Il Condominio Nuovo http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog Blog Thu, 16 May 2019 14:35:52 +0000 it-IT hourly 1 https://wordpress.org/?v=4.9.10 Vendita immobile: a chi spetta il pagamento degli oneri condominiali antecedenti l’acquisto? http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/1947/ http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/1947/#respond Thu, 16 May 2019 14:35:52 +0000 http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/?p=1947 Dalla Redazione de “Il condominio Nuovo” In caso di vendita di un’unità immobiliare in condominio, chi è tenuto al pagamento degli oneri condominiali riferiti al periodo antecedente l’acquisto: l’alienante o l’acquirente? Ai sensi dell’art. 63 comma 4 delle disp. Att. del codice civile chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al […]

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Dalla Redazione de “Il condominio Nuovo”


In caso di vendita di un’unità immobiliare in condominio, chi è tenuto al pagamento degli oneri condominiali riferiti al periodo antecedente l’acquisto: l’alienante o l’acquirente?

Ai sensi dell’art. 63 comma 4 delle disp. Att. del codice civile chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e quello precedente.

Il principio dell’ambulatorietà passiva in ambito condominiale trova riscontro proprio nella citata disposizione, in virtù della quale l’acquirente di un’unità immobiliare condominiale può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa, solidalmente con lui, ma non al suo posto, ed opera nel rapporto tra il condominio ed i soggetti che si succedono nella proprietà di una singola unità immobiliare, non anche nel rapporto tra questi ultimi.

La legge 11 dicembre 2012 n. 220 di riforma del condominio, ha introdotto il quinto comma dell’art. 63 delle disp. Att. stabilendo altresì che chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

Nel rapporto tra venditore e acquirente salvo che non sia diversamente convenuto tra le parti, è invece operante il principio generale della personalità delle obbligazioni, con la conseguenza che l’acquirente dell’unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino e se, in virtù del principio dell’ambulatorietà passiva di tali obbligazioni sia stato chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, questi ha diritto a rivalersi nei confronti del suo dante causa.

In altri termini, come sottolineato dalla recente sentenza n.10235 del 2 maggio 2013 della Corte di Cassazione, il menzionato art. 63 disp. att. c.c. costituisce, per certi aspetti, un’applicazione specifica dell’art. 1104, comma 3, c.c. relativo alla comunione in generale, con la previsione della limitazione in base alla quale l’obbligazione del cessionario, caratterizzata dal vincolo di solidarietà con quella del condomino cedente, investe soltanto i contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente (intendendosi il riferimento all’anno come relativo all’annualità condominiale).

Nella pratica giudiziaria si è posto il quesito di come ci si debba porre di fronte al problema riguardante il caso di vendita di un’unità immobiliare posta in un condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di manutenzione o di ristrutturazione (o altri interventi equiparabili).

Ci si è chiesto, in altri termini, chi sia tenuto, tra alienante ed acquirente, a sopportare le relative spese, in mancanza di accordo fra le parti e quale sia il momento determinante da individuare per la concreta insorgenza del relativo obbligo.

Sulla questione la sentenza della Corte di Cassazione n. 24654 del 3 dicembre 2010, ha affermato che la risoluzione della questione proposta risulta dipendente dalla diversa origine della spesa al quale il singolo condomino è tenuto a contribuire, dovendosi distinguere tra spese necessarie relative alla manutenzione ordinaria e spese attinenti ad interventi comportanti innovazioni o, comunque, di straordinaria amministrazione.

Con riferimento alla prima ipotesi l’insorgenza dell’obbligazione deve essere individuata con il compimento effettivo dell’attività gestionale relativa alla manutenzione, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi, sul presupposto che l’erogazione delle inerenti spese non richiede la preventiva approvazione dell’assemblea condominiale (ma soltanto l’approvazione in sede di consuntivo), trattandosi di esborsi dovuti a scadenze fisse e rientranti nei poteri attribuiti all’amministratore in quanto tale (ai sensi dell’art. 1130, primo comma, n. 3, c.c.), e non come esecutore delle delibere assembleari riguardanti l’approvazione del bilancio preventivo, che hanno valore meramente dichiarativo e non costitutivo.

Con riguardo alla seconda ipotesi, e cioè in caso di spese di straordinaria amministrazione, si è sostenuto che l’obbligo in capo ai singoli condomini non può essere ricollegato all’esercizio della funzione gestionale demandata all’amministratore in relazione alla somme indicate nel bilancio preventivo ma deve considerarsi quale conseguenza diretta della correlata delibera assembleare (avente valore costitutivo e, quindi, direttamente impegnativa per i condomini che l’adottano) con la quale siano disposti gli interventi di straordinaria amministrazione ovvero implicanti l’apporto di innovazioni condominiali. Alla stregua di queste argomentazioni la sentenza in questione è approdata all’affermazione del seguente principio di diritto: “in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c. “.

Tali principi sono stati accolti dalla recente sentenza n. 10235 del 2 maggio 2013, la quale ha confermato che in relazione alle spese relative agli interventi di straordinaria manutenzione, l’insorgenza dell’obbligo in capo ai singoli condomini deve considerarsi quale conseguenza diretta della correlata delibera assembleare con la quale siano disposti i predetti interventi. Tale delibera ha valore costitutivo e, quindi, direttamente impegnativa per i condomini rivestenti tale qualità all’atto della sua adozione.

La delibera giuridicamente rilevante a tal fine è solo quella con la quale tali interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto e l’individuazione dell’inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri, non sortendo alcuna incidenza al riguardo l’adozione di una precedente delibera assembleare meramente preparatoria od interlocutoria, che non sia propriamente impegnativa per il condominio e che non assuma, perciò, carattere vincolante e definitivo per l’approvazione dei predetti interventi.

Pertanto, qualora l’approvazione della delibera di esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione, efficace e definitiva per tutti i condomini, sopravvenga soltanto successivamente alla stipula della vendita, l’obbligo del pagamento delle relative quote condominiali incombe sull’acquirente, non rilevando l’esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria adottata anteriormente a tale stipula.


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Legittimazione dell’amministratore a stare in giudizio senza la ratifica assembleare http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/legittimazione-dellamministratore-a-stare-in-giudizio-senza-la-ratifica-assembleare/ http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/legittimazione-dellamministratore-a-stare-in-giudizio-senza-la-ratifica-assembleare/#respond Mon, 13 May 2019 08:38:27 +0000 http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/?p=3201 [A cura di: prof. avv. Rodolfo Cusano] Il problema della legittimazione dell’amministratore a stare in giudizio senza la ratifica assembleare nelle cause di impugnativa delle delibere assembleari affligge prima gli amministratori per la loro responsabilità, ma anche gli avvocati che hanno l’obbligo di avvertire il cliente della necessità o meno di portare la citazione per […]

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[A cura di: prof. avv. Rodolfo Cusano]
Il problema della legittimazione dell’amministratore a stare in giudizio senza la ratifica assembleare nelle cause di impugnativa delle delibere assembleari affligge prima gli amministratori per la loro responsabilità, ma anche gli avvocati che hanno l’obbligo di avvertire il cliente della necessità o meno di portare la citazione per l’impugnativa all’attenzione dell’assemblea ed ottenere la ratifica del mandato qualora necessario. Anche se occorre ricordare che, in seguito all’introduzione dell’obbligo preventivo di mediazione, l’amministratore deve comunque portare all’attenzione dell’assemblea l’istanza di mediazione ed ottenere o meno l’autorizzazione a costituirsi nella relativa procedura con l’assistenza dell’avvocato. Tale adempimento preventivo potrebbe essere, quindi, utilizzato per risolvere a monte il problema, richiedendo contemporaneamente all’assemblea anche l’autorizzazione a costituirsi nel successivo giudizio.
Il problema si incentra sulla corretta interpretazione del dettato di cui all’art. 1131 c.c.
ART. 1131 C.C. 
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condòmini sia contro i terzi.
Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condòmini.
L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.
Commento
L’articolo 75, ultimo comma, c.p.c. prevede che “Le persone giuridiche stanno in giudizio per mezzo di chi le rappresenta a norma della legge o dello statuto. Le associazioni e i comitati, che non sono persone giuridiche, stanno in giudizio per mezzo delle persone indicate negli articoli 36 e seguenti del codice civile”. Tale norma non prevede la figura dell’amministratore del condominio cui la rappresentanza del condominio è, invece, attribuita ex articolo 1131 c.c.
È, infatti, proprio l’articolo 1131 c.c., come modificato dalla L. 220/2012, a stabilire che: “Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo 1130, o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condòmini sia contro i terzi”. L’articolo è da considerarsi inderogabile in virtù dell’espressa previsione di cui all’articolo 1138, quarto comma, sicché né l’assemblea dei condòmini, né il regolamento di condominio potrebbero legittimamente ridurre i poteri di rappresentanza attribuiti all’amministratore dalla legge.
Secondo la giurisprudenza, ricorrerebbe nella fattispecie un’ipotesi di rappresentanza volontaria originata dal mandato conferito all’amministratore dal condominio. La dottrina, invece, è divisa: per alcuni la rappresentanza è legale perché ha fonte nella legge; per altri è volontaria in quanto fondata sul mandato; per altri ancora non è né legale né volontaria, trattandosi piuttosto di un rapporto sui generis; per chi, infine, qualifica l’amministratore come organo del condominio, trattasi di rappresentanza organica.
La legittimazione attiva ex art. 1131, I comma, c.c.
In ogni caso, l’amministratore del condominio è dunque legittimato, senza la necessità di una specifica deliberazione assembleare, ad agire in giudizio nei confronti dei singoli condòmini e dei terzi al fine di:
a) eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condòmini;
b) disciplinare l’uso delle cose comuni così da assicurare il godimento a tutti i partecipanti al condominio;
c) riscuotere dai condòmini i contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea;
d) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio
La legittimazione passiva ex art. 1131, II e III comma, c.c.
Fino a poco tempo fa, e cioè prima di Cass. SS.UU. nn. 18331 e 18332/2010, era ritenuto che la rappresentanza processuale dell’amministratore del condominio dal lato passivo non incontrasse limiti. Ciò stava a significare che l’amministratore non necessitava di alcuna autorizzazione dell’assemblea per resistere in giudizio e per proporre le impugnazioni che si rendessero necessarie.
Per cui la rappresentanza processuale dell’amministratore del condominio, mentre dal lato attivo coincideva con i limiti delle sue attribuzioni, salvi i maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, dal lato passivo non incontrava limiti. La stessa inosservanza dell’obbligo di informare i condòmini della esistenza di un procedimento contro il condominio aveva rilevanza puramente interna senza incidere sui poteri di rappresentanza processuale dell’amministratore stesso.
A questo indirizzo maggioritario se ne contrapponeva un altro secondo cui la ratio dell’articolo 1131 c.c., comma 2, – che consente di convenire in giudizio l’amministratore del condominio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio – era quella di favorire il terzo il quale voglia iniziare un giudizio nei confronti del condominio, consentendogli di poter notificare la citazione al solo amministratore anziché a tutti i condòmini. Nulla, invece, nella stessa norma, giustificava la conclusione secondo cui l’amministratore sarebbe anche legittimato a resistere in giudizio e a impugnare senza essere a tanto autorizzato dall’assemblea .
Inoltre, secondo tale indirizzo, poiché l’autorizzazione dell’assemblea a resistere in giudizio in sostanza altro non è che un mandato all’amministratore a conferire la procura ad litem al difensore che la stessa assemblea ha il potere di nominare, l’amministratore, in definitiva, non svolge che una funzione di mero nuncius e tale autorizzazione non può valere che per il grado di giudizio in relazione al quale viene rilasciata. Deriva, da quanto precede, pertanto, che era inammissibile il ricorso per cassazione, avverso sentenza sfavorevole al condominio, proposto dall’amministratore senza espressa autorizzazione dell’assemblea .
A comporre tale contrasto sono intervenute le Sezioni Unite della Suprema Corte, con le sentenze del 2010 già citate, le quali hanno ritenuto che (così come dal lato attivo) la norma abilita l’amministratore del condominio, relativamente alle liti passive, a costituirsi in giudizio e ad impugnare la sentenza eventualmente sfavorevole, senza necessità di autorizzazione da parte dell’assemblea, soltanto se l’oggetto della controversia è compreso nei limiti delle sue attribuzioni, limiti ed attribuzioni previsti dall’articolo 1130 c.c. Mentre hanno pure rilevato che, qualora il Giudice adito ritenga versarsi in materia sottratta ai poteri dell’amministratore, possa ordinare il deposito della ratifica del mandato ex art. 182 comma 2 c.p.c., ma non è questo il caso in esame.
Per completezza di disamina occorre pure rilevare che, a distanza di appena due mesi dalle ricordate sentenze n. 18331 e 18332/2010, la stessa Corte di Cassazione è ritornata sui suoi passi più volte e ha riaffermato che la legittimazione passiva dell’amministratore non incontra limiti e sussiste anche in ordine alle azioni di natura reale relative alle parti comuni dell’edificio, promosse contro il condominio da terzi o anche dal singolo condomino (Cass. sentenza del 4-10-2012, n. 16901).
Comunque, il dubbio se il compito di eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condòmini, che è demandato dall’articolo 1130 c.c., n. 1) all’amministratore, includa, in ipotesi, anche quello di propugnarne in giudizio la legittimità, quale che sia il loro oggetto così come previsto dall’art. 1131 II e II comma, può ritenersi non più sussistente.
Infatti, non solo la stessa Suprema Corte con le famose sentenze del 2010 rese a SS.UU. ha stabilito che il limite della legittimazione passiva dell’amministratore è stabilito proprio dai poteri di cui all’art. 1130 c.c. tra cui rientra appunto l’esecuzione delle delibere assembleari, per cui il dato letterale è talmente chiaro da non permettere diverse interpretazioni, ma anche tutta la giurisprudenza successiva è conforme a tale indirizzo.
Da ultimo, la recentissima sentenza del 16 febbraio 2017 n. 4183 della Corte di Cassazione, testualmente: “In tema di impugnativa di delibere assembleari relative all’individuazione del criterio di ripartizione delle spese, per proporre appello non occorre alcuna autorizzazione assembleare ai sensi dell’art. 1130 n. 1 e 3 c.c., in quanto tali controversie rientrano nelle normali attribuzioni dell’amministratore di condominio”.
Per completezza di informazione si riporta testualmente il ragionamento della Suprema Corte.
LA CASSAZIONE
In base al disposto degli articoli 1130 e 1131 c.c., l’amministratore del condominio è legittimato ad agire in giudizio per l’esecuzione di una deliberazione assembleare o per resistere all’impugnazione della delibera stessa da parte del condomino senza necessità di una specifica autorizzazione assembleare, trattandosi di una controversia che rientra nelle sue normali attribuzioni, con la conseguenza che in tali casi egli neppure deve premunirsi di alcuna autorizzazione dell’assemblea per proporre le impugnazioni nel caso di soccombenza del condominio (Cass. 15 maggio 1998 n. 4900; Cass. 20 aprile 2005 n. 8286). A questa conclusione non è di ostacolo il principio, enunciato dalle Sezioni Unite (sentenza 6 agosto 2010 n. 18331), secondo cui l’amministratore del condominio, potendo essere convenuto nei giudizi relativi alle parti comuni ma essendo tenuto a dare senza indugio notizia all’assemblea della citazione e del provvedimento che esorbiti dai suoi poteri, ai sensi dell’articolo 1131 c.c., commi 2 e 3, può bensì costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea, ma deve, in tale ipotesi, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell’assemblea stessa, per evitare la pronuncia di inammissibilità dell’atto di costituzione ovvero di impugnazione. L’ambito applicativo del dictum delle Sezioni Unite – con la regola, da esse esplicitata, della necessità dell’autorizzazione assembleare, sia pure in sede di successiva ratifica – si riferisce, espressamente, a quei giudizi che esorbitano dai poteri dell’amministratore ai sensi dell’articolo 1131 c.c., commi 2 e 3. Ma non è questo il caso di specie, posto che eseguire le deliberazioni dell’assemblea e difendere le stesse dalle impugnative giudiziali del singolo condomino rientra nelle attribuzioni proprie dell’amministratore.
In siffatta direzione è indirizzata la giurisprudenza (Cass. 25 ottobre 2010 n. 21841), quando riconosce che l’amministratore di condominio, essendo tenuto a curare l’osservanza del regolamento di condominio (articolo 1130 c.c., comma 1, n. 1), è legittimato ad agire e a resistere in giudizio per ottenere che un condomino non adibisca la propria unità immobiliare ad attività vietata dal regolamento condominiale contrattuale, senza la necessità di una specifica deliberazione assembleare assunta con la maggioranza prevista dall’articolo 1136 c.c., comma 2, la quale è richiesta soltanto per le liti attive e passive esorbitanti dalle incombenze proprie dell’amministratore stesso.
Pur non essendo mancato un orientamento di segno diverso, per avere talora ritenuto, sulla scorta di una lettura ampia della pronuncia delle Sezioni Unite, che, anche nell’ambito della propria sfera di competenza, l’amministratore debba premunirsi di apposita autorizzazione dell’assemblea, avendo, in mancanza, l’onere di far ratificare il proprio operato dall’assemblea, pena la inammissibilità della costituzione da lui autonomamente effettuata, o la inammissibilità dell’impugnazione da lui proposta: e cosi – in controversia riguardante l’impugnazione di delibera assembleare da parte del condomino – si è assegnato (cfr. Cass. 25 febbraio 2011 n. 4733) un termine al condominio controricorrente, ai sensi dell’articolo 182 c.p.c., comma 2, al fine di consentirgli la produzione dell’autorizzazione dell’assemblea, considerata necessaria per la valida costituzione del condominio stesso.
Il Collegio è invece dell’avviso che, nella propria sfera di competenze (ordinarie o incrementate dall’assemblea), l’amministratore è munito di poteri di rappresentanza processuale ad agire e resistere senza necessità di alcuna autorizzazione. Sarebbe, infatti, veramente defatigatorio, nell’ottica di un assurdo “iperassemblearismo”, che l’amministratore fosse costretto a convocare ogni volta i condòmini al fine di ottenere il nulla osta, ad esempio, per agire o resistere al monitorio sul pagamento degli oneri condominiali, o al giudizio per far osservare il regolamento, o all’impugnativa di una statuizione assembleare, oppure al fine di sperare nella ratifica riguardo ad un procedimento cautelare volto a conservare le parti comuni dello stabile (v. in termini Cass. 23 gennaio 2014 n. 1451).
GIURISPRUDENZA
1. Cassazione civile sez. III del 06/05/2015, n. 8998 – Amministratore, attribuzioni e provvedimenti.
In tema di controversie condominiali, la legittimazione dell’amministratore del condominio dal lato attivo coincide con i limiti delle sue attribuzioni (art. 1131 c.c.), mentre dal lato passivo non incontra limiti e sussiste in ordine ad ogni azione, anche di carattere reale o possessorio, concernente le parti comuni dell’edificio. In tale contesto l’amministratore ha la facoltà di proporre tutti i gravami che successivamente si rendano necessari in conseguenza della vocatio in ius.
2. Cassazione civile sez. II del 23/04/2015, n. 8309 – Legittimazione dell’amministratore. 
In tema di legittimazione processuale del condominio, l’amministratore può resistere all’impugnazione della delibera assembleare e può gravare la relativa decisione del giudice, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea, giacché l’esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientrano fra le attribuzioni proprie dello stesso, nell’esercizio delle sue funzioni (fattispecie relativa all’impugnazione di una delibera nella parte in cui veniva approvata l’esecuzione dei lavori di manutenzione del tetto di copertura).
3. Cassazione penale sez. IV del 12/12/2014, n. 3320 – Legittimazione all’azione civile. 
L’amministratore di condominio può esercitare nel giudizio penale l’azione civile per il risarcimento dei danni subiti dal condominio, senza che sia all’uopo necessario uno specifico mandato assembleare, giacché egli è titolare ex lege di un potere rappresentativo comprendente tutte le azioni volte a realizzare la tutela dei diritti sulle parti comuni dell’edificio.
4. Cassazione civile sez. II del 04/12/2014, n. 25634 – Legittimazione dell’amministratore. 
In tema di azioni giudiziali nelle quali il condominio è convenuto in giudizio, la legittimazione a resistere dell’amministratore non incontra limiti, sicché deve considerarsi correttamente instaurato il contradditorio anche se l’attore o opponente nel giudizio per opposizione a decreto ingiuntivo, in via riconvenzionale, propongano domanda di accertamento della proprietà di una parte dell’edificio.
5. Cassazione civile sez. II del 22/09/2014, n. 19909 – Legittimazione dell’amministratore.
Ai sensi dell’art. 1131, comma 2, c.c., la legittimazione passiva dell’amministratore del condominio a resistere in giudizio ha portata generale in quanto estesa ad ogni interesse condominiale e sussiste, pertanto, anche un ordine ad azioni di natura reale relative alle parti comuni dell’edificio, promosse contro il condominio, senza che sia necessaria la partecipazione al giudizio di tutti i condòmini.
6. Cassazione civile sez. II del 23/01/2014, n. 1451 – Legittimazione dell’amministratore a resistere all’impugnazione della delibera assembleare e a gravare la sentenza – Sussistenza – Autonomia – Fondamento. 
In tema di condominio negli edifici, l’amministratore può resistere all’impugnazione della delibera assembleare e può gravare la relativa decisione del giudice, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea, giacché l’esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientra fra le attribuzioni proprie dello stesso.

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Regolamento condominiale assembleare: formazione e approvazione http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/regolamento-condominiale-assembleare-formazione-e-approvazione/ http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/regolamento-condominiale-assembleare-formazione-e-approvazione/#comments Wed, 08 May 2019 07:59:19 +0000 http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/?p=2118 Redazione “Il Condominio Nuovo” “Quali sono i quorum previsti dalla legge per la formazione e successiva approvazione di un regolamento condominiale assembleare?” Il regolamento deve essere approvato nell’apposita assemblea condominiale, con la speciale maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1136 c.c. e, cioè, da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed […]

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Redazione “Il Condominio Nuovo”


“Quali sono i quorum previsti dalla legge per la formazione e successiva approvazione di un regolamento condominiale assembleare?”

Il regolamento deve essere approvato nell’apposita assemblea condominiale, con la speciale maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1136 c.c. e, cioè, da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio. Detto regolamento deve essere anche privo di divieti di destinazione, esoneri di spesa, speciali vantaggi a favore solo di alcuni condòmini, a meno che queste deroghe non siano accettate per iscritto da tutti gli altri; infatti, solo l’approvazione all’unanimità, che comporta il consenso di tutti i partecipanti al condominio, va considerata quale giusta forma di limitazione del diritto di ognuno.

La Legge di riforma del condominio (L. 11-12-2012, n. 220) ha modificato l’articolo 1138 c.c., il cui nuovo terzo comma dispone che: «Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell’articolo 1130. Esso può essere impugnato a norma dell’articolo 1107».

La proposta per la formazione del regolamento è, quindi, soggetta all’approvazione dell’assemblea condominiale che riporti un numero di voti pari alla maggioranza degli intervenuti e costituenti almeno la metà del valore dell’edificio. Quanto alla pubblicità, il regolamento condominiale deve essere allegato al registro indicato al numero 7) dell’articolo 1130, quindi al registro dei verbali delle assemblee tenuto dall’amministratore.

Quanto all’impugnazione del regolamento, l’articolo 1107 c.c., che non è stato modificato dalla Legge di riforma, prevede, in tema di impugnazione del regolamento della comunione, che il regolamento possa essere impugnato davanti all’autorità giudiziaria da ciascuno dei partecipanti dissenzienti entro trenta giorni dalla deliberazione che lo ha approvato; per gli assenti il termine per l’impugnazione decorre dalla data di comunicazione della deliberazione.

Il regolamento approvato a maggioranza deve essere ossequiente a tutte le norme sul condominio, con l’avvertenza che particolari discipline dell’uso della cosa comune possono essere imposte soltanto al fine di un miglior godimento della stessa, nel rispetto dei diritti di tutti gli altri condòmini. Un’ulteriore limitazione è stata introdotta dalla riforma che ha aggiunto un ultimo comma all’articolo 1138 c.c. in cui si stabilisce che le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.


Tratto dalla rubrica “FOCUS” de “Il Condominio Nuovo”. Per leggere molti altri interessanti articoli collegati a: shop.ilcondominionuovo.it e abbonati alla rivista.

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Condominio parziario: approvazione lavori e riparto spesa http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/2446-2/ http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/2446-2/#respond Tue, 07 May 2019 08:07:42 +0000 http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/?p=2446 Avv. RodolfoCusano Cassazione Sez. II Civ., sentenza n. 4127 del 02 marzo 2016 – Conferma del condominio parziario Il condominio parziale, disciplinato dall’art. 1123 c.c., comma 3, ricorre nell’ipotesi in cui un bene sia in comune solo tra alcuni condomini, il che accade, per esempio, nel caso in cui solo alcuni condomini abbiano – la […]

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Avv. RodolfoCusano


Cassazione Sez. II Civ., sentenza n. 4127 del 02 marzo 2016 – Conferma del condominio parziario

Il condominio parziale, disciplinato dall’art. 1123 c.c., comma 3, ricorre nell’ipotesi in cui un bene sia in comune solo tra alcuni condomini, il che accade, per esempio, nel caso in cui solo alcuni condomini abbiano – la proprietà esclusiva dei posti auto ovvero nell’ipotesi in cui alcune tubazioni siano a servizio solo di alcuni immobili (Cass. n. 10483, depositata il 21 maggio 2015).
Il problema, ovviamente, si pone al momento di eseguire dei lavori su tali beni comuni solo ad alcuni tra i condomini e, quindi, al momento della deliberazione e della conseguente ripartizione delle spese.
Per ciò che riguarda la deliberazione vi è da dire che all’assemblea possono partecipare solo i condomini interessati e le relative maggioranze saranno formate prendendo in considerazione i loro millesimi di partecipazione al condominio parziale.
Con la logica conseguenza che in caso di diversa composizione, ad esempio delibera assunta in sede di assemblea generale invece che parziale, la stessa sarà da ritenersi del tutto nulla per incompetenza assoluta dell’assemblea.

Con la sentenza in rassegna la Suprema Corte ha avuto modo di esaminare la questione in ordine alla configurabilità della comunione o del condominio parziario in relazione ad un cancello che serviva un’area in proprietà comune solo ad alcuni condomini e l’ha risolta a favore di questo ultimo istituto.
Infatti, ancora una volta la Cassazione con la sentenza n. 4127 del 02.03.2016 ha confermato che deve ritenersi legittimamente configurabile la fattispecie del condominio parziale tutte le volte in cui un bene risulti, per obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell’edificio, parte oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene (Cass. 24 novembre 2010, n. 23851; Cass. 28 aprile 2004, n. 8136.
Per tale motivo, dovendo dare risposta al secondo quesito in ordine al corretto riparto delle spese, occorre ritenere che nel caso del condominio parziale trova applicazione l’art. 1123 c.c. 3 comma, che ripartisce le spese relative alla conservazione e godimento in proporzione dell’uso che ciascuno può farne o meglio, o meglio in relazione all’utilità’ che ciascun condomino trae dal bene comune (Cass. n. 6359/1996): così, per esempio, le spese per l’installazione delle porte tagliafuoco necessarie a garantire un sufficiente livello di sicurezza delle autorimesse, viene ripartita esclusivamente tra i proprietari dei box auto (Cass. n. 7077/1995; Cass. n. 5179/1992).


Fonte: Iussit.com

 

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Il contenzioso in condominio: il ricorso all’assemblea http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/il-contenzioso-in-condominio/ http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/il-contenzioso-in-condominio/#comments Mon, 06 May 2019 10:10:29 +0000 http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/?p=2564 Redazione Il Condominio Nuovo L’articolo 1133 c.c. stabilisce che i provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condòmini. Contro tali provvedimenti è ammesso ricorso all’assemblea, senza pregiudizio del ricorso all’autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall’articolo 1137. L’obbligatorietà dei provvedimenti presi dall’amministratore è la naturale conseguenza del fatto che […]

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Redazione Il Condominio Nuovo


L’articolo 1133 c.c. stabilisce che i provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condòmini. Contro tali provvedimenti è ammesso ricorso all’assemblea, senza pregiudizio del ricorso all’autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall’articolo 1137.

L’obbligatorietà dei provvedimenti presi dall’amministratore è la naturale conseguenza del fatto che egli è nominato dall’assemblea – che è l’organo deliberativo del condominio – o dal giudice in sostituzione della stessa.

Il ricorso all’assemblea non sospende l’esecuzione del provvedimento adottato dall’amministratore e può essere esperito in qualsiasi momento, senza alcun termine di decadenza, trattandosi di un rimedio volto a provocare un controllo della stessa assemblea sull’operato dell’a………..

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Il verbale delle deliberazioni assembleari: requisiti e vizi http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/il-verbale-delle-deliberazioni-assembleari-requisiti-e-vizi/ http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/il-verbale-delle-deliberazioni-assembleari-requisiti-e-vizi/#respond Fri, 03 May 2019 08:28:09 +0000 http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/?p=1501 di Rodolfo Cusano La riforma del condominio ha modificato il testo dell’ultimo comma dell’art. 1136 c.c. nel senso che la verbalizzazione non deve riguardare più le deliberazioni, bensì le riunioni, testualmente: “delle deliberazioni dell’assemblea si redige processo verbale”, post riforma “ delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale…” Per tale motivo è necessario dal 18 giugno 2014, data di […]

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di Rodolfo Cusano


La riforma del condominio ha modificato il testo dell’ultimo comma dell’art. 1136 c.c. nel senso che la verbalizzazione non deve riguardare più le deliberazioni, bensì le riunioni, testualmente: “delle deliberazioni dell’assemblea si redige processo verbale”, post riforma “ delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale…” Per tale motivo è necessario dal 18 giugno 2014, data di entrata in vigore della riforma, redigere il processo verbale di ciò che accade nella riunione e quindi anche dei motivi per cui essa va deserta, ecc.
Al fine di determinare i vizi in generale di cui possono essere afflitte le decisioni assembleari essi possono farsi risalire ad un’ampia ed esauriente giurisprudenza formatasi fin dall’anno 2000 la quale ha distinto le nullità dalle annullabilità.

Vizi di nullità ed annullabilità

Per delibere annullabili vengono ritenute quelle affette da vizi formali:

– cioè prese in violazione di prescrizioni legali, convenzionali o regolamentari attinenti al procedimento di convocazione e di costituzione dell’assemblea;
– quelle adottate con maggioranze inferiori a quelle previste dalla legge o dal regolamento condominiale;
– quelle affette da eccesso di potere che cioè, ove riguardino atti di ordinaria amministrazione, siano gravemente pregiudizievoli alle cose o servizi comuni e, ove riguardino innovazioni o altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, siano in contrasto con le norme di cui al 1 e 2 comma dell’art. 1108 c.c.;
– quelle che pur essendo contrarie alla legge, concernano un oggetto rientrante nei poteri dell’assemblea;
– quelle affette da incompetenza che cioè invadano il campo esecutivo dell’amministratore a meno che, non riguardino le impugnative contro i provvedimenti dello stesso a norma dell’art. 1133 c.c.

Le deliberazioni nulle invece, sono invece quelle:

– prive degli elementi essenziali;
– quelle affette da vizi attinenti alla regolare costituzione dell’assemblea (come quelle prese non in assemblea);
– quelle aventi un oggetto impossibile o illecito;
– quelle aventi ad oggetto un‘innovazione vietata che lede i diritti di ciascun condomino sulle cose o servizi comuni (Cass. 12930 del 24.07.2012);
– quelle che incidono sulla proprietà esclusiva, (Cass. n. 13780 del 22.07.2004);
– le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto, ossia quelle riguardanti un oggetto che esorbiti dalla sfera dei compiti dell’assemblea e dell’amministratore (Cass. n. 4437 del 13.08.1985; n. 18192 del 10.08.2009);
Il tutto di cui alle sentenze: Cass. n. 31/2000; Cass. SS.UU. n. 4806/2005; Cass 26468/2008, Cass. 4014/2007, Cass. 17014/2010, 3586 del 13 febbraio 2013 e Trib. Napoli Sez. stralcio di Afragola n. 1684 del 02.02.2015.

I requisiti del verbale

A prescindere dalla decisione oggetto del verbale, vediamo adesso quali sono i requisiti formali che lo stesso verbale deve rispettare per essere valido. Anche se, sul punto, occorre premettere che la disciplina del condominio non ne parla affatto. Per cui non ci rimane che ricorrere ancora una volta alla giurisprudenza in funzione integrativa delle lacune della legge.
In primo luogo occorrerà riportare il nominativo dei condomini presenti anche per delega ed i loro millesimi (Cass. SS.UU. n. 4806 del 07.03.2005) al fine di verificare la sufficienza del doppio quorum (per persone e per millesimi) per la stessa costituzione dell’assemblea. Verificare che le deleghe siano regolari ed ammettere solo i condomini in possesso di deleghe scritte. Di poi, verificare la presenza di eventuali condomini in conflitto di interesse (Cass. n. 810 del 29 gennaio 1999).
Riportare per ogni decisione il nominativo ed i millesimi dei condomini che approvano, non approvano e si astengono. Ciò al fine di permettere la verifica anche a posteriori (e quindi anche agli assenti) della regolarità dell’approvazione per il raggiungimento del doppio quorum: per persone e per millesimi o di eventuali conflitti (Cass. n. 10754 del 16 maggio 2011) nonché dei soggetti che in quanto non approvanti possono proporre l’impugnativa della stessa delibera.
Tali dati anche se non espressi compiutamente al momento della votazione non rendono invalida la delibera purchè essi possano ritrovarsi in altra parte dello stesso verbale. Ad esempio si è soliti all’inizio della verbalizzazione riportare l’elenco di tutti i condomini presenti ed i loro millesimi. Una volta fatto ciò è valida la delibera laddove si riporta la dizione “si approva all’unanimità”. Perché il controllo del raggiungimento del doppio quorum può essere fatto nella prima parte del verbale appunto quello della costituzione dove sono riportati tutti i nominativi dei condomini presenti ed i loro millesimi. Lo stesso dicasi per la validità della dizione: “si approva all’unanimità tranne i sigg. Tizio per mill. … e Caio per mill. … ”, dove vengono identificati solo gli opponenti (Cass. n. 21298 del 10.10.2007).
Una volta rispettati tali requisiti il resto della verbalizzazione può anche essere sintetica (Trib. Padova n. 1956 del 15.10.2006).

La sottoscrizione del verbale

Molti problemi si sono posti a proposito della sottoscrizione del verbale. E’ da dire in primo luogo che la maggiore giurisprudenza ritiene valida la sottoscrizione del solo segretario e del presidente, in applicazione dell’art. 2375 c.c. che però se ne occupa a proposito delle società.
Qualora però questi due soggetti non volessero o non avessero sottoscritto potrà efficacemente supplire la sottoscrizione degli altri condomini oppure la loro sostituzione con altri condomini (Cass. n. 2812 del 29.10.1973).
Se invece il verbale non venisse sottoscritto affatto il Tribunale di Benevento con una recentissima decisione sentenza n. 1595/2014 ha annullato una delibera con la quale erano stati approvati alcuni rendiconti ritenendola completamente nulla per carenza dei requisiti previsti dalla legge. Sul punto però occorre ricordare che la Cassazione con sentenza n. 23687/2009 pronunciandosi al riguardo ha fatto rientrare il verbale assembleare, pur privo delle sottoscrizioni del presidente e del segretario, nell’ambito delle dichiarazioni di scienza con efficacia di confessione stragiudiziale solo nei confronti dei condomini consenzienti.
Se invece manca la sottoscrizione del Presidente poi sostituito con altro la Cassazione ha ritenuto che trattasi di irregolarità formale che pertanto deve essere dedotta nel termine perentorio di cui all’art. 1137 c.c. (Cass. n. 212/1972 e 2812/1973). Sul punto il Tribunale di Genova con sentenza dell’8 febbraio 2012 ha ritenuto che addirittura la firma del Presidente non è necessaria essendo sufficiente quella del solo segretario, perché solo questa ultima è ritenuta essenziale per l’esistenza dell’atto, mentre quella del Presidente no , in quanto essa attiene al solo controllo della fedeltà e completezza della verbalizzazione.
Occorre, infine, ricordare che l’assemblea non può delegare le proprie decisioni ad altro organo, nemmeno al consiglio dei condomini (Trib. Milano 16.05.2002) o all’amministratore (Cass. n. 4831 del 18.05.1994); ad esempio l’approvazione dei lavori straordinari e le eventuali decisioni prese non hanno alcun valore finchè non vengono dall’assemblea ratificate (Cass. n. 5130 del 06.03.2007).
A seguito della riforma qualsiasi delega conferita all’amministratore è completamente nulla. Per cui ove essa venga comunque conferita non se ne potrà tenere conto nel calcolo delle necessarie maggioranze.
Qualsiasi decisione presa al di fuori dell’assemblea anche a mezzo referendum sottoscritto da tutti i condomini non ha alcun potere vincolante atteso che le delibere possono essere prese solo in assemblea (Trib. Napoli 25.11.1992).
Il verbale assembleare gode di una presunzione di verità in ordine a quanto accaduto (Cass. n. 12119 del 11.11.1992). Per cui è l’eventuale ricorrente contro la deliberazione che deve provare il contrario in modo rigoroso. Quindi in maniera certa tale da superare la presunzione (Cass. n. 140 del 19.01.1985; Cass. n. 11526 del 13.10.1999). Ciò può avvenire, ma atteso che le risultanze della riunione risultano in forma documentale, non si può ricorrere alla prova testimoniale (Cass. n. 2101 dell’08.03.1997) anche perché i condomini non possono testimoniare essendo incompatibili in quanto sono da considerare parti nel giudizio.
L’eventuale allontanamento di un condomino durante la riunione non riportato nel verbale non costituisce di per sé solo causa di annullamento della decisione. Occorre verificare se i quorum per legge previsti permangono anche sottraendo il voto di quel condomino (cd. prova di resistenza (App. Roma n. 4322 del 15.10.2003).
Infine, vi è da dire che il verbale dell’assemblea che approva il riparto delle spese a preventivo o consuntivo costituisce prova scritta dei relativi crediti nei confronti dei condomini e può pertanto essere utilizzato per chiedere il Decreto ingiuntivo esecutivo, anche quando manca la ripartizione delle spese (App. Napoli 25.01.2012) ai sensi dell’art. 63 Disp. Att. c.c.
Sul punto vi è da dire che detto decreto ingiuntivo può essere chiesto anche in assenza di bilanci approvati a mezzo qualsiasi documento atto a provare il diritto fatto valere (Cass. n. 4638 del 29.03.2001).


Rodolfo Cusano

Fonte: http://www.iussit.com/condominio-il-verbale-assembleare-requisiti-e-vizi/

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