Avv. Stefano Barra Il Condominio Nuovo


L’articolo 1130 c.c. disciplina le attribuzioni dell’amministratore che comprendono, da un lato, una serie di doveri e, dall’altro, una serie di poteri e facoltà.

In primo luogo l’amministratore ha la rappresentanza legale e processuale del condominio sia nei confronti dei terzi e sia nei confronti dei condòmini stessi. Il condominio, infatti, può essere convenuto per qualunque azione relativa alle parti comuni ed all’amministratore, quale rappresentante pro tempore del condominio, vanno notificati sia gli atti di citazione che i provvedimenti dell’autorità amministrativa. È obbligatorio per l’amministratore informare di tutto ciò l’assemblea.

Giova inoltre precisare che le liti attive possono essere iniziate solo su espressa delibera assembleare mentre nel caso di liti passive, l’amministratore, nell’ipotesi in cui i tempi per la costituzione in giudizio non permettano la preventiva convocazione assembleare, ben può affidare ad un legale il mandato per la difesa, salvo poi relazionare, come sempre, all’assemblea ricevendo la ratifica del mandato già conferito.

In virtù dell’incarico, l’amministratore può compiere solo gli atti di ordinaria amministrazione; per gli atti di straordinaria amministrazione, è necessaria un’espressa delega oppure debbono ricorrere i presupposti della necessità e dell’urgenza, con l’obbligo, in quest’ultimo caso, di riferirne alla prima assemblea.

L’articolo 1130 c.c. al primo punto dispone che l’amministratore è obbligato ad eseguire le deliberazioni assembleari; egli non è obbligato ad aspettare, in tal caso, il decorso del termine di impugnazione. È opportuno, però, che l’amministratore controlli la legittimità, la perfezione e l’efficacia di tale deliberato. Infatti, una delibera nulla non obbliga ad alcunché l’amministratore, il quale può solo procedere ad una nuova convocazione assembleare per far rimuovere la causa della nullità. Egli deve, altresì, curare l’osservanza del regolamento di condominio; a lui potrà rivolgersi ogni condomino affinché provveda a farlo rispettare.

Spetta inoltre all’amministratore disciplinare l’uso delle cose comuni in maniera da assicurarne il «miglior godimento a tutti i condòmini». L’esercizio di tale potere incontra un limite nei confronti di quei beni che non hanno natura condominiale. Perciò è sempre opportuno che l’amministratore, nella sua azione amministrativa, si attenga a quanto previsto nel regolamento di condominio. Anche nel caso questo ultimo manchi è indispensabile aver buona cura di assicurare a tutti i condòmini l’uso di tali beni in maniera paritaria. Qualora ciò non fosse possibile (ad esempio nel caso di posti auto numericamente inferiori al totale dei condòmini) è opportuno che lui stesso provochi provvedimenti tali da ristabilire il corretto uso paritario (determinando, nell’esempio proposto, un turno tra i partecipanti). L’amministratore deve provvedere alla riscossione dei contributi ordinari e straordinari, agendo anche coattivamente in caso di mancato pagamento, ed erogare le spese necessarie al funzionamento di tutti i servizi condominiali (art. 1130, punto 3, c.c.).

Nello svolgimento di quest’attività di gestione dei beni comuni rientra anche il potere di compiere atti conservativi dei diritti inerenti le parti comuni dell’edificio (articolo 1130, punto 4 c.c.). Tali atti consistono non solo nell’adozione di misure cautelari in genere, ma anche nell’esercizio di azioni petitorie nei confronti delle turbative e delle molestie prodotte da terzi o dagli stessi condòmini sulle cose comuni.

Per quanto concerne, invece, i doveri dell’amministratore, questo ha, in primo luogo, il dovere di diligenza, la cui fonte è da farsi risalire all’articolo 1710 c.c., il quale afferma che il mandatario è tenuto ad eseguire il mandato «con la diligenza del buon padre di famiglia». L’esplicazione di tale diligenza informa di sé, ad esempio, la cura che l’amministratore deve avere nel far fronte tempestivamente alle spese necessarie per il buon funzionamento del condominio, cosa questa che implica la necessaria e tempestiva riscossione degli oneri condominiali.

Altro dovere è quello dell’imparzialità: egli deve cioè assicurare la parità di trattamento evitando favoritismi o preferenze nei confronti di qualche condòmino.

Anche per la reperibilità dell’amministratore si può parlare di un vero e proprio dovere. Ciò, chiaramente, non significa che l’amministratore deve sempre e comunque essere presente, ma solo che è opportuno che egli stabilisca i giorni e le ore in cui si recherà presso l’edificio condominiale in maniera non sporadica.

Ai doveri testé citati, non corrispondono delle vere e proprie sanzioni, ma solo il venir meno di quella fiducia che è alla base del rapporto di mandato e che potrebbe trovare nella mancata riconferma la sua più logica conclusione.

Il primo limite dell’agire dell’amministratore è dato dal conferimento di un mandato limitato alle parti ed agli impianti comuni.

In tale ottica il condominio è una particolare forma di comunione forzosa ed agisce per il tramite del suo legale rappresentante per ciò che riguarda le parti e gli impianti comuni. È quindi l’amministratore che agisce in nome e per conto del condominio come un «mandatario senza interferenze nei diritti dominicali autonomi, individualmente spettanti a ciascun condòmino».

Secondo questa impostazione l’amministratore sarebbe un mandatario con rappresentanza ex art. 1131 c.c. Tale rappresentanza, per la natura giuridica stessa del condominio, non è generica come quella prevista per gli amministratori delle società commerciali, ma è limitata dalla legge. Non mancano, invero, anche elementi di diversità rispetto all’istituto classico del mandato con rappresentanza. Infatti, l’amministratore viene nominato dall’assemblea con delibera, cioè con un atto collettivo ed anche se non tutti i condòmini lo hanno nominato, egli, nell’esercizio delle sue funzioni, è tenuto a rappresentarli tutti indistintamente. Secondo una parte della dottrina il rapporto di mandato amministratore-condominio sarebbe un rapporto giuridico sui generis proprio perché deriverebbe da un atto collettivo e, una volta accettato l’incarico, l’amministratore rappresenterebbe tutti i condòmini ivi compresi coloro che non hanno votato o che hanno votato contro la sua nomina. Inoltre, l’amministratore ha funzioni, poteri, responsabilità e rappresentanza limitata dagli articoli del codice civile che lo riguardano (artt. 1130, 1131, 1133 c.c.).

Il legislatore ha regolato l’istituto con puntualità e chiarezza, si pensi al solo aspetto particolare di tale rapporto che consiste nell’attribuzione del potere al mandatario di agire anche contro i mandanti. Difatti, nell’esercizio delle potestà amministrative previste dalla legge e dal regolamento di condominio, l’amministratore può adire le vie legali per il rispetto di tutte le norme (vedi ad es. punto 1) e 4) dell’art. 1130 c.c.) e per l’escussione dei contributi spettanti ai singoli partecipanti (vedi art. 63 disp. att. c.c.). Questi aspetti prefigurerebbero un rapporto di mandato che si allontana da quello ordinario, ma è pur vero che le caratteristiche peculiari sono tutte previste dalle norme del codice civile ivi compresi i poteri da esercitare contro il mandante. Da quanto appena detto è lecito definire l’amministratore un mandatario con rappresentanza che agisce in nome e per conto dei rappresentati.

Lapidaria è stata la sentenza della Cassazione n. 1286, del 12 febbraio 1997, che ha definito il condominio e il suo legale rappresentante creando un intimo nesso tra diversi concetti. Secondo questa sentenza l’amministratore di condominio configura un ufficio di diritto privato oggettivamente orientato alla tutela del complesso di interessi su indicati e realizzante una cooperazione, in regime di autonomia, con i condòmini, singolarmente considerati, che è assimilabile, pur con tratti distintivi in ordine alle modalità di costituzione ed al contenuto «sociale» della gestione, al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra amministratore ed ognuno dei condòmini, degli articoli 1703-1730 c.c. per quanto applicabili alla fattispecie in esame in funzione dei su richiamati «tratti distintivi».

Il secondo limite è rappresentato non solo dagli atti previsti dall’art. 1130 c.c. o ad essi preordinati ma anche da quelli di cui all’art. 1133 c.c.

Inoltre, è importante ricordare che, in forza dell’art. 1708 c.c. (contenuto del mandato), il mandatario può e deve compiere non solo gli atti per i quali è stato conferito, ma anche quelli che sono necessari al loro compimento definizione generale di uno spazio di manovra che autorizza il mandatario al compimento di tutte le attività, annesse e connesse, finalizzate al conseguimento degli obiettivi primari.

Di maggiore interesse per l’amministratore di condominio è il disposto del secondo comma dell’art. 1708 c.c. che distingue il «mandato generale» da quello «speciale». In particolare, il mandato generale non comprende gli atti che eccedono l’ordinaria amministrazione a meno che non siano espressamente indicati. Tali responsabilità sorgono soprattutto quando il mandatario eccede i limiti del suo mandato (art. 1711 c.c.). Il compimento di un atto, da parte del mandatario, che esorbita dal mandato resta a carico di questo ultimo, se il mandante non lo ratifica successivamente.

Ad esempio l’eccesso si potrebbe verificare nel caso in cui un amministratore esegua una delibera inficiata di nullità. In questo caso, si possono verificare due ipotesi: l’assemblea ratifica gli atti compiuti dall’amministratore; la ratifica non interviene e quindi l’amministratore risponde in proprio degli atti compiuti.

Altro aspetto che dobbiamo ricordare è la naturale onerosità del mandato: è l’art. 1709 c.c. che presume oneroso il rapporto di mandato. Possiamo cominciare a introdurre il primo elemento da tenere in debito conto nella identificazione del concetto di responsabilità. Infatti, l’onerosità del mandato ha una naturale ricaduta sulle sue responsabilità ed è proprio il primo comma dell’art. 1710 c.c. a stabilire che la responsabilità per colpa deve essere valutata con minor rigore se il mandato viene conferito gratuitamente.

L’onerosità del mandato assume rilevanza anche quando il rapporto contrattuale si estingue per volontà del mandante. Difatti, l’art. 1725 c.c. stabilisce che in caso di revoca del mandato oneroso, conferito per un tempo determinato o per un determinato affare, il mandante ha l’obbligo di risarcire al mandatario i danni, se questo ultimo è revocato prima della scadenza del termine o del compimento dell’affare, salvo che ricorra una giusta causa di revoca.

Ritorniamo a quei casi in cui l’amministratore assume decisioni che vanno riportate nell’alveo di quanto disposto dall’art. 1133 c.c. In altri termini non si è d’accordo con chi ritiene che i provvedimenti dell’amministratore possono essere presi solo nell’ambito delle attribuzioni elencate dall’art. 1130 c.c., nel rispetto del regolamento di condominio e come integrazione di questo ultimo: ad esempio disciplinare l’uso dell’ascensore in ossequio alle norme tecniche di sicurezza o alle norme del regolamento di condominio rappresenta un caso di adempimento dell’obbligo previsto dal punto 2) dell’art. 1130 c.c. Infatti, soprattutto nelle realtà più complesse (supercondomini), la necessità d’applicazione dell’art. 1133 c.c. si fa più sempre pressante.

Volendo interpretare estensivamente il costrutto normativo del codice in materia di amministrazione del condominio, il potere dispositivo previsto dall’art. 1133 c.c. deve intendersi come aggiunto all’art. 1130 c.c. e non come mera ripetizione di funzioni già in questo ultimo articolo previste. In altri termini, non avrebbe senso la ripetizione del legislatore di una funzione meramente disciplinare nell’art. 1133 c.c. se tale funzione fosse già prevista tra le sue attribuzioni.

I fautori dell’interpretazione restrittiva della norma in esame potrebbero solo obiettare che la previsione dell’art. 1133 c.c. riguardi solo la materia di opposizione ai provvedimenti presi dall’amministratore, senza estendere i suoi poteri oltre quelli previsti dall’art. 1130 c.c.

Difatti l’art. 1133 c.c. recita «I provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condòmini».

Ora se si propende per la tesi che ritiene che l’amministratore abbia un’ampia possibilità di prendere provvedimenti anche al di fuori di quelli previsti dall’art. 1130, risulta logico che la sua responsabilità diventa più forte, perché in mancanza del supporto normativo non vi sono elementi certi cui ricorrere per poter delineare se quel determinato atto è da considerarsi esperito in esecuzione del mandato oppure no. Ciò che occorre ricordare è che anche se il provvedimento viene assunto in carenza di potere il singolo condomino non può ignorarlo, perché allo stesso è concesso di ricorrere all’assemblea, senza pregiudizio del ricorso all’autorità giudiziaria nei casi e nei termini previsti dall’art. 1137 c.c.

Ipotesi diversa è quando sia accertata la colpa dell’amministratore; in questi casi, egli risponde dell’intero danno sofferto dal mandante, sempre che sia conseguenza diretta ed immediata del suo inadempimento. Invece, vi è responsabilità esclusiva dell’amministratore, con esclusione di quella del condominio, nel caso in cui il primo abbia agito del tutto al di fuori delle proprie attribuzioni e senza autorizzazione dell’assemblea. Affinché possa parlarsi di eccesso di mandato, il mandatario deve aver perseguito uno scopo diverso ed incompatibile con quello per cui gli è stato conferito mandato.

Di fronte ad un provvedimento adottato dall’amministratore, il condomino può ricorrere direttamente all’assemblea dei condòmini, esprimendo il proprio dissenso motivato e chiedendo una deliberazione che ne discuta in merito. Questa possibilità non pregiudica il diritto del medesimo condomino dissenziente a ricorrere all’autorità giudiziaria nel rispetto dei termini previsti dall’art. 1137 c.c. (trenta giorni dall’emanazione del provvedimento dell’amministratore).

Il rimedio dell’impugnazione offerto dall’art. 1137 c.c. nei confronti delle deliberazioni assembleari condominiali, e la disciplina relativa, anche in ordine alla decadenza, riguarda unicamente le deliberazioni annullabili e non quelle nulle; pertanto, il provvedimento con cui l’amministratore del condominio, esorbitando dai suoi poteri, leda i diritti dei singoli condòmini sulle cose comuni, in quanto affetto da radicale nullità, è impugnabile davanti all’autorità giudiziaria, con azione non soggetta ai termini di decadenza di cui agli artt. 1133 e 1137 terzo comma c.c.

Il fondamento della responsabilità civile dell’amministratore è da rinvenirsi, appunto, nell’art. 1710 c.c., in base al quale il mandatario deve eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia; ne segue una sua responsabilità contrattuale in caso di inadempimento dei doveri nascenti dal mandato stesso.

Con riguardo all’elemento soggettivo, è sufficiente il configurarsi di colpa nell’esecuzione degli obblighi posti a suo carico perché si abbia responsabilità dell’amministratore di condominio, non essendo richiesto dunque il dolo, ossia l’agire con l’intenzione di cagionare un danno al condominio o a terzi. La colpa si ravvisa quando vi sia negligenza, imperizia o cattivo uso dei poteri di cui dispone l’amministratore, e nell’inadempimento di uno qualsiasi degli obblighi posti a suo carico dalla disciplina della materia, con conseguente obbligo di risarcire i danni causati.

L’amministratore non incorre, invece, in responsabilità per colpa, quando il danno sia stato cagionato da caso fortuito o forza maggiore, non prevedibile o non evitabile. Non è configurabile responsabilità dell’amministratore anche nel caso in cui abbia agito secondo l’ordinaria prudenza e diligenza, rispettando le norme legislative o regolamentari.

Le fonti degli obblighi dell’amministratore possono essere molteplici, rinvenendosi innanzi tutto nelle norme codicistiche, poi nelle ordinanze e regolamenti comunali, disposizioni di pubblica sicurezza, regolamento condominiale e nelle delibere dell’assemblea di condominio.

Norma di generale applicazione è l’art. 1176 c.c., da cui deriva che, nonostante la gratuità dell’incarico, l’amministratore non è esonerato da responsabilità per ignoranza delle norme tecniche e giuridiche che trovano applicazione in questo ambito. In tal evenienza, egli risponde, però, solo per dolo o colpa grave, ai sensi dell’art. 2236 c.c., come nel caso in cui il danno derivi da una sua omissione. Perché si escluda la colpa grave, l’amministratore deve aver predisposto tutte le cautele e mezzi ritenuti necessari ad evitare il verificarsi di danni. L’amministratore inoltre è tenuto a non eseguire una delibera assembleare illecita, con cui ad esempio si stabilisce di non applicare una norma di legge, perché in tal caso essa non è vincolante per lo stesso.

L’amministratore incorre in responsabilità anche nel caso di mancata tempestiva informazione di una delibera assembleare che abbia diretta incidenza sul patrimonio del singolo condòmino.

La responsabilità civile dell’amministratore che abbia agito in nome e per conto del condominio, nei limiti delle proprie attribuzioni, o in esecuzioni di delibere assembleari, è riconducibile a quella prevista in tema di rappresentanza. Se, ad esempio, questi non adempie ad un’obbligazione, l’azione del terzo potrà rivolgersi sia contro l’amministratore sia contro i singoli condòmini, essendo ognuno di essi obbligato in via solidale. Il condomino che abbia pagato può, poi, rivolgersi in via di regresso sia verso l’amministratore, sia verso i singoli condòmini, dovendo la somma da lui versata per l’intero ripartirsi tra costoro secondo le tabelle millesimali.

Lo stesso dicasi per i danni cagionati dall’amministratore con un suo atto illecito. In tal caso entra in gioco la responsabilità extracontrattuale, ex art. 2043 c.c.; bisogna distinguere due eventualità: nella prima, per i danni arrecati a terzi da un comportamento dell’amministratore non rientrante negli obblighi suoi propri o che travalichino i limiti delle sue attribuzioni, egli è personalmente ed esclusivamente responsabile; mentre per i danni sofferti da terzi in conseguenza di atti che siano esecuzione di compiti rientranti nei suoi doveri oppure nell’esecuzione di delibere assembleari, allora la responsabilità è stata configurata dalla giurisprudenza in capo al condominio.

In ogni caso, la responsabilità dell’amministratore verso i condòmini per i danni loro arrecati dal suo atto illecito può essere esclusa da delibera assembleare, che deve essere approvata all’unanimità, ratificando il suo operato. La giurisprudenza ha sostenuto l’applicabilità dell’art. 2051 c.c. in materia condominiale, riguardante la responsabilità per danni arrecati dalle cose in custodia (1), precisandosi che custode della cosa è chi ne ha la materiale disponibilità. Per quanto concerne il condominio, deve ritenersi che l’amministratore ne abbia la custodia per conto del primo. Ma essendo la custodia di spettanza del condominio, una responsabilità aquiliana verrebbe a configurarsi proprio a carico di questo ultimo. È interessante a questo punto analizzare alcuni casi pratici che la giurisprudenza si è trovata ad affrontare, la cui risoluzione può aiutare a comprendere le sfere di responsabilità del condominio e dell’amministratore.

In caso di occlusione di fognature, è stata affermata la responsabilità del condominio per i danni cagionati dalla fognatura condominiale all’appartamento di un condòmino. Analogamente si sostiene per danni subiti da terzi. Lo stesso convincimento da parte della giurisprudenza si rinviene per un’ipotesi piuttosto frequente, ossia quella dei danni che l’appartamento di un condomino viene a subire a causa di infiltrazioni d’acqua provenienti dal terrazzo di copertura, o ancora per l’infortunio di una persona caduta dalle scale dello stabile per cattivo funzionamento della luce. Seguendo tale indirizzo giurisprudenziale, può affermarsi che non si configuri un’autonoma e personale responsabilità dell’amministratore, poiché questo ultimo non assume in proprio la custodia dei beni comuni.

Al contrario, è stata affermata la responsabilità personale dell’amministratore nel caso in cui egli non abbia dato esecuzione ad una delibera assembleare che disponeva l’effettuazione di lavori e riparazioni necessarie del bene comune. Ciò non contrasta col principio in precedenza affermato, poiché in tale situazione l’amministratore si rende inadempiente ad un obbligo che inerisce specificamente all’esercizio delle sue funzioni.

Non si configura responsabilità dell’amministratore nel caso di atti arbitrari o abusivi compiuti da singoli condòmini sulle cose comuni, non rientrando tra i propri doveri anche quello di vigilanza o di impedire che i singoli condòmini violino norme di legge. Così ad esempio non è responsabile di un furto subito ad opera di ladri entrati nell’abitazione attraverso un’impalcatura installata lungo la facciata dell’edificio condominiale. Per i danni arrecati a terzi che siano diretta conseguenza dell’operato dell’amministratore, il condominio risponde in via principale, con possibilità di rivalersi nei confronti dell’amministratore. Così nel caso in cui l’amministratore non provveda a dare esecuzione ad una delibera che aveva disposto la riparazione del tetto, il proprietario dell’autovettura danneggiata potrà ottenere il risarcimento dei danni dal condominio, il quale a sua volta potrà agire in rivalsa contro l’amministratore.

L’amministratore, nel rispetto dei suoi obblighi di diligenza, ha la facoltà di non eseguire delibere assembleari di cui preveda una modifica o revoca o che siano del tutto nulle e deve attendere il decorso del termine ai fini dell’impugnativa quando la delibera sia stata adottata in seguito a forti contrasti tra i condòmini.

Come abbiamo visto, gli obblighi che discendono dal mandato sono per l’amministratore in via generale quelli di svolgere correttamente le sue funzioni, rispondendo in caso contrario per responsabilità contrattuale nei confronti del condominio.

In particolare egli è tenuto alla manutenzione e gestione dei beni comuni (art. 1130, primo comma, n. 2, c.c.). Nello svolgimento di tali compiti egli deve attenersi al rispetto delle norme di legge ed al regolamento di condominio. È data ai condòmini la possibilità di scegliere l’uso dei beni comuni, sempre che non se ne alteri la destinazione e non si impedisca agli altri condòmini un pari uso conforme al loro diritto (art. 1102 c.c.). Inoltre, all’obbligo di gestione ordinaria si aggiunge per l’amministratore quello di intervenire per lavori urgenti e indispensabili alla salvaguardia dei beni comuni o alla sicurezza e incolumità dei condòmini o di terzi.

È stata ravvisata in giurisprudenza una situazione di urgenza, cui l’amministratore deve porre rimedio per evitare danni ulteriori ai condòmini, nel caso di infiltrazioni d’acqua provenienti dal terrazzo di copertura. In mancanza è configurabile la responsabilità dell’amministratore, da far valere con un’azione di responsabilità per danno, promossa dal condominio. I terzi che abbiano subito danni dalla violazione di tali obblighi possono proporre azione risarcitoria ex art. 2043 c.c. direttamente nei confronti dell’amministratore.

Il condominio da parte sua deve dotare l’amministratore dei mezzi necessari all’espletamento dell’incarico e all’adempimento delle obbligazioni contratte (artt. 1719 c.c., 1130 n. 3 c.c.). L’amministratore risponde inoltre per l’omesso versamento dei contributi previdenziali a carico del condominio, il quale può proporre azione di risarcimento del danno derivante da inadempimento contrattuale all’obbligo di eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia.

A questo punto della disamina, possiamo concludere con l’affermare che il condominio ed in ultima soluzione i condòmini sono responsabili per l’attività espletata dall’amministratore che ha arrecato danni nei casi di negligenza, cattivo uso o inadempimenti vari. La rilevanza di tali violazioni ha però importanza solo nei rapporti tra l’amministratore ed il condominio. Infatti, verso i terzi i condòmini stessi restano responsabili per l’opera compiuta dall’amministratore, responsabilità che si cumula con quella extracontrattuale dell’amministratore stesso. Il quale risponderà nei confronti del terzo anche in caso di colpa lievissima. Chiaramente, ciò avverrà in tutti i casi in cui il fatto lesivo dell’amministratore è in rapporto di occasionalità necessaria con l’espletamento delle sue funzioni.


Articolo tratto dalla rubrica “Dottrina” de “Il Condominio Nuovo”. Per leggere molti altri interessanti articoli collegati a: shop.ilcondominionuovo.it e abbonati alla rivista.