Il Condominio Nuovo http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog Blog Mon, 22 Jun 2020 15:08:12 +0000 it-IT hourly 1 https://wordpress.org/?v=4.9.15 Risparmiare in condominio, 5 consigli per l’efficienza energetica http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/condominio-efficienza-energetica/ http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/condominio-efficienza-energetica/#respond Mon, 22 Jun 2020 14:17:15 +0000 http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/?p=3237 Risparmiare in condominio, 5 consigli per l’efficienza energetica  E’ possibile risparmiare in condominio? Come si possono ridurre le spese condominiali? In questo articolo, troverete dei preziosi e semplici consigli da poter applicare per ridurre le bollette condominiali di luce e gas. Con questi piccoli accorgimenti, non solo si avrà un risparmio economico, ma anche un […]

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Risparmiare in condominio, 5 consigli per l’efficienza energetica 

E’ possibile risparmiare in condominio? Come si possono ridurre le spese condominiali?

In questo articolo, troverete dei preziosi e semplici consigli da poter applicare per ridurre le bollette condominiali di luce e gas.

Con questi piccoli accorgimenti, non solo si avrà un risparmio economico, ma anche un beneficio per l’ambiente, motivo in più per applicarli nella vita di tutti i giorni.

Obiettivo efficienza energetica: come ottenerla?

L’obiettivo di questi piccoli accorgimenti è quella di ottenere efficienza energetica, sia elettrica che termica. Cosa significa? Vuol dire ottimizzare l’uso della corrente elettrica, eliminando gli sprechi e riducendo le dispersioni termiche dell’edificio.

Inoltre, utile in questo aspetto, è l’autoproduzione di energia elettrica e/o termica tramite fonte solare, come ad esempio installando pannelli fotovoltaici.

Uno dei fattori di spreco che inevitabilmente fa aumentare la spesa condominiale è la gestione inefficiente del riscaldamento condominiale. Per questo, vi indichiamo alcuni interventi utili per rendere il vostro condominio più efficiente da un punto di vista energetico.

I 5 consigli per il risparmio energetico in condominio 

Di seguito vi indichiamo i consigli da mettere in pratica per risparmiare energia e ottenere l’efficienza energetica del condominio.

Consiglio n.1: Isolamento termico dell’edificio
Realizzare interventi di ristrutturazione mirati ad un adeguato isolamento termico possono far risparmiare in bolletta, in particolar modo possono ridurre fino al 35% le dispersioni di calore. Fanno parte di questi interventi tutti quelli indirizzati all’involucro esterno dell’edificio, come sui serramenti o sul tetto.

Consiglio n.2: Uso di illuminazione LED
Come e’ gia noto per le abitazioni private, sostituire vecchie lampadine con lampadine LED di ultima generazione anche nelle parti condominiali può comportare grossi vantaggi e risparmi in bolletta. La tecnologia LED e’ difatti la migliore per lampadine a basso consumo, particolarmente adatta per illuminazioni prolungate, come quelle necessarie per gli spazi comuni condominiali. L’uso di lampadine LED può procurare fino all’80% di risparmio in bolletta per energia elettrica! Qui potrete trovare diversi articoli con informazioni relativi all’utilizzo delle lampadine LED, come risparmiare in bolletta, e tanto altro ancora.

Consiglio n.3: Contabilizzazione individuale del calore
Vi consigliamo di misurare i consumi del calore per ogni appartamento presente nel condominio. La contabilizzazione individuale permette di avere un calcolo effettivo delle spese relative al riscaldamento per ogni nucleo familiare. In tal modo si responsabilizza ogni famiglia a non sprecare energia e a regolarizzare i propri consumi in base alle proprie attività quotidiane.

Consiglio n.4: Impianto fotovoltaico
Un altro intervento imprescindibile per un ottimo risparmio e’ la realizzazione di un impianto fotovoltaico condominiale. Tramite questo tipo di intervento, si può autoprodurre energia pulire e massimizzare l’autoconsumo. Nonostante questo tipo di interventi comporti un importante investimento iniziale, i risparmi futuri sono certi e procurano fino al 30-40% del risparmio attraverso l’autoproduzione e consumo per le utenze comuni, come ascensore, luci scale e esterne o riscaldamento.

Consiglio n.5: La termoregolazione
Infine, l’utilizzo di un impianto di termoregolazione può comportare un risparmio di circa il 10% in più rispetto ad un impianto tradizionale. Grazie a questo tipo di impianti infatti si può regolare la temperature per luoghi (in base all’esposizione) e per orari (per disattivarla durante orari meno necessari).

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IL MERCATO IMMOBILIARE DOPO CORONAVIRUS -1- http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/il-mercato-immobiliare-dopo-coronavirus-1/ http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/il-mercato-immobiliare-dopo-coronavirus-1/#respond Tue, 07 Apr 2020 15:38:01 +0000 http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/?p=3232 Lo scenario precedente all’ondata virale, con la leggera crescita dell’erogazione dei mutui (circa 53 mld di euro) lasciava ipotizzare un’andamento costante ed anch’esso in leggera crescita del mercato immobiliare, ma i due scenari futuri soft e hard, elaborati da Nomisma, mostrano delle importanti recessioni che cresceranno ancora nel 2021 e renderanno difficile il ritorno alle […]

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Lo scenario precedente all’ondata virale, con la leggera crescita dell’erogazione dei mutui (circa 53 mld di euro) lasciava ipotizzare un’andamento costante ed anch’esso in leggera crescita del mercato immobiliare, ma i due scenari futuri soft e hard, elaborati da Nomisma, mostrano delle importanti recessioni che cresceranno ancora nel 2021 e renderanno difficile il ritorno alle condizioni originarie.
Nel 2020 le compravendite nel comparto residenziale subiranno un calo molto brusco, con la perdita di quasi 50.000 operazioni nello scenario soft e di quasi 120.000 in quello hard.
Stesso crollo drammatico è previsto per gli investimenti corporate: ipotizzando i due scenari, nel 2020 queste perderanno 2,6 mld e 5,8 mld di euro. Cifre che, nell’arco del triennio 2020-2022, arriveranno a 9,4 mld e 18,3 mld.
Per quanto riguarda il settore residenziale, le stime di Nomisma prevedono nei prossimi anni una perdita tra i 54,5 e i 113 mld di euro di fatturato (che nel 2020 è compresa tra i 9,2 e i 22,1 mld).
Con riferimento ai prezzi, l’Osservatorio riporta flessioni medie comprese tra il -3% ed il -10% nel triennio, con il 2022, che potrebbe vedere una timida attenuazione del calo.
Antonio Crescenzo
Presidente
Tamarin Scarl

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L’amministratore di condominio ai tempi del COVID19 http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/lamministratore-di-condominio-ai-tempi-del-covid19/ http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/lamministratore-di-condominio-ai-tempi-del-covid19/#respond Thu, 19 Mar 2020 19:48:12 +0000 http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/?p=3216 L’amministratore di condominio ai tempi del COVID19 Raccomandazioni e consigli utili per un’amministrazione sicura   Sin da sempre simbolo di “comunità” -nel bene e nel male-  e per loro stessa natura luoghi di assembramenti, i condomini al tempo del CoronaVirus devono adeguarsi alle nuove norme dei decreti emergenziali e adottare le debite misure di distanza sociale […]

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L’amministratore di condominio ai tempi del COVID19
Raccomandazioni e consigli utili per un’amministrazione sicura

 

Sin da sempre simbolo di “comunità” -nel bene e nel male-  e per loro stessa natura luoghi di assembramenti, i condomini al tempo del CoronaVirus devono adeguarsi alle nuove norme dei decreti emergenziali e adottare le debite misure di distanza sociale per tutelare la salute di tutti; all’amministratore il compito di riorganizzare le attività di gestione e le convocazioni assembleari già in calendario. Il nuovo CoronaVirus ha messo tutti noi davanti a situazioni mai affrontate prima e per questo spesso estranee a qualsiasi regolamentazione ufficiale, tuttavia, come sempre accade, laddove la letteratura legislativa non è ancora arrivata il buon senso ci viene in aiuto.

Nei casi delle assemblee ordinarie è più che consigliato rimandare le riunioni condominiali a tempi migliori. Poiché di norma queste servono a gestire la normale amministrazione non vi è alcuno stato di necessità (attualmente conditio sine qua non per qualsiasi spostamento domiciliare) che giustificherebbe la convocazione delle stesse; si può continuare a riscuotere il consueto canone annuale secondo i soliti accordi tramite bonifico bancario, in questo modo ci si atterrà alle regole di distanza sociale evitando di accumulare riscossioni il cui ammontare finale potrebbe mettere in difficoltà più di un condomino, ora più che mai.
Se invece ci troviamo ad affrontare questioni riguardanti scadenze imminenti come quelle, ad esempio, concernenti le detrazioni fiscali per cui di norma si convocherebbe un’assemblea straordinaria, la prima cosa che abbiamo il dovere di fare è assicurarci che tali scadenze non siano state oggetto di proroga data l’eccezionalità del periodo e, in caso non sia così, provvedere a convocare l’assemblea in totale sicurezza.
Come fare dunque?
Il primo metodo consigliato è quello di provare a convocare i condomini online; la tecnologia odierna ci consente di fare conferenze via etere, le cosiddette video-call già largamente usate dai professionisti per partecipare a riunioni di lavoro a distanza, possono essere intelligentemente usate anche in questo caso. Anche se non fossero tutti alfabetizzati al digitale o dotati di dispositivi adeguati, le deleghe, nei limiti della rappresentanza max del 20% delle quote di proprietà (salvo diverse disposizioni del regolamento o deroghe data l’attuale situazione), costituiscono un valido aiuto.
La contropartita di questo metodo è che anche in questo caso non esiste una norma chiara a riguardo, soprattutto a proposito della validità dei voti espressi in assemblea, nonché della delibera finale; tuttavia è in questi momenti storici che prendere iniziative ragionevoli può essere un’”occasione pioniera” che potrebbe aprire le porte a soluzioni che ci faciliteranno la vita anche in futuro e non per forza in situazioni di emergenza.
Convocare un’assemblea online potrebbe quindi essere un’iniziativa utile e lungimirante, per essere sicuri di garantire i diritti di ogni condomino (ed anche per tutelarsi in quanto amministratore) si può inviare il verbale di assemblea via e-mail (preferibilmente a mezzo PEC) a tutti i partecipanti che risponderanno alla stessa sottoscrivendo il documento di riepilogo assembleare.

La seconda soluzione da prendere in considerazione, nei casi in cui la convocazione fosse dettata da una reale necessità, è quella di limitare il numero di partecipanti; un’assemblea di condominio è infatti possibile anche solo in presenza di due persone facenti il ruolo di segretario e presidente, per tutti gli altri sarà possibile partecipare per delega (sempre che si riesca a rientrare nella percentuale limite) ma ricordate che anche nel caso in cui i presenzianti -debitamente forniti da autocertificazione- fossero in un numero molto limitato è necessario che l’assemblea si svolga in un luogo sicuro, in grado di garantire la distanza di un metro l’uno dall’altro.

Un’altra questione delicata per il mestiere d’amministratore che si trova a fronteggiare l’emergenza Covid19 riguarda i rapporti con le ditte che in questo periodo hanno un cantiere aperto per lavori condominiali. In questo caso, infatti, l’amministratore potrebbe ricevere richieste da parte della ditta che vuole il permesso a continuare o a sospendere il lavori, ancora una volta è il buon senso a doverci guidare: se i lavori riguardano questioni di messa in sicurezza è opportuno non procedere alla richiesta di chiusura cantiere ma è consigliato assicurarsi che la ditta in questione metta in atto tutte le norme di distanziamento sociale previste dal D.P.C.M, soprattutto nel caso in cui il ruolo dell’amministratore coincida con quello del direttore dei lavori, cosa possibile nel caso non sia stato nominato un tecnico specializzato.

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REGOLAMENTO DI CONDOMINIO: interpretazione restrittiva http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/regolamento-condominio-interpretazione-restrittiva/ http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/regolamento-condominio-interpretazione-restrittiva/#respond Mon, 16 Mar 2020 08:00:58 +0000 http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/?p=2635 Avv. Pietro D’ Antò, “Il Condominio Nuovo” La costruzione di una piscina in un giardino, a norma di regolamento di condominio,  deve ritenersi non vietata quando tra le disposizioni regolamentari non risulti specifico divieto come nel caso di specie:  “il terreno non occupato dalla costruzione civile dovrà essere tenuto a giardino. E’ assolutamente vietato anche […]

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Avv. Pietro D’ Antò, “Il Condominio Nuovo”


La costruzione di una piscina in un giardino, a norma di regolamento di condominio,  deve ritenersi non vietata quando tra le disposizioni regolamentari non risulti specifico divieto come nel caso di specie:  “il terreno non occupato dalla costruzione civile dovrà essere tenuto a giardino. E’ assolutamente vietato anche in via provvisoria la costruzione, in qualsiasi materiale, di pollai, conigliere e simili visibili dal passaggio comune”.

La Corte, all’uopo, ha precisato:  “E’ vero che in astratto la definizione di giardino non contempla la piscina, mentre prevede, in alcune varianti, fontane, cascate e specchi d’acqua, ma la questione non è nominalistica occorrendo – ai fini della adeguatezza della motivazione  -“ (della sentenza impugnata)  ”la verifica in concreto delle caratteristiche specifiche del manufatto e del contesto in cui si inserisce, senza trascurare, peraltro, che la previsione regolamentare di “mantenere a giardino” il terreno non edificato è specificata, in via esemplificativa, con il divieto di costruire ricoveri per animali da cortile, e cioè manufatti che per definizione non rientrano nel concetto di giardino”

(Corte di Cassazione, sentenza  n.  8822 del 30 aprile 2015)


Articolo tratto dalla rubrica Giurisprudenza de “Il Condominio Nuovo”. Per leggere molti altri interessanti articoli collegati a: shop.ilcondominionuovo.it e abbonati alla rivista.

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Manutenzione straordinaria: adempimenti successivi all’approvazione degli interventi http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/manutenzione-straordinaria-adempimenti-successivi-allapprovazione-degli-interventi/ http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/manutenzione-straordinaria-adempimenti-successivi-allapprovazione-degli-interventi/#respond Mon, 16 Mar 2020 07:50:19 +0000 http://www.tamarin.it/Group/?p=1287 Redazione de “Il condominio Nuovo” Facendo seguito all’articolo  “Quorum deliberativi per approvare gli interventi di manutenzione straordinaria” vediamo quali sono gli adempimenti successivi all’approvazione degli interventi di manutenzione straordinaria. Adempimenti successivi:  – scelta del progettista; – redazione computo metrico – capitolato e contratto d’appalto; – scelta del direttore dei lavori e del coordinatore della sicurezza; – normativa […]

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Redazione de “Il condominio Nuovo”


Facendo seguito all’articolo  “Quorum deliberativi per approvare gli interventi di manutenzione straordinaria” vediamo quali sono gli adempimenti successivi all’approvazione degli interventi di manutenzione straordinaria.

Adempimenti successivi: 

– scelta del progettista;

– redazione computo metrico – capitolato e contratto d’appalto;

– scelta del direttore dei lavori e del coordinatore della sicurezza;

– normativa in materia di sicurezza.

Scelta del progettista

Una volta deliberati i lavori, resta da determinare precisamente che tipo di lavori effettuare e quindi da una fase teorica si passa ad una fase pratica. Occorre, a questo punto, un tecnico che specifichi qualcosa in più rispetto all’espressione della volontà di eseguire lavori alla facciata condominiale. Sarà compito di tale tecnico, quindi, elaborare un progetto dei lavori a farsi ed individuare le categorie di lavori da eseguire nel fabbricato, specificando voce per voce tipologia dei lavori e quantità previste. Questo tecnico è il progettista. E’ bene precisare che solo la scelta iniziale di eseguire i lavori straordinari necessita delle maggioranze qualificate previste dal codice per la validità dell’assemblea, mentre tutte le scelte successive, trattandosi di fasi operative, possono essere effettuate con la maggioranza semplice. Difatti la ratio consta nel fatto che la volontà assembleare si deve formare una volta ed una volta soltanto. Ragionando a contrario, invece, significherebbe dire che la volontà assembleare necessita di manifestarsi e riconfermarsi ogni volta in cui deve effettuarsi una semplice scelta di modo, metodo, materiale o lavorazione.

Si può obiettare che è difficile arrivare ad un’assemblea che deve deliberare sui lavori straordinari di notevole entità senza avere un’idea precisa dei lavori a farsi e quindi la nomina del progettista può essere preventiva o successiva al deliberato sui lavori straordinari stessi. Si tratta di una scelta di opportunità e di metodo dell’assemblea immune da critiche e censure e quindi non suscettibile di valida impugnazione ex. Art. 1137 c.c.

Redazione computo metrico e del capitolato – contratto d’appalto;

Quello che conta chiarire è che il consesso deve arrivare a deliberare un costo dei lavori anche se preventivo o presunto e quindi occorre ricevere un computo metrico.

Il computo metrico estimativo è il documento attraverso la cui compilazione si perviene a definire il costo di costruzione di un’opera edilizia. Nella sua forma più elementare, consiste in una tabella formata: dal N° d’ordine, descrizione del lavoro, numero, dimensioni (lunghezza, larghezza e altezza), peso, unità di misura, prodotti (negativi, positivi e totali), prezzo unitario, importo e figure ed annotazioni. La corretta e precisa stesura di un computo metrico richiede innanzi tutto un ordine nel suo svolgimento. L’elenco delle varie categorie di lavori che compongono l’opera in funzione nell’ordine in cui si susseguono per la loro esecuzione; pertanto, per le opere edilizie, è possibile attenersi al seguente elenco:

– Lavori di scavo e movimento terra;

– Opere strutturali;

– Opere murarie;

– Opere di finitura;

– Opere in legno o in ferro;

– Impianti tecnologici;

– spazi attrezzati.

Le unità di misura nelle varie categorie sono differenti in relazione al tipo di lavoro, considerando che le varie quantità di lavoro vengono sempre determinate secondo le loro caratteristiche geometriche; orientativamente possono essere seguiti i seguenti criteri:

Sono valutati a metro cubo:

– Gli scavi di ogni genere in base al volume reale di terra che deve essere scavata;

– I rilevati e i rinterri;

– Le murature in genere, ossia con spessore uguale o maggiore a 25 cm, deducendo generalmente solo i vuoti con superficie superiori a 1,00 m2;

– Tutta la struttura in cemento armato comprese le solette e le rampe delle scale;

Sono valutati a metro quadrato:

– Le murature con spessore inferiore a 25 cm;

– I rivestimenti e pavimenti interni ed esterni;

– I solai misti con travetti in c.a. e laterizi;

– Le coperture a tetto;

– Gli intonaci;

– Le lastre in pietra;

– Vetri e cristalli secondo le dimensioni in opera;

Sono valutati a metro lineare:

– Canali di gronda e tubi pluviali;

– Tubazioni purché non siano né in ghisa o in acciaio;

– Cornici e decorazioni;

– Ringhiere e corrimano;

– Zoccolini battiscopa.

Sono valutati a peso:

– Acciaio per opere in c.a;

– Lastre di piombo, acciaio, rame utilizzate nelle coperture.

– Tubazioni di ghisa e di acciaio;

– In genere tutte le opere in metallo (Sportelli, astucci, staffe ecc.).

Il prodotto fra la quantità ed il prezzo unitario definisce l’importo complessivo della singola spesa. La somma delle singole voci di spesa definisce il costo di costruzione occorso per la costruzione dell’opera. La definizione “estimativo” sta ad indicare che i dati del computo metrico vengono utilizzati anche per conseguire finalità di valutazione estimativa, cioè di individuazione del valore di quei beni  per i quali non esistono dei prezzi di mercato univoci.

Va detto inoltre che esistono due tipi di computo metrico:

– computo metrico consuntivo: è quello che viene redatto dopo l’operazione;

– computo metrico preventivo: è quello che viene redatto prima dell’operazione.

Uno schema di verbale assembleare per l’approvazione dei lavori straordinari ed il modello per il conferimento dell’incarico al tecnico sono riportati nella rubrica utility di questo stesso numero.

Il capitolato di appalto

Il capitolato è il documento tecnico in genere allegato al  contratto di appalto, che vi fa riferimento per definire in quella sede le specifiche tecniche delle opere che andranno ad eseguirsi per effetto del contratto stesso, di cui è parte integrante. Il documento contiene il dettaglio delle opere, delle modalità realizzative delle stesse, e dei materiali che verranno utilizzati, o comunque requisiti reputati sufficienti per la corretta esecuzione; in genere comprende anche un riferimento economico per ciascuna delle voci contenute. Questo ultimo aspetto assume valore di base di riferimento per la valutazione economica dell’eseguito, specie per il caso di contestazioni alla consegna o per la successiva scoperta di vizi dell’opera eseguita, sia che la prestazione sia remunerata a corpo, sia a misura. Nei documenti più articolati e complessi, l’aspetto economico delle singole prestazioni è però spesso deferito ad un documento parallelo, l’elenco dei prezzi. Il capitolato definisce quindi con la migliore approssimazione che il caso richieda tutte le caratteristiche che dovrà avere la prestazione cui si impegna l’appaltatore.

I capitolati sono classicamente in uso in contratti di appalto riguardanti l’edilizia, ma di fatto sono impiegati in tutti i campi in cui taluno (appaltatore) si impegni ad eseguire in un prossimo futuro la realizzazione di opere o più genericamente prestazioni a favore dell’appaltante; più in generale ancora, il capitolato disciplina la futura fornitura ed erogazione di beni e servizi, e può avere forme specifiche per la materia di interesse, eventualmente dipendenti da schemi tipizzati. Ad esempio, un “capitolato di sicurezza” concerne la cosiddetta “messa in sicurezza” di un sito, di un impianto o di un macchinario, e contiene pertanto i dettagli esecutivi pratici della prestazione convenuta di solito con riferimento a normative tecniche prescrittive od indicative sulla materia. Oppure un documento di analogo contenuto è il capitolato di outsourcing, con il quale tipicamente un’azienda demanda ad un’altra azienda ad essa estranea l’esecuzione di talune prestazioni in favore dei propri clienti. Talora la modalità realizzativa, e quindi la qualità dell’opera risultante, può essere riferita genericamente alla “miglior regola dell’arte”, per la cui determinazione ed adattabilità al caso si fa riferimento alle raccolte di usi e consuetudini o simili fonti.

Il significato contrattuale del documento è la lista dei requisiti della prestazione dell’appaltatore che l’appaltante giudicherà soddisfacente. Casi particolari riguardano perciò i capitolati per appalti concessi da enti pubblici, specialmente se l’appalto è soggetto ad indizione di gara per l’aggiudicazione, nel qual caso il loro contenuto può dipendere da norme specifiche sino ad un elevato grado di dettaglio.

I capitolati per ogni genere di prestazione possono essere generali e speciali. Generali sono quelli che contengono condizioni che possono applicarsi indistintamente a tutti gli appaltatori di un dato appaltante per determinati tipi di prestazione; spesso comprendono anche l’indicazione delle modalità da seguirsi per le gare. Nel capitolato generale possono inoltre essere previste le modalità per la risoluzione arbitrale della controversia insorta durante l’esecuzione del contratto. Il capitolato generale non è quindi necessariamente legato ad un contratto specificamente siglato fra le parti che gli daranno esecuzione, ma costituisce il più delle volte una sorta di proposta di contratto unilaterale per precisare anticipatamente a quali condizioni (in teoria, a quali sole condizioni) l’appaltante accetterà di sottoscrivere un contratto. Ove siano adottati ed accettati capitolati generali, a loro integrazione seguono i capitolati speciali, contenenti le condizioni relative all’oggetto proprio del contratto singolo.


Tratto dalla rubrica “Focus” de Il Condominio Nuovo. Per leggere molti altri interessanti articoli collegati a: shop.ilcondominionuovo.it e abbonati alla rivista.

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Nomina, revoca e proroga dell’amministratore http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/nomina-e-revoca-e-proroga-dellamministratore-lesperto-risponde/ http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/nomina-e-revoca-e-proroga-dellamministratore-lesperto-risponde/#respond Sun, 15 Mar 2020 08:00:17 +0000 http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/?p=2174 Redazione “Il Condominio Nuovo” La clausola del regolamento che riservi ad un determinato soggetto la nomina dell’amministratore è nulla, annullabile, o inesistente e perché? L’art. 1138 comma 4 c.c. dichiara espressamente non derogabile dal regolamento, tra le altre, la disposizione dell’art. 1129 c.c., la quale attribuisce all’assemblea la nomina dell’amministratore e stabilisce la durata dell’incarico; […]

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Redazione “Il Condominio Nuovo”


La clausola del regolamento che riservi ad un determinato soggetto la nomina dell’amministratore è nulla, annullabile, o inesistente e perché?

L’art. 1138 comma 4 c.c. dichiara espressamente non derogabile dal regolamento, tra le altre, la disposizione dell’art. 1129 c.c., la quale attribuisce all’assemblea la nomina dell’amministratore e stabilisce la durata dell’incarico; ne deriva la nullità della clausola del regolamento che riservi ad un determinato soggetto, per un tempo indeterminato, la carica di amministratore del condominio, sottraendo all’assemblea il relativo potere di nomina e di revoca. Cass. 24/05/2013 N. 13011

L’amministratore che non ha ancora accettato può convocare l’assemblea?

Se in applicazione dei principio della “prorogatio imperii”, viene riconosciuto il potere di convocare l’assemblea anche all’amministratore la cui nomina sia stata dichiarata illegittima, a maggior ragione va ritenuto che possa spettare  all’amministratore, alla cui nomina non è seguita immediatamente l’accettazione. Il riferimento al mandato in materia condominiale non comporta, quindi, l’applicabilità delle norme che fanno discendere, soltanto dall’accettazione dei mandatario, l’operatività della nomina; tale riferimento si deve, invece, intendere nel senso che questo specifico rapporto di mandato non ha una fonte contrattuale, ma trova la sua regolamentazione iniziale nell’investitura dell’assemblea. Cass. 13/06/2013 N. 14930.

L’amministratore di condominio resta in carica un anno l’incarico «si intende rinnovato per eguale durata» (articolo 1129, comma 10, del Codice civile). La laconica previsione potrebbe indurre a concludere che si sia dinanzi a una generalizzata ipotesi di rinnovo tacito dell’incarico. E’ proprio così?

Prima della recente riforma realizzata con L. 220/2012 si riteneva che l’accettazione potesse essere espressa oppure tacita; in particolare si realizzava un’accettazione tacita quando l’amministratore nominato cominciava la gestione del condominio e riceveva dal precedente amministratore la contabilità.

A seguito della riforma, invece, il nuovo articolo 1129, quattordicesimo comma, c.c., esclude espressamente l’accettazione tacita o per fatti concludenti, in quanto prevede che l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina o del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.

Inoltre, egli anche in occasione del rinnovo dell’incarico  è tenuto a comunicare i dati di cui al secondo comma dell’articolo 1129 del Codice civile (dati anagrafici e professionali, codice fiscale, sede legale e denominazione se si tratta di società, locale in cui sono tenuti i registri condominiali, orari in cui è possibile prenderne visione) oltre che a «specificare analiticamente… l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta» (articolo 1129, comma 14, del Codice civile). Adempimenti, questi, difficilmente conciliabili con un tacito rinnovo. Per altro verso, l’amministratore è pur sempre obbligato a convocare l’assemblea in prossimità della scadenza del suo incarico affinché si determini in merito alla successiva gestione, tanto che «il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea» per la nomina del nuovo amministratore configura un’espressa ipotesi di “grave irregolarità” (articolo 1129, comma 12, n. 1, del Codice civile) che legittima ciascun condomino ad agire per la revoca giudiziale. A questo punto, si ritiene che non è possibile ipotizzare la proroga dell’amministratore per un altro anno nel caso in cui

– l’assemblea conferma l’amministratore uscente senza alcuna determinazione in merito al rapporto e all’incarico;

– l’assemblea, magari riconvocata (per scrupolo del professionista o perché gli sia stato richiesto dai condomini), non raggiunge i quorum richiesti per la sua costituzione e per l’adozione della deliberazione di nomina.

Senza questo passaggio procedimentale, la scadenza del termine può determinare solo quella situazione, comunemente indicata, di prorogatio imperii a cui, con la riforma, fa ora espresso riferimento l’articolo 1129, comma 8, del Codice civile: «alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto… ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi».

La nuova disciplina, dunque, non tollera manovre dilatorie o evasive da parte dell’amministratore in scadenza, prevedendo, in queste situazioni, precisi effetti: la stringente delimitazione dell’ambito di operatività dei poteri dell’amministratore in regime di prorogatio (solo «attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni») e il mancato riconoscimento di un ulteriore compenso costituiscono chiare indicazioni dirette a dare impulso all’iniziativa dell’amministratore in scadenza, tenuto a convocare l’assemblea per le necessarie determinazioni sulla successiva gestione.


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