto ciò è valida la delibera laddove si riporta la dizione “si approva all’unanimità”. Perché il controllo del raggiungimento del doppio quorum può essere fatto nella prima parte del verbale appunto quello della costituzione dove sono riportati tutti i nominativi dei condomini presenti ed i loro millesimi. Lo stesso dicasi per la validità della dizione: “si approva all’unanimità tranne i sigg. Tizio per mill. … e Caio per mill. … ”, dove vengono identificati solo gli opponenti (Cass. n. 21298 del 10.10.2007).
Una volta rispettati tali requisiti il resto della verbalizzazione può anche essere sintetica (Trib. Padova n. 1956 del 15.10.2006).

La sottoscrizione del verbale

Molti problemi si sono posti a proposito della sottoscrizione del verbale. E’ da dire in primo luogo che la maggiore giurisprudenza ritiene valida la sottoscrizione del solo segretario e del presidente, in applicazione dell’art. 2375 c.c. che però se ne occupa a proposito delle società.
Qualora però questi due soggetti non volessero o non avessero sottoscritto potrà efficacemente supplire la sottoscrizione degli altri condomini oppure la loro sostituzione con altri condomini (Cass. n. 2812 del 29.10.1973).
Se invece il verbale non venisse sottoscritto affatto il Tribunale di Benevento con una recentissima decisione sentenza n. 1595/2014 ha annullato una delibera con la quale erano stati approvati alcuni rendiconti ritenendola completamente nulla per carenza dei requisiti previsti dalla legge. Sul punto però occorre ricordare che la Cassazione con sentenza n. 23687/2009 pronunciandosi al riguardo ha fatto rientrare il verbale assembleare, pur privo delle sottoscrizioni del presidente e del segretario, nell’ambito delle dichiarazioni di scienza con efficacia di confessione stragiudiziale solo nei confronti dei condomini consenzienti.
Se invece manca la sottoscrizione del Presidente poi sostituito con altro la Cassazione ha ritenuto che trattasi di irregolarità formale che pertanto deve essere dedotta nel termine perentorio di cui all’art. 1137 c.c. (Cass. n. 212/1972 e 2812/1973). Sul punto il Tribunale di Genova con sentenza dell’8 febbraio 2012 ha ritenuto che addirittura la firma del Presidente non è necessaria essendo sufficiente quella del solo segretario, perché solo questa ultima è ritenuta essenziale per l’esistenza dell’atto, mentre quella del Presidente no , in quanto essa attiene al solo controllo della fedeltà e completezza della verbalizzazione.
Occorre, infine, ricordare che l’assemblea non può delegare le proprie decisioni ad altro organo, nemmeno al consiglio dei condomini (Trib. Milano 16.05.2002) o all’amministratore (Cass. n. 4831 del 18.05.1994); ad esempio l’approvazione dei lavori straordinari e le eventuali decisioni prese non hanno alcun valore finchè non vengono dall’assemblea ratificate (Cass. n. 5130 del 06.03.2007).
A seguito della riforma qualsiasi delega conferita all’amministratore è completamente nulla. Per cui ove essa venga comunque conferita non se ne potrà tenere conto nel calcolo delle necessarie maggioranze.
Qualsiasi decisione presa al di fuori dell’assemblea anche a mezzo referendum sottoscritto da tutti i condomini non ha alcun potere vincolante atteso che le delibere possono essere prese solo in assemblea (Trib. Napoli 25.11.1992).
Il verbale assembleare gode di una presunzione di verità in ordine a quanto accaduto (Cass. n. 12119 del 11.11.1992). Per cui è l’eventuale ricorrente contro la deliberazione che deve provare il contrario in modo rigoroso. Quindi in maniera certa tale da superare la presunzione (Cass. n. 140 del 19.01.1985; Cass. n. 11526 del 13.10.1999). Ciò può avvenire, ma atteso che le risultanze della riunione risultano in forma documentale, non si può ricorrere alla prova testimoniale (Cass. n. 2101 dell’08.03.1997) anche perché i condomini non possono testimoniare essendo incompatibili in quanto sono da considerare parti nel giudizio.
L’eventuale allontanamento di un condomino durante la riunione non riportato nel verbale non costituisce di per sé solo causa di annullamento della decisione. Occorre verificare se i quorum per legge previsti permangono anche sottraendo il voto di quel condomino (cd. prova di resistenza (App. Roma n. 4322 del 15.10.2003).
Infine, vi è da dire che il verbale dell’assemblea che approva il riparto delle spese a preventivo o consuntivo costituisce prova scritta dei relativi crediti nei confronti dei condomini e può pertanto essere utilizzato per chiedere il Decreto ingiuntivo esecutivo, anche quando manca la ripartizione delle spese (App. Napoli 25.01.2012) ai sensi dell’art. 63 Disp. Att. c.c.
Sul punto vi è da dire che detto decreto ingiuntivo può essere chiesto anche in assenza di bilanci approvati a mezzo qualsiasi documento atto a provare il diritto fatto valere (Cass. n. 4638 del 29.03.2001).


Rodolfo Cusano

Fonte: http://www.iussit.com/condominio-il-verbale-assembleare-requisiti-e-vizi/