Lucia Gangale  avvocato “Il condominio Nuovo”


Qualora il costruttore non avesse provveduto alla compilazione della tabella, allora occorrerà determinarla ex novo. In tale evenienza i condòmini e, per essi, l’amministratore, avranno due possibilità:

– risalire agli originari prezzi di vendita e, qualora risultassero ancora attendibili, determinare la tabella millesimale secondo i criteri visti in precedenza;
– incaricare un perito per la compilazione.

In entrambi i casi la tabella, per diventare esecutiva e vincolante per tutti i condòmini, dovrà risultare accettata da questi ultimi.

Nel caso sia incaricato un perito, è opportuno conoscere i criteri che questo adotterà per la compilazione della tabella millesimale.
Sebbene l’ambito nel quale ci inoltreremo sia piuttosto tecnico, riteniamo di estrema utilità fare qualche breve accenno ai criteri di redazione delle tabelle millesimali, sia per motivi di completezza sia per dare ad ognuno le necessarie nozioni utili a valutare, eventualmente, l’elaborato tecnico del perito al fine di verificare se quest’ultimo abbia fatto un lavoro buono ed esaustivo.

Innanzitutto è bene chiarire che non esistono disposizioni legislative che obblighino il perito a seguire determinati canoni per la compilazione delle tabelle millesimali. In realtà l’unica disposizione normativa, e cioè l’articolo 68 disp. att. c.c., è formulato a contrario, cioè indica gli elementi di cui non bisogna tener conto ai fini del calcolo di valori. Infatti, anche a seguito della
riforma del 2012, oltre ad affermare che il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio prevede che, nell’accertamento di tali valori, non si dovrà tenere conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare. Risulta conseguenziale che tutto ciò che non è stato espressamente escluso deve considerarsi rilevante, per cui il tecnico incaricato dovrà:
– attribuire un valore ad ogni singolo cespite facente parte dell’immobile condominiale;
– sommare tali valori;
– dividere per mille l’insieme di tali valori e moltiplicare il risultato così ottenuto per i singoli valori, onde attribuire a ciascuna proprietà la quota millesimale spettante.

Quanto al valore di ciascuna unità immobiliare questo non andrà considerato sic et simpliciter come un valore di mercato, così come si evince dall’articolo 68 disp. att. c.c. ma, a differenziare una proprietà dall’altra, vi sarà
la valutazione dei requisiti intrinseci e/o estrinseci di ogni singolo immobile.
Ciò significa che bisognerà tener conto di una serie di fattori relativi non solo alla semplice misurazione della proprietà individuale, ma anche alla posizione nel fabbricato, all’esposizione, alla luminosità ecc. Quindi non è solo il valore venale che caratterizzerà la proprietà, ma una serie di fattori quantitativi e qualitativi che, oggettivandola, la differenzieranno dalle altre.

L’elemento base dal quale partire, nel caso di unità immobiliari di uguale altezza, è la superficie di ciascuna di esse. Se a causa della tecnica della costruzione gli immobili hanno invece un’altezza diversa, allora invece che della superficie bisognerà tenere conto della cubatura.

Una volta determinata così l’unità base essa andrà moltiplicata per dei coefficienti attribuiti in relazione alla posizione ovvero all’esposizione, all’affaccio, all’illuminazione e così di seguito.

Detta procedura, in mancanza di previsioni normative, per prassi consolidata si fonda su quanto disposto della circolare dell’allora Ministero dei Lavori Pubblici del 26 marzo 1966, n. 12480 intitolata «Norme per i collaudi dei fabbricati, costruiti da cooperative edilizie fruenti del contributo statale e per la ripartizione delle spese fra i singoli soci» la quale, pur trattando materia relativa agli immobili formanti cooperative, è diventata la base ispiratrice per tutti i conteggi relativi al calcolo dei millesimi anche negli edifici privati.

Questa circolare descrive analiticamente la procedura da seguire per ottenere la valutazione degli ambienti di cui ogni unità immobiliare è formata, e la valutazione dell’immobile nella sua totalità, al fine di rapportarlo al valore dell’intero edificio.

Quando si parla di cooperativa edilizia fondata sul capitale anticipato dallo Stato, ci si dovrà rappresentare un fabbricato dotato di due tabelle millesimali:
– una è quella relativa alla gestione della cosa comune (manutenzione, riparazione e ricostruzione di scale, ascensore, tetto, facciata ecc.). Tale tabella avrà come limiti, per la sua compilazione, quelli poc’anzi citati di
cui all’articolo 68 disp. att. c.c. e determinerà una quota millesimale intesa come caratteristica strutturale diversificante ogni unità immobiliare dall’altra;
– l’altra tabella avrà, invece, per oggetto la ripartizione del riscatto del mutuo fruito dallo Stato e sarà determinata, al contrario della prima, non solo dal costo monetario, ma dal maggior pregio e valore economico di
ogni singolo alloggio.

Avremo quindi due tabelle caratterizzate da scopi diversi e da diverse forme di determinazione. In tale evenienza, come è facile evincere, non siamo di fronte ad un condominio in quanto, trattandosi di cooperativa, avremo
un unico proprietario; la tabella, formata secondo i canoni, o meglio i limiti dell’articolo 68 disp. att. c.c. servirà solo per la ripartizione delle spese e per l’erogazione di servizi.

Cessato il vincolo che unisce la cooperativa allo Stato, la tabella relativa al riscatto del mutuo si estinguerà con la cooperativa e gli assegnatari, diventando proprietari, acquisteranno la qualità di condòmini. A questo punto, la tabella con la quale si ripartiva solo la spesa necessaria per l’erogazione dei servizi diventerà quella ufficiale al fine di misurare il potere-dovere dei condòmini nella gestione della cosa comune (Tabella «A»).

Dunque, per tutti i fabbricati in condominio la stessa circolare può essere considerata un valido punto di riferimento, sia per l’assenza di altri parametri normativi, sia perché, imponendo al tecnico compilatore una lunga e minuziosa opera di valutazione dell’immobile, detta i criteri a tal fine più equi.
Criteri che oramai sono entrati nella consuetudine corrente per cui si ritiene che essi siano delle vere e proprie fonti del diritto.

I coefficienti di riduzione

Le tabelle millesimali solitamente restano in vigore per molti anni, e dunque eventuali errori ed imprecisioni porteranno danni economici ingenti per alcuni condòmini ed indebiti arricchimenti per altri. È opportuno che esse, fin dall’inizio, siano redatte da un tecnico capace ed obiettivo. Per prima cosa egli dovrà valutare l’immobile non solo da un punto di vista quantitativo, ma anche qualitativo.

Successivamente, per ogni vano di ciascuna unità immobiliare, dovrà determinarsi la superficie reale in metri quadri e, qualora i vani dovessero risultare di altezza diversa, si dovrà, invece, tenere conto della cubatura degli stessi.

Dovranno misurarsi chiaramente anche i balconi, i terrazzi ecc. che verranno considerati solo in proporzione. Discorso a parte è necessario per i giardini di cui appresso di dirà.

Prima di sommare la superficie reale (o cubatura) di ogni singolo vano bisognerà applicare, ad ognuno di essi, i coefficienti di riduzione.
Questi ultimi sono dei parametri che evidenziano le caratteristiche strutturali intrinseche di ogni ambiente. In pratica ogni vano, per le sue particolari caratteristiche, assume una propria fisionomia, da ciò il valore diverso da quello degli altri.

I coefficienti, vanno, quindi, considerati come quegli elementi di valutazione e differenziazione di ogni singolo vano, necessari per attribuire a ciascuno di essi il giusto valore millesimale.

Ad ogni vano vengono applicati i coefficienti ritenuti adeguati dal tecnico (scelti fra quelli di seguito indicati oppure altri non riportati ma comunque necessari per esigenze particolari della struttura immobiliare).

Moltiplicando i suddetti coefficienti fra loro, e moltiplicando il risultato per la superficie reale (S.R.), o cubatura, si avrà una correzione del valore finale che possiamo definire superficie virtuale totale dell’alloggio (S.V.), con
l’ulteriore precisazione che alcuni coefficienti attengono ai singoli vani, altri all’unità immobiliare per intero considerata.

Possiamo riassumere con la formula:
S.R. × coeff. (A × B × C × D × E × F) = S.V.

Da una parte, quindi, avremo il dato reale oggettivo, estrinseco, che è la semplice misurazione al netto di ogni vano, il cui totale darà la superficie reale (o cubatura) totale dell’immobile; dall’altra avremo un dato intrinseco, dato dai vantaggi di cui gode ogni vano oppure ogni unità immobiliare, in relazione alla propria posizione ambientale.

Per poter realizzare ciò è necessario attribuire al singolo vano un proprio coefficiente e realizzare una tabella che, partendo da un indice medio, individui in relazione a tale indice i singoli coefficienti. Ovvero, come indicato
nella circolare prima richiamata, una tabella che, individuato il valore massimo, determini i coefficienti in maniera decrescente.

Ad esempio, possiamo avere coefficienti numerici nei quali il numero 1 rappresenta il valore medio; 0,95, 0,90, 085 ecc. il valore della caratteristica inferiore alla media; e 1,10, 1,20, 1,50, 1,80 ecc., quello della caratteristica superiore alla media.
Ovvero, determinato come 1 il massimo coefficiente, gli altri saranno via via inferiori: 0,90, 0,85, 0,80 ecc.

Volendo, a questo punto, procedere alla valutazione di un immobile, bisogna tener presente che alcuni di questi coefficienti tengono conto delle caratteristiche dei singoli vani, altri invece dell’immobile per l’intero.
Nei paragrafi che seguono si analizzeranno i coefficienti relativi ai vani.

Il coefficiente di utilizzazione

Il coefficiente di utilizzazione ha il fine di stabilire una valutazione degli spazi
costituenti l’alloggio in relazione alla loro utilità. Per la destinazione di ogni vano avremo la seguente tabella.

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Da questo prospetto è facile evincere che il tecnico, fissato un coefficiente massimo di utilizzazione, ha poi collocato al di sotto tutti gli altri di minore intensità. Si ripete che non è importante che la valutazione del tecnico venga fatta con una tabella o con un’altra.

Ciò che importa è solo che essa, fissata in precedenza, determini con esattezza i cespiti esaminati. Per cui ricorrere all’una o all’altra rimane nella discrezionalità del singolo tecnico e non può essere censurata in sede giurisdizionale.

Il coefficiente di orientamento (detto anche coefficiente«B»)

È il coefficiente che tiene conto dell’orientamento delle pareti esterne dei vari locali e quindi dei vantaggi e degli svantaggi che ne possono derivare.

Nel caso in cui un vano abbia più pareti esterne alle quali corrisponda un diverso coefficiente, si calcolerà un valore medio.

L’orientamento è uno di quegli elementi che incidono molto sul valore dell’immobile, perché per un’abitazione l’esposizione o meno ai raggi del sole incide notevolmente sulla disponibilità all’acquisto:

 

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Il coefficiente di prospetto (detto anche coefficiente «C»)

Il coefficiente di prospetto quantifica i diversi benefici che derivano a un ambiente per effetto della sua posizione rispetto agli spazi esterni che circondano il condominio.

Si prendono in considerazione gli affacci a seconda che essi diano sulla strada, sul cortile, su di un’area a verde, se vi è o meno il panorama ecc.:

 

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È opportuno precisare che l’utilizzo di detto coefficiente presuppone una diversità notevole di affaccio tra un immobile e l’altro, come nel caso, ad esempio, di un appartamento con vista sul mare e quello immediatamente

inferiore che ha la visuale ostruita da un palazzo. Se invece tutti gli appartamenti hanno la vista sul mare, è inutile utilizzare un coefficiente per diversificarli.

Il coefficiente di luminosità

Il coefficiente di luminosità considera la quantità di luce che penetra nei vari ambienti in relazione alla loro superficie. Si possono mettere in relazione la superficie illuminante (finestra, balcone, altro) con quella illuminata ed attribuire un coefficiente maggiore o minore a seconda del risultato della proporzione.

Il coefficiente di piano

Si terrà conto di questo coefficiente in relazione ai singoli vani solo nel caso che essi, pur facenti parte dello stesso appartamento, siano posizionati ad un piano diverso l’uno dall’altro. Nel caso, invece, in cui essi insistano tutti sullo stesso piano, se ne terrà conto solo nell’attribuzione dei coefficienti globali per ogni singolo immobile. Esso è diverso da immobile ad immobile e potrà tenere conto anche della zona in cui il fabbricato è ubicato. Per cui ad esempio in un centro direzionale ad uso uffici i piani più bassi avranno maggior valore, il contrario in una zona residenziale. Ma di questo meglio si dirà di seguito.

Esempi di coefficienti applicati ai vani

Appare inutile riportare per ogni coefficiente il punteggio, atteso che i valori sono meramente indicativi e sarà il tecnico ad adattarli, nel modo migliore, alla realtà immobiliare cui essi si riferiscono.

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La determinazione dell’immobile nel suo insieme

Una volta individuati i coefficienti relativi ai singoli vani, è opportuno che il tecnico affronti anche la determinazione dell’immobile nel suo insieme, applicando allo stesso i coefficienti per una valutazione strutturale ed ambientale; coefficienti che, moltiplicati fra di loro, daranno vita ad un coefficiente di funzionalità globale che, a sua volta, moltiplicato per la superficie virtuale totale, darà un ulteriore valore che possiamo definire superficie di calcolo condominiale.

A questo punto, dai singoli vani, il tecnico passerà alla valutazione della singola unità immobiliare. Anche qui egli procederà con l’applicazione di coefficienti detti di riduzione globale. Infatti, anche per questo tipo di valutazione, la prassi ha dettato una serie di coefficienti che possono essere sintetizzati secondo la tabella che segue, precisando che il tecnico adotterà solo quei parametri adeguati alla situazione, con libertà di scelta per altri non elencati ma che si dovesse rendere necessario adottare:

– livello di piano (stabili con ascensore; stabili senza ascensore zona residenziale, uffici);

–  destinazione;

–  comodità di accesso;

–  pertinenze e accessori;

–  servitù.

La superficie di calcolo condominiale

Esempi dei coefficienti di riduzione relativi all’unità immobiliare maggiormente usati:

Livello di piano (detto anche coefficiente «A»)

Quantifica un’unità immobiliare in relazione alla sua posizione altimetrica. Si dovrà tenere conto del piano in cui essa è ubicata a cominciare dal seminterrato per finire all’ultimo, attribuendo un coefficiente a ciascuno di questi.

Risulta molto importante per la determinazione di questi coefficienti conoscere se nel fabbricato è installato o meno l’ascensore. Se l’immobile è ubicato in zona residenziale ovvero dedicata ad uffici.

 

 

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Riguardo al fabbricato sarà il tecnico volta per volta a decidere se utilizzare o meno altri coefficienti dando però conto delle motivazioni che lo hanno spinto a tanto.

I coefficienti di riduzione in relazione alle aree scoperte

Per le terrazze a livello, i giardini e le aree di rispetto, i valori del coefficiente sono solo indicativi influendo nella valutazione, in modo sostanziale, non tanto l’estensione di dette superfici, ma il loro possibile grado di utilizzazione e di godimento.

Per quanto riguarda i balconi, questi vengono considerati delle prospicienze accessorie della singola unità immobiliare e, quindi andranno considerate nel calcolo della superficie; però, essendo il loro sfruttamento minore rispetto all’unità cui accedono, è principio generale che non vengano calcolati come superficie per intero, ma con una riduzione in proporzione all’uso, ed anche in relazione al loro affaccio sulla strada principale, su quelle laterali o sul cortile. Anche le terrazze a livello ed i lastrici solari di uso esclusivo vengono calcolati con dei coefficienti di riduzione che tengano conto del rapporto uso, superficie ed affaccio.

In merito ai giardini ed i cortili bisogna tener conto del fatto che, anche se di uso esclusivo, essi devono essere considerati delle pertinenze. L’articolo 817 c.c. chiarisce che per pertinenza si intende una cosa destinata in modo durevole a servizio ed ornamento di un’altra cosa. Trattasi di un bene che, pur essendo vincolato nella destinazione funzionale, conserva comunque una certa indipendenza per cui, se anche dovesse venir meno il bene principale, essa manterrebbe la sua integrità. Da ciò, la differenza con i balconi o con i lastrici: questi ultimi sono così intimamente legati al bene principale che la separazione è impossibile senza alterarne la sostanza.

Vi è una buona parte della dottrina che sostiene, per diverse considerazioni, che le pertinenze andrebbero tenute fuori dal predetto calcolo perché esse non partecipano a tutte le spese del fabbricato. G. Terzago «Il Condominio» Trattato teorico pratico – Milano, pagg. 569 e segg. testualmente: «non pare quindi corretta una tabella millesimale che ingloba nella quota attribuita al condomino anche la quota attribuibile al giardino proprio perché quest’ultimo non partecipa alle molteplici spese del caseggiato.»

Secondo questo autore, per essere il giardino fuori dal fabbricato partecipa solo a pochissime spese, se ci sono: impianto fognario per le acque bianche, l’eventuale consumo dell’acqua se non vi è un contatore singolo, ecc.

Con un esempio, riferito al caso di perimento dell’edificio egli rafforza la sua tesi, ricordando che in caso di rimborso da parte dell’impresa assicuratrice si deve tener conto del solo valore dell’immobile e non anche di quello del giardino. Sulla stessa posizione Tamborrino «Come si amministra un condominio» testualmente:

«Secondo una tesi condivisibile, i giardini di proprietà esclusiva, posti al servizio di unità immobiliari in condominio, non fanno parte del condominio: prova ne sia che non si tiene conto di essi nella valutazione dell’unità a cui servono ai fini della determinazione della quota millesimale di comproprietà da attribuirsi all’unità stessa».

Anche Rezzonico ha espresso un’ opinione conforme facendo riferimento ad una Cassazione del 1948 n. 1615.

Si potrebbe ancora far rilevare che, opinando diversamente, il valore che il giardino attribuisce all’immobile si rileverebbe, ad esempio, anche nella determinazione della partecipazione alle spese per le scale, con effetti che sicuramente potremmo definire perversi quando questo valore sia rilevante.

In realtà, si ritiene, che, come in tutte le cose, per addivenire alla soluzione più giusta, occorre un esame caso per caso. Vi sono, infatti, anche pronunce giurisprudenziali di opposto avviso le quali, nel caso del giardino, ritengono che occorra tenerne conto nella redazione delle tabelle millesimali.

Infatti con la sentenza  n. 16664/2007 (conforme 12018/2004) la Suprema Corte ha stabilito che:

“il riferimento al giardino non deve essere inteso con riguardo a tale bene in sé e per sé considerato, ma agli innegabili riflessi che la sua destinazione durevole al servizio e/o all’ornamento del bene principale determina in ordine all’accrescimento del valore patrimoniale di quest’ultimo”

Ciò posto, si consiglia all’operatore di valutare caso per caso e, qualora si decidesse per il tenere conto dei giardini, di non farlo così come per gli altri ambienti in base all’estensione ma di farlo, appunto, in relazione all’uso ed alla comodità che il giardino arreca al bene principale e, quindi, al maggior valore che esso vi arreca. Ciò ad evitare paradossi facilmente comprensibili si immagini nel caso di un’estensione smisurata del giardino rispetto ad un immobile composto da pochi ambienti se non di uno solo.


Tratto dalla rubrica “Focus” de Il Condominio Nuovo. Per leggere molti altri interessanti articoli collegati a: shop.ilcondominionuovo.it e abbonati alla rivista.