Il Condominio Nuovo http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog Blog Tue, 19 Nov 2019 08:46:36 +0000 it-IT hourly 1 https://wordpress.org/?v=4.9.12 Variazione Regolamento Supercondominio per ripartizione spese condominiali aree comuni http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/variazione-regolamento-supercondominio/ http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/variazione-regolamento-supercondominio/#respond Tue, 19 Nov 2019 08:46:36 +0000 http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/?p=2222 Un nostro lettore ci chiede: Gentilissimi Signori da un po di tempo sono consigliere di un condominio di 103 appartamenti con tre corpi , lo stabile  A è composto da quattro scale  A B C D  con millesimi di proprietà intorno all 8,50 % , il corpo B con 8 salinate H I L M […]

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Un nostro lettore ci chiede:

Gentilissimi Signori da un po di tempo sono consigliere di un condominio di 103 appartamenti con tre corpi , lo stabile  A è composto da quattro scale  A B C D  con millesimi di proprietà intorno all 8,50 % , il corpo B con 8 salinate H I L M N O P Q  con millesimi di proprietà intorno  all 10,50 il terzo è composto da tre villette  con millesimi intorno 11,50 % Tutte le spese inerenti le parti comuni furono suddivise in millesimi di proprietà. da tre consiglieri che guarda caso facevano parte del complesso con minore millesimi. Il dubbio mi è sorto effettuando una verifica sull’illuminazione esterna, infatti per illuminare il corpo con minore millesimi sono installati 28 punti luce , per il complesso B millesimi 10,50 n 14 , oltre all’illuminazione, la pulizia esterna e sgombero neve e giardinaggio, manutenzioni straordinarie vengono suddivise per millesimi pur avendo il corpo A 2000 mq di strada in più scalinate vialetto che vengono utilizzate quai esclusivamente dai condomini con meno millesimi. La domanda è questa può l’assemblea a maggioranza variare un regolamento effettuato decine di anni fa dove e chiaramente iniquo . Grazie.

 

Dalla domanda mi sembra di capire che si è in presenza di un supercondominio composto da due fabbricati più tre villette. Per tale motivo le spese relative ai beni in comune a tutti gli edifici, tra cui l’illuminazione, vanno divise in base ai millesimi generali del supercondominio. Questo anche perchè  l’illuminazione va considerata quale elemento per la stessa sicurezza di tutti i condomini.

E veniamo adesso alla domanda, si chiede di variare il regolamento credo che la domanda abbia riguardo invece alla variazione dei millesimi.
Per detta modifica dei millesimi la legge di riforma del condominio n. 220/2012  intervenendo a modifica dell’art. 69 delle Disposizioni di attuazione  del codice civile ha previsto che le rettifiche o modifiche alle tabelle millesimali già esistenti si approvano con l’unanimità dei partecipanti al condominio.
“Tali valori possono essere rettificati o modificati anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza di cui all’art. 1136, secondo comma, del codice (e quindi con la maggioranza dei presenti in assemblea che raggiungano almeno 500/1000) nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando per le mutate condizioni di un edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzioni  di unità immobiliari è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tale caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Detta normativa si applica quando si è in presenza di un regolamento contrattuale o assembleare non si applica quando le tabelle millesimali sono state approvate insieme ad un regolamento contrattuale però in deroga ai principi normativamente previsti. In questo solo caso occorrerà sempre l’unanimità dei consensi.

​Comunque, si risponde anche alla domanda relativa alla possibilità di modifica dei regolamenti. Quelli assembleari e quelli contrattuali si possono modificare con la stessa maggioranza degli intervenuti in assemblea con 500 millesimi di cui al II comma dell’art. 1136 c.c. tranne che, per i regolamenti contrattuali, le clausole che stabiliscono servitù o riserve di proprietà o limitazioni ai diritti dei condomini.

Rodolfo Cusano

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Uso della cosa comune: muro perimetrale e balconi http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/uso-della-cosa-comune-apertura-nel-muro-perimetrale/ http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/uso-della-cosa-comune-apertura-nel-muro-perimetrale/#respond Mon, 18 Nov 2019 09:10:52 +0000 http://www.tamarin.it/Group/?p=953 Pietro D’Antò – avvocato –  “Il condominio Nuovo” La sentenza, nel confermare la giurisprudenza della stessa Corte, afferma che: “in tema di utilizzazione del muro perimetrale dell’edificio condominiale da parte del singolo condomino, costituiscono uso indebito della cosa comune, alla stregua dei criteri indicati negli artt. 1102 e 1122 c.c., le aperture praticate dal condomino nel […]

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Pietro D’Antò  avvocato “Il condominio Nuovo”


La sentenza, nel confermare la giurisprudenza della stessa Corte, afferma che: “in tema di utilizzazione del muro perimetrale dell’edificio condominiale da parte del singolo condomino, costituiscono uso indebito della cosa comune, alla stregua dei criteri indicati negli artt. 1102 e 1122 c.c., le aperture
praticate dal condomino nel detto muro per mettere in collegamento locali di sua esclusiva proprietà, esistenti nell’edificio condominiale, con altro immobile estraneo al condominio, in quanto tali aperture alterano la destinazione del muro, incidendo sulla sua funzione di recinzione e possono dar luogo all’acquisto di una servitù (di passaggio) a carico della proprietà condominiale”.
[Cassazione, Sez. 2^ Civ., sentenza n 21395 del 18 settembre 2013]

Riparto delle spese e competenza dell’assemblea
Sono di competenza dell’assemblea tutte le spese in comune che attengono gli elementi esterni del balcone ed ineriscono alla facciata.

Al riguardo, va chiarito che i balconi si compongono di una pluralità di elementi (piano di calpestio, soletta, frontalino, sottobalcone) ed assolvono una duplice funzione: costituiscono da un lato una proiezione dell’appartamento cui accedono e dall’altro parte integrante e strutturale della facciata, ponendosi come elemento decorativo ed estetico dello stabile. Deve essere innanzitutto sottolineato come l’evoluzione giurisprudenziale abbia determinato, nel corso degli anni, il progressivo abbandono del criterio per cui ogni spesa relativa al balcone deve essere sostenuta dal proprietario dello stesso sulla scorta della considerazione che il balcone è indubbiamente una pertinenza della proprietà esclusiva cui serve e a cui accede, a favore del principio di funzionalità. Ne deriva che dottrina e giurisprudenza oggi prevalenti, considerano i balconi di proprietà esclusiva come proiezione della proprietà individuale per quanto attiene la possibilità di affaccio e di utilizzazione esclusiva, mentre tendono a considerarli come parti comuni in relazione alla loro stretta inerenza alla facciata, della quale sono componenti essenziali.

A questa duplice funzione individuale e collettiva dei balconi viene, pertanto, ricondotto il regime di riparto delle relative spese di manutenzione.

Si afferma, in generale, che competono al proprietario dell’unità immobiliare dalla quale si accede al balcone le spese relative al piano di calpestio o alla parte interna dei parapetti del balcone mentre, invece, gravano sul condominio le spese necessarie al fine di garantire e salvaguardare l’armonia estetica della facciata ossia tutte quelle spese che concernono gli elementi esterni dei balconi, che ineriscono alla facciata, concorrendo insieme ad essa a conferire allo stabile quel decoro architettonico che costituisce bene comune dell’edificio. Devono, pertanto, essere considerate di competenza dell’assemblea condominiale le spese relative alle parti che, pur essendo ricomprese nella proprietà esclusiva dei singoli condomini, sono tuttavia strettamente connesse con le facciate del fabbricato, in quanto collegate a queste ultime, sotto il profilo tecnico, da un inscindibile rapporto di funzionalità e complementarità.

Le spese che attengono alla funzionalità del balcone come proiezione della proprietà individuale debbono, per contro, essere eseguite dal proprietario dell’appartamento cui il balcone inerisce, quali sono quelle per la manutenzione della soletta e della ringhiera. (cfr. giur. merito Trib. Roma 24/02/2009 n. 4150). (Tribunale, Napoli sez. 11 civ. sentenza n. 5515 del 30 aprile 2013)


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Presenza di impalcatura e furto in condominio:responsabilità http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/furto-in-condominio/ http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/furto-in-condominio/#respond Sun, 17 Nov 2019 09:38:31 +0000 http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/?p=2231 Pietro D’Antò – Il Condominio Nuovo FURTO IN APPARTAMENTO: Esecuzione lavori nel Condominio – Presenza di impalcatura – Responsabilità dell’appaltatore – Responsabilità concorrente del condominio per omessa vigilanza  <<La consolidata giurisprudenza di questa Corte ha più volte affermato il principio per cui la responsabilità dell’imprenditore che si sia avvalso di impalcature per l’espletamento di lavori sugli edifici è […]

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Pietro D’Antò – Il Condominio Nuovo


FURTO IN APPARTAMENTO: Esecuzione lavori nel Condominio – Presenza di impalcatura – Responsabilità dell’appaltatore – Responsabilità concorrente del condominio per omessa vigilanza 

<<La consolidata giurisprudenza di questa Corte ha più volte affermato il principio per cui la responsabilità dell’imprenditore che si sia avvalso di impalcature per l’espletamento di lavori sugli edifici è ravvisabile ai sensi dell’art. 2043 cod. civ., ove siano state trascurate le ordinarie norme di diligenza e non siano state adottate le cautele idonee ad impedire l’uso anomalo del ponteggio (Cass. civ. Sez. 3, 6 ottobre 1997 n. 9707; Idem, 11 febbraio 2005 n. 2844; Idem, 17 marzo 2009 n. 6435, ed altre). La sentenza citata in contrario dal ricorrente non è significativa, in considerazione delle peculiarità della fattispecie, poiché in quel caso la Corte di merito aveva ritenuto non dimostrato, fra l’altro, il nesso causale fra l’esistenza dell’impalcatura e l’ingresso dei malviventi nell’appartamento svaligiato. (…)  ove siano state trascurate dall’impresa le ordinarie norme di diligenza e non siano state adottate le cautele idonee ad impedire l’uso anomalo delle impalcature – è configurabile la concorrente responsabilità del condominio ex art. 2051 cod. civ., atteso l’obbligo di vigilanza e di custodia gravante sul soggetto che ha disposto il mantenimento della struttura (Cass. n. 9707/1997; n. 6435/2009 cit.)….>>

[Cassazione, Sez. II Civ., sentenza n. 26900 del 19 dicembre 2014]


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REGOLAMENTO DI CONDOMINIO: interpretazione restrittiva http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/regolamento-condominio-interpretazione-restrittiva/ http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/regolamento-condominio-interpretazione-restrittiva/#respond Sat, 16 Nov 2019 08:00:58 +0000 http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/?p=2635 Avv. Pietro D’ Antò, “Il Condominio Nuovo” La costruzione di una piscina in un giardino, a norma di regolamento di condominio,  deve ritenersi non vietata quando tra le disposizioni regolamentari non risulti specifico divieto come nel caso di specie:  “il terreno non occupato dalla costruzione civile dovrà essere tenuto a giardino. E’ assolutamente vietato anche […]

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Avv. Pietro D’ Antò, “Il Condominio Nuovo”


La costruzione di una piscina in un giardino, a norma di regolamento di condominio,  deve ritenersi non vietata quando tra le disposizioni regolamentari non risulti specifico divieto come nel caso di specie:  “il terreno non occupato dalla costruzione civile dovrà essere tenuto a giardino. E’ assolutamente vietato anche in via provvisoria la costruzione, in qualsiasi materiale, di pollai, conigliere e simili visibili dal passaggio comune”.

La Corte, all’uopo, ha precisato:  “E’ vero che in astratto la definizione di giardino non contempla la piscina, mentre prevede, in alcune varianti, fontane, cascate e specchi d’acqua, ma la questione non è nominalistica occorrendo – ai fini della adeguatezza della motivazione  -“ (della sentenza impugnata)  ”la verifica in concreto delle caratteristiche specifiche del manufatto e del contesto in cui si inserisce, senza trascurare, peraltro, che la previsione regolamentare di “mantenere a giardino” il terreno non edificato è specificata, in via esemplificativa, con il divieto di costruire ricoveri per animali da cortile, e cioè manufatti che per definizione non rientrano nel concetto di giardino”

(Corte di Cassazione, sentenza  n.  8822 del 30 aprile 2015)


Articolo tratto dalla rubrica Giurisprudenza de “Il Condominio Nuovo”. Per leggere molti altri interessanti articoli collegati a: shop.ilcondominionuovo.it e abbonati alla rivista.

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Manutenzione straordinaria: adempimenti successivi all’approvazione degli interventi http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/manutenzione-straordinaria-adempimenti-successivi-allapprovazione-degli-interventi/ http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/manutenzione-straordinaria-adempimenti-successivi-allapprovazione-degli-interventi/#respond Sat, 16 Nov 2019 07:50:19 +0000 http://www.tamarin.it/Group/?p=1287 Redazione de “Il condominio Nuovo” Facendo seguito all’articolo  “Quorum deliberativi per approvare gli interventi di manutenzione straordinaria” vediamo quali sono gli adempimenti successivi all’approvazione degli interventi di manutenzione straordinaria. Adempimenti successivi:  – scelta del progettista; – redazione computo metrico – capitolato e contratto d’appalto; – scelta del direttore dei lavori e del coordinatore della sicurezza; – normativa […]

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Redazione de “Il condominio Nuovo”


Facendo seguito all’articolo  “Quorum deliberativi per approvare gli interventi di manutenzione straordinaria” vediamo quali sono gli adempimenti successivi all’approvazione degli interventi di manutenzione straordinaria.

Adempimenti successivi: 

– scelta del progettista;

– redazione computo metrico – capitolato e contratto d’appalto;

– scelta del direttore dei lavori e del coordinatore della sicurezza;

– normativa in materia di sicurezza.

Scelta del progettista

Una volta deliberati i lavori, resta da determinare precisamente che tipo di lavori effettuare e quindi da una fase teorica si passa ad una fase pratica. Occorre, a questo punto, un tecnico che specifichi qualcosa in più rispetto all’espressione della volontà di eseguire lavori alla facciata condominiale. Sarà compito di tale tecnico, quindi, elaborare un progetto dei lavori a farsi ed individuare le categorie di lavori da eseguire nel fabbricato, specificando voce per voce tipologia dei lavori e quantità previste. Questo tecnico è il progettista. E’ bene precisare che solo la scelta iniziale di eseguire i lavori straordinari necessita delle maggioranze qualificate previste dal codice per la validità dell’assemblea, mentre tutte le scelte successive, trattandosi di fasi operative, possono essere effettuate con la maggioranza semplice. Difatti la ratio consta nel fatto che la volontà assembleare si deve formare una volta ed una volta soltanto. Ragionando a contrario, invece, significherebbe dire che la volontà assembleare necessita di manifestarsi e riconfermarsi ogni volta in cui deve effettuarsi una semplice scelta di modo, metodo, materiale o lavorazione.

Si può obiettare che è difficile arrivare ad un’assemblea che deve deliberare sui lavori straordinari di notevole entità senza avere un’idea precisa dei lavori a farsi e quindi la nomina del progettista può essere preventiva o successiva al deliberato sui lavori straordinari stessi. Si tratta di una scelta di opportunità e di metodo dell’assemblea immune da critiche e censure e quindi non suscettibile di valida impugnazione ex. Art. 1137 c.c.

Redazione computo metrico e del capitolato – contratto d’appalto;

Quello che conta chiarire è che il consesso deve arrivare a deliberare un costo dei lavori anche se preventivo o presunto e quindi occorre ricevere un computo metrico.

Il computo metrico estimativo è il documento attraverso la cui compilazione si perviene a definire il costo di costruzione di un’opera edilizia. Nella sua forma più elementare, consiste in una tabella formata: dal N° d’ordine, descrizione del lavoro, numero, dimensioni (lunghezza, larghezza e altezza), peso, unità di misura, prodotti (negativi, positivi e totali), prezzo unitario, importo e figure ed annotazioni. La corretta e precisa stesura di un computo metrico richiede innanzi tutto un ordine nel suo svolgimento. L’elenco delle varie categorie di lavori che compongono l’opera in funzione nell’ordine in cui si susseguono per la loro esecuzione; pertanto, per le opere edilizie, è possibile attenersi al seguente elenco:

– Lavori di scavo e movimento terra;

– Opere strutturali;

– Opere murarie;

– Opere di finitura;

– Opere in legno o in ferro;

– Impianti tecnologici;

– spazi attrezzati.

Le unità di misura nelle varie categorie sono differenti in relazione al tipo di lavoro, considerando che le varie quantità di lavoro vengono sempre determinate secondo le loro caratteristiche geometriche; orientativamente possono essere seguiti i seguenti criteri:

Sono valutati a metro cubo:

– Gli scavi di ogni genere in base al volume reale di terra che deve essere scavata;

– I rilevati e i rinterri;

– Le murature in genere, ossia con spessore uguale o maggiore a 25 cm, deducendo generalmente solo i vuoti con superficie superiori a 1,00 m2;

– Tutta la struttura in cemento armato comprese le solette e le rampe delle scale;

Sono valutati a metro quadrato:

– Le murature con spessore inferiore a 25 cm;

– I rivestimenti e pavimenti interni ed esterni;

– I solai misti con travetti in c.a. e laterizi;

– Le coperture a tetto;

– Gli intonaci;

– Le lastre in pietra;

– Vetri e cristalli secondo le dimensioni in opera;

Sono valutati a metro lineare:

– Canali di gronda e tubi pluviali;

– Tubazioni purché non siano né in ghisa o in acciaio;

– Cornici e decorazioni;

– Ringhiere e corrimano;

– Zoccolini battiscopa.

Sono valutati a peso:

– Acciaio per opere in c.a;

– Lastre di piombo, acciaio, rame utilizzate nelle coperture.

– Tubazioni di ghisa e di acciaio;

– In genere tutte le opere in metallo (Sportelli, astucci, staffe ecc.).

Il prodotto fra la quantità ed il prezzo unitario definisce l’importo complessivo della singola spesa. La somma delle singole voci di spesa definisce il costo di costruzione occorso per la costruzione dell’opera. La definizione “estimativo” sta ad indicare che i dati del computo metrico vengono utilizzati anche per conseguire finalità di valutazione estimativa, cioè di individuazione del valore di quei beni  per i quali non esistono dei prezzi di mercato univoci.

Va detto inoltre che esistono due tipi di computo metrico:

– computo metrico consuntivo: è quello che viene redatto dopo l’operazione;

– computo metrico preventivo: è quello che viene redatto prima dell’operazione.

Uno schema di verbale assembleare per l’approvazione dei lavori straordinari ed il modello per il conferimento dell’incarico al tecnico sono riportati nella rubrica utility di questo stesso numero.

Il capitolato di appalto

Il capitolato è il documento tecnico in genere allegato al  contratto di appalto, che vi fa riferimento per definire in quella sede le specifiche tecniche delle opere che andranno ad eseguirsi per effetto del contratto stesso, di cui è parte integrante. Il documento contiene il dettaglio delle opere, delle modalità realizzative delle stesse, e dei materiali che verranno utilizzati, o comunque requisiti reputati sufficienti per la corretta esecuzione; in genere comprende anche un riferimento economico per ciascuna delle voci contenute. Questo ultimo aspetto assume valore di base di riferimento per la valutazione economica dell’eseguito, specie per il caso di contestazioni alla consegna o per la successiva scoperta di vizi dell’opera eseguita, sia che la prestazione sia remunerata a corpo, sia a misura. Nei documenti più articolati e complessi, l’aspetto economico delle singole prestazioni è però spesso deferito ad un documento parallelo, l’elenco dei prezzi. Il capitolato definisce quindi con la migliore approssimazione che il caso richieda tutte le caratteristiche che dovrà avere la prestazione cui si impegna l’appaltatore.

I capitolati sono classicamente in uso in contratti di appalto riguardanti l’edilizia, ma di fatto sono impiegati in tutti i campi in cui taluno (appaltatore) si impegni ad eseguire in un prossimo futuro la realizzazione di opere o più genericamente prestazioni a favore dell’appaltante; più in generale ancora, il capitolato disciplina la futura fornitura ed erogazione di beni e servizi, e può avere forme specifiche per la materia di interesse, eventualmente dipendenti da schemi tipizzati. Ad esempio, un “capitolato di sicurezza” concerne la cosiddetta “messa in sicurezza” di un sito, di un impianto o di un macchinario, e contiene pertanto i dettagli esecutivi pratici della prestazione convenuta di solito con riferimento a normative tecniche prescrittive od indicative sulla materia. Oppure un documento di analogo contenuto è il capitolato di outsourcing, con il quale tipicamente un’azienda demanda ad un’altra azienda ad essa estranea l’esecuzione di talune prestazioni in favore dei propri clienti. Talora la modalità realizzativa, e quindi la qualità dell’opera risultante, può essere riferita genericamente alla “miglior regola dell’arte”, per la cui determinazione ed adattabilità al caso si fa riferimento alle raccolte di usi e consuetudini o simili fonti.

Il significato contrattuale del documento è la lista dei requisiti della prestazione dell’appaltatore che l’appaltante giudicherà soddisfacente. Casi particolari riguardano perciò i capitolati per appalti concessi da enti pubblici, specialmente se l’appalto è soggetto ad indizione di gara per l’aggiudicazione, nel qual caso il loro contenuto può dipendere da norme specifiche sino ad un elevato grado di dettaglio.

I capitolati per ogni genere di prestazione possono essere generali e speciali. Generali sono quelli che contengono condizioni che possono applicarsi indistintamente a tutti gli appaltatori di un dato appaltante per determinati tipi di prestazione; spesso comprendono anche l’indicazione delle modalità da seguirsi per le gare. Nel capitolato generale possono inoltre essere previste le modalità per la risoluzione arbitrale della controversia insorta durante l’esecuzione del contratto. Il capitolato generale non è quindi necessariamente legato ad un contratto specificamente siglato fra le parti che gli daranno esecuzione, ma costituisce il più delle volte una sorta di proposta di contratto unilaterale per precisare anticipatamente a quali condizioni (in teoria, a quali sole condizioni) l’appaltante accetterà di sottoscrivere un contratto. Ove siano adottati ed accettati capitolati generali, a loro integrazione seguono i capitolati speciali, contenenti le condizioni relative all’oggetto proprio del contratto singolo.


Tratto dalla rubrica “Focus” de Il Condominio Nuovo. Per leggere molti altri interessanti articoli collegati a: shop.ilcondominionuovo.it e abbonati alla rivista.

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Nomina, revoca e proroga dell’amministratore http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/nomina-e-revoca-e-proroga-dellamministratore-lesperto-risponde/ http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/nomina-e-revoca-e-proroga-dellamministratore-lesperto-risponde/#respond Fri, 15 Nov 2019 08:00:17 +0000 http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/?p=2174 Redazione “Il Condominio Nuovo” La clausola del regolamento che riservi ad un determinato soggetto la nomina dell’amministratore è nulla, annullabile, o inesistente e perché? L’art. 1138 comma 4 c.c. dichiara espressamente non derogabile dal regolamento, tra le altre, la disposizione dell’art. 1129 c.c., la quale attribuisce all’assemblea la nomina dell’amministratore e stabilisce la durata dell’incarico; […]

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Redazione “Il Condominio Nuovo”


La clausola del regolamento che riservi ad un determinato soggetto la nomina dell’amministratore è nulla, annullabile, o inesistente e perché?

L’art. 1138 comma 4 c.c. dichiara espressamente non derogabile dal regolamento, tra le altre, la disposizione dell’art. 1129 c.c., la quale attribuisce all’assemblea la nomina dell’amministratore e stabilisce la durata dell’incarico; ne deriva la nullità della clausola del regolamento che riservi ad un determinato soggetto, per un tempo indeterminato, la carica di amministratore del condominio, sottraendo all’assemblea il relativo potere di nomina e di revoca. Cass. 24/05/2013 N. 13011

L’amministratore che non ha ancora accettato può convocare l’assemblea?

Se in applicazione dei principio della “prorogatio imperii”, viene riconosciuto il potere di convocare l’assemblea anche all’amministratore la cui nomina sia stata dichiarata illegittima, a maggior ragione va ritenuto che possa spettare  all’amministratore, alla cui nomina non è seguita immediatamente l’accettazione. Il riferimento al mandato in materia condominiale non comporta, quindi, l’applicabilità delle norme che fanno discendere, soltanto dall’accettazione dei mandatario, l’operatività della nomina; tale riferimento si deve, invece, intendere nel senso che questo specifico rapporto di mandato non ha una fonte contrattuale, ma trova la sua regolamentazione iniziale nell’investitura dell’assemblea. Cass. 13/06/2013 N. 14930.

L’amministratore di condominio resta in carica un anno l’incarico «si intende rinnovato per eguale durata» (articolo 1129, comma 10, del Codice civile). La laconica previsione potrebbe indurre a concludere che si sia dinanzi a una generalizzata ipotesi di rinnovo tacito dell’incarico. E’ proprio così?

Prima della recente riforma realizzata con L. 220/2012 si riteneva che l’accettazione potesse essere espressa oppure tacita; in particolare si realizzava un’accettazione tacita quando l’amministratore nominato cominciava la gestione del condominio e riceveva dal precedente amministratore la contabilità.

A seguito della riforma, invece, il nuovo articolo 1129, quattordicesimo comma, c.c., esclude espressamente l’accettazione tacita o per fatti concludenti, in quanto prevede che l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina o del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.

Inoltre, egli anche in occasione del rinnovo dell’incarico  è tenuto a comunicare i dati di cui al secondo comma dell’articolo 1129 del Codice civile (dati anagrafici e professionali, codice fiscale, sede legale e denominazione se si tratta di società, locale in cui sono tenuti i registri condominiali, orari in cui è possibile prenderne visione) oltre che a «specificare analiticamente… l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta» (articolo 1129, comma 14, del Codice civile). Adempimenti, questi, difficilmente conciliabili con un tacito rinnovo. Per altro verso, l’amministratore è pur sempre obbligato a convocare l’assemblea in prossimità della scadenza del suo incarico affinché si determini in merito alla successiva gestione, tanto che «il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea» per la nomina del nuovo amministratore configura un’espressa ipotesi di “grave irregolarità” (articolo 1129, comma 12, n. 1, del Codice civile) che legittima ciascun condomino ad agire per la revoca giudiziale. A questo punto, si ritiene che non è possibile ipotizzare la proroga dell’amministratore per un altro anno nel caso in cui

– l’assemblea conferma l’amministratore uscente senza alcuna determinazione in merito al rapporto e all’incarico;

– l’assemblea, magari riconvocata (per scrupolo del professionista o perché gli sia stato richiesto dai condomini), non raggiunge i quorum richiesti per la sua costituzione e per l’adozione della deliberazione di nomina.

Senza questo passaggio procedimentale, la scadenza del termine può determinare solo quella situazione, comunemente indicata, di prorogatio imperii a cui, con la riforma, fa ora espresso riferimento l’articolo 1129, comma 8, del Codice civile: «alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto… ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi».

La nuova disciplina, dunque, non tollera manovre dilatorie o evasive da parte dell’amministratore in scadenza, prevedendo, in queste situazioni, precisi effetti: la stringente delimitazione dell’ambito di operatività dei poteri dell’amministratore in regime di prorogatio (solo «attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni») e il mancato riconoscimento di un ulteriore compenso costituiscono chiare indicazioni dirette a dare impulso all’iniziativa dell’amministratore in scadenza, tenuto a convocare l’assemblea per le necessarie determinazioni sulla successiva gestione.


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