Il Condominio Nuovo http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog Blog Tue, 20 Nov 2018 08:24:43 +0000 it-IT hourly 1 https://wordpress.org/?v=4.9.8 Il dissenso dalla lite http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/dissenso-dalla-lite/ http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/dissenso-dalla-lite/#respond Tue, 20 Nov 2018 08:24:43 +0000 http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/?p=2770 L’articolo 1132 c.c. disciplina il dissenso dei condomini rispetto alle liti, prevedendo che qualora l’assemblea dei condòmini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all’amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L’atto deve essere […]

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L’articolo 1132 c.c. disciplina il dissenso dei condomini rispetto alle liti, prevedendo che qualora l’assemblea dei condòmini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all’amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L’atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione.

In primo luogo, è opportuno precisare che, comunque, se l’esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.

L’atto di dissenso non necessita di forma solenne ma va notificato a mezzo ufficiale giudiziario.

Vi si ritiene equipollente il dissenso comunicato a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento.

La possibilità di separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze sfavorevoli della lite sembra operare per le sole controversie tra condominio e terzi  e non anche per quelle tra condominio e singoli condòmini, relativamente alle quali le spese di soccombenza dovrebbero gravare soltanto sui soggetti che hanno promosso la lite. Si è, però, obiettato, in dottrina, che la norma non opera al riguardo alcuna distinzione e che comunque l’articolo 1132 c.c. accomuna i due tipi di lite.

Il termine di cui al primo comma dell’articolo 1132 c.c. è previsto a pena di decadenza e decorre dal giorno in cui il condomino dissenziente ha avuto conoscenza della decisione, presa dall’assemblea, di intentare la lite o di resistervi (e quindi dalla data di assunzione della delibera ove egli abbia partecipato all’assemblea).

La dottrina ha prospettato il caso estremo di una sentenza sfavorevole al condominio intervenuta prima dello spirare del termine previsto per l’opposizione, ritenendo che, in tal caso, il condomino dissenziente non possa estraniarsi ma debba sopportare le conseguenze della soccombenza, e ciò sul rilievo che la norma in commento mirerebbe ad evitare danni futuri e non ad eliminare quelli già verificatisi, salvo che il dissenziente abbia avuto notizia della delibera successivamente alla sentenza.

Il diritto di rivalsa riguarda le spese ed i danni che si sarebbero evitati se non si fosse proposta l’azione o non si fosse resistito alla stessa.

Secondo alcuni, tuttavia, la possibilità di separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite sussisterebbe non solo nell’ipotesi di soccombenza ma anche nel caso di esito favorevole là dove l’utilità o il vantaggio conseguente alla vittoria della lite fosse divisibile, in maniera tale da poter separare la posizione del dissenziente da quella degli altri condòmini.

La dichiarazione del condomino dissenziente di separare la propria responsabilità da quella degli altri condòmini, per il caso di soccombenza del condominio nelle liti che l’assemblea condominiale ha deliberato, è un atto giuridico recettizio di natura sostanziale, da portarsi, in quanto tale, tempestivamente a conoscenza dell’amministratore, o di chi altri rappresenti il condominio, ma per il quale non sono necessariamente richieste forme solenni, né la notificazione a norma della legge processuale (nella specie si è ritenuta valida la dichiarazione di dissenso comunicata mediante raccomandata con avviso di ricevimento) .

Non sembra possibile comunicare tale dissenso in assemblea.


Tratto dalla rubrica “Focus” de Il Condominio Nuovo. Per leggere molti altri interessanti articoli collegati a: shop.ilcondominionuovo.it e abbonati alla rivista.

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Come si impugnano i provvedimenti dell’amministratore? http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/come-si-impugnano-i-provvedimenti-dellamministratore/ http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/come-si-impugnano-i-provvedimenti-dellamministratore/#respond Mon, 19 Nov 2018 09:00:51 +0000 http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/?p=1931 Avv. Rodolfo Cusano In un condominio l’amministratore spesso prende decisioni in ordine alle modalità di uso dei beni in comune ed organizzazione del lavoro dei dipendenti, talvolta  in contrasto con le esigenze dei condomini. Cosa è possibile fare perché ciò non accada più. L’articolo 1133 c.c. stabilisce che i provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi […]

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Avv. Rodolfo Cusano


In un condominio l’amministratore spesso prende decisioni in ordine alle modalità di uso dei beni in comune ed organizzazione del lavoro dei dipendenti, talvolta  in contrasto con le esigenze dei condomini. Cosa è possibile fare perché ciò non accada più.

L’articolo 1133 c.c. stabilisce che i provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condòmini. Contro tali provvedimenti è ammesso ricorso all’assemblea, senza pregiudizio del ricorso all’autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall’articolo 1137 c.c..

L’obbligatorietà dei provvedimenti presi dall’amministratore è la naturale conseguenza del fatto che egli è nominato dall’assemblea — che è l’organo deliberativo del condominio — o dal giudice in sostituzione della stessa.
Il ricorso all’assemblea  non sospende l’esecuzione del provvedimento adottato dall’amministratore e può essere esperito in qualsiasi momento, senza alcun termine di decadenza, trattandosi di un rimedio volto a provocare un controllo della stessa assemblea sull’operato dell’amministratore.

La circostanza che i singoli condòmini possono ricorrere all’assemblea condominiale contro i provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri consente di affermare, argomentando per analogia, che anche l’amministratore può rivolgersi all’assemblea condominiale per provocarne una deliberazione che sancisca la disciplina da lui adottata per l’uso delle cose comuni, al fine di vincere l’asserita resistenza di uno dei condòmini. In realtà si dovrebbe propendere per la tesi che sostiene che ambedue i ricorsi sono soggetti al termine dei trenta giorni e che scaduto tale termine al condomino non rimarrà che eventualmente impugnare la decisione assembleare e non più l’atto dell’amministratore.
In realtà se i comportamenti avessero a ripetersi è opportuno richiedere la convocazione di un’assemblea dove venga approvato un regolamento che limiti i poteri di gestione dell’amministratore con particolare riferimento agli argomenti di interesse, con il prevedere il previo ricorso all’autorizzazione assembleare.


Avv. Rodolfo Cusano

Fonte: http://www.iussit.com/condominio-come-si-impugnano-i-provvedimenti-dellamministratore/

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Il Condominio e la Privacy http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/2810-2/ http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/2810-2/#respond Fri, 16 Nov 2018 08:56:23 +0000 http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/?p=2810 Redazione  Il Condominio Nuovo 1. I  rapporti tra il l diritto alla privacy e la gestione condominiale In tema di rapporti tra diritto alla privacy e informazioni relative alla gestione condominiale, il Garante per la protezione dei dati personali ha di recente emanato una guida  (www.garanteprivacy.it) stabilendo che nel condominio è essenziale l’equilibrio tra la trasparenza della gestione […]

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Redazione  Il Condominio Nuovo


1. I  rapporti tra il l diritto alla privacy e la gestione condominiale

In tema di rapporti tra diritto alla privacy e informazioni relative alla gestione condominiale, il Garante per la protezione dei dati personali ha di recente emanato una guida  (www.garanteprivacy.it) stabilendo che nel condominio è essenziale l’equilibrio tra la trasparenza della gestione ed il diritto alla riservatezza di ciascuno, garantito dal Codice della privacy (decreto legislativo n. 195/2003. Il tutto anche alla luce della recente riforma approvata dal Parlamento (legge n. 220/2012, recante “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”, in vigore dal mese di giugno 2013).

In primo luogo occorre precisare che il trattamento senza consenso può avvenire soltanto nei casi specifici previsti nell’articolo 24 del Codice della privacy (ad esempio quando il trattamento è previsto da un obbligo di legge oppure quando è necessario per adempiere a obblighi contrattuali).

È invece necessario il consenso dell’interessato per comunicare i dati personali a terzi. Fuori dei casi previsti dalla normativa, né il condominio, né l’amministratore, né il portiere, né il singolo condomino o inquilino che viene a conoscenza di un dato personale può farlo conoscere ad altro partecipante o a terzi.

Questi i punti salienti del provvedimento del 18 maggio 2006:

 il condominio, in quanto titolare del trattamento, può trattare solo informazioni personali pertinenti e necessarie per la gestione e l’amministrazione delle parti comuni. Le informazioni possono riguardare sia tutto il condominio (dati relativi a consumi collettivi), sia i singoli partecipanti (dati anagrafici, indirizzi, quote millesimali). I numeri di telefono possono essere trattati solo con il consenso degli interessati, a meno che compaiano già in elenchi telefonici pubblici;

 per verificare l’esattezza degli importi dovuti, ciascun condomino può essere informato, in sede di rendiconto annuale o su richiesta, delle somme dovute dagli altri e di eventuali inadempimenti;

 è invece vietata la diffusione di dati personali mediante l’affissione di avvisi di mora o di sollecitazioni di pagamento in spazi condominiali aperti al pubblico,  (bacheche) in cui è consentita solo l’affissione di avvisi generali (quali convocazioni di assemblea o comunicazioni urgenti);

 i dati sanitari possono essere trattati solo se indispensabili ai fini dell’amministrazione del condominio (come in caso di danni a persone anche diverse dai condòmini, o per particolari deliberazioni, come nel caso dell’abbattimento delle cosiddette «barriere architettoniche»);

 la comunicazione di dati personali è consentita con il consenso o se ricorrono altri presupposti di legge. La partecipazione all’assemblea condominiale di estranei è consentita con l’assenso dei partecipanti e in casi previsti dalla legge, ad esempio può trattarsi di tecnici o consulenti chiamati ad intervenire su problemi all’ordine del giorno. È possibile videoregistrare l’assemblea solo con il consenso informato dei partecipanti;

 per prevenire illecite comunicazioni e diffusioni di dati personali l’amministratore deve adottare idonee misure di sicurezza previste dal Codice della privacy;

 l’amministratore può esercitare il diritto di accesso ai dati riferiti al condominio nel suo complesso (ad esempio alle informazione relative al consumo globale di energia ed acqua);

2. A quali informazioni può accedere il condomino

Il singolo condomino può sempre accedere ai dati che lo riguardano, rivolgendosi all’amministratore. Oltre alle informazioni che lo riguardano  può conoscere le spese e gli inadempimenti degli altri condòmini, sia al momento del rendiconto annuale, sia facendone richiesta all’amministratore. A prevalere, in questo caso, è il principio della trasparenza nella gestione condominiale: l’eventuale richiamo alla privacy per impedire la conoscenza di queste informazioni è fuori luogo.

Secondo il Garante, le norme in materia di tutela dei dati personali, confluite ora nel D.Lgs. 196/2003, non escludono l’applicazione della disciplina codicistica in materia condominiale, ed in particolare quella relativa alla costituzione dell’assemblea e alla validità delle sue deliberazioni; soprattutto in questi due ultimi casi, infatti, è di fondamentale importanza individuare con precisione i nominativi dei condòmini. L’amministratore di condominio può, quindi, mettere a disposizione dei condòmini che ne facciano richiesta tutta la documentazione da lui acquisita, che potrà però essere utilizzata al solo scopo di verificare la regolarità delle procedure assembleari o per proporre eventuali impugnazioni delle deliberazioni.

La stessa riforma obbliga l’amministratore a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condòmini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio stesso.

Ogni condomino ha diritto di chiedere, per il tramite dell’amministratore, di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.

I singoli condòmini, invece, non possono appellarsi al cosiddetto diritto di accesso ai dati previsto dalla normativa privacy (art.7 del Codice) per consultare le informazioni riferibili all’intera compagine condominiale: ad esempio, il contratto di affitto di un appartamento di proprietà condominiale stipulato con un soggetto terzo.

Tale specifico diritto, infatti, spetta all’amministratore (o altra persona munita di apposito incarico da parte della compagine condominiale), mentre il singolo condomino può richiedere l’accesso solamente ai propri dati personali. Naturalmente ogni condomino può conoscere tutte le informazioni relative all’intera gestione condominiale in base ad altre norme dell’ordinamento, ed in particolare alle disposizioni del codice civile.

Un condomino, ma anche ogni altra persona direttamente interessata, ha il diritto di far aggiornare, rettificare o integrare i dati che lo riguardano. Se tali dati sono trattati in violazione di legge può chiederne la trasformazione in forma anonima, il blocco o la cancellazione. Può anche opporsi, per motivi legittimi, al trattamento dei propri dati personali. In caso di mancata o non adeguata risposta alla propria richiesta, il cittadino può presentare ricorso al Garante o all’autorità giudiziaria.

L’affittuario (locatario conduttore), come qualunque “interessato”, può esercitare il diritto di accesso ai propri dati personali e gli altri diritti garantiti dal Codice della privacy. In riferimento alla normativa sulla privacy, non può però chiedere l’accesso ai dati sulla gestione del condominio.

3. Il trattamento dei dati da parte dell’amministratore

L’amministratore deve sempre saper conciliare e esigenze di trasparenza nella gestione condominiale  con la riservatezza dei singoli.  L’assemblea può decidere di designarlo anche formalmente “responsabile del trattamento” dei dati personali dei partecipanti al condominio (proprietari, locatari, usufruttuari), attribuendogli uno specifico ruolo in materia di privacy.

Possono essere trattate soltanto le informazioni personali pertinenti e non eccedenti le finalità di gestione e amministrazione delle parti comuni. Si possono usare, ad esempio, i dati anagrafici egli indirizzi dei condòmini (ai fini della convocazione dell’assemblea o per altre comunicazioni), i dati riferiti alle quote millesimali di proprietà, eventuali ulteriori dati necessari al calcolo delle spese condominiali. Non possono essere trattati, invece, dati che non siano correlati ad attività di gestione e amministrazione delle parti comuni o che non siano strettamente collegati alle quote dovute dai partecipanti al condominio. È vietato, ad esempio, riportare in fogli cartacei o elettronici condominiali, vicino a nomi di condòmini o inquilini, annotazioni personali. Nel caso in cui vengano utilizzati dati riferibili a soggetti terzi rispetto ai condòmini, è importante non dimenticare di informarli in particolare sugli scopi e sulle modalità del trattamento dei dati, nonché sugli altri diritti riconosciuti dal Codice della privacy.

Il Garante ha anche aggiunto che l’amministratore può raccogliere e archiviare tutte quelle notizie utili per accertare la legittimazione dei condòmini a intervenire alle assemblee o il corretto funzionamento dell’assemblea, notizie che in alcun modo potranno essere utilizzate al di fuori di tali scopi; ad esempio, potranno essere raccolte notizie relative alla proprietà o alla superficie dell’immobile ai fini del calcolo dei millesimi ma non quelle relative, ad esempio, al prezzo d’acquisto dell’appartamento. Il Garante ha altresì sottolineato come i numeri telefonici dei condòmini non debbano esser comunicati all’interno del condominio (salvo il consenso dei diretti interessati), in quanto non necessari ai fini della determinazione dei diritti e degli obblighi di ciascun proprietario.

Per prevenire illecite comunicazioni e diffusioni di dati personali, l’amministratore deve conservare la documentazione, sia cartacea, sia in formato elettronico (ad esempio: verbali, estratti conto, fatture, immagini del sistema di videosorveglianza, il registro dell’anagrafe  condominiale) al riparo da intrusioni indebite, predisponendo adeguate misure di sicurezza a protezione dei dati. Particolari cautele devono essere adottate quando si trattano, tra gli altri, dati sensibili o giudiziari.

La riforma del condominio, recentemente approvata, prevede che l’amministratore sia tenuto a comunicare ai condòmini, tra le varie informazioni, anche i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, la denominazione e la sede legale.

4. La Bacheca condominiale

Le generalità, il domicilio e i recapiti, inclusi quelli telefonici, dell’amministratore (o della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore) devono, tra l’altro, essere affisse all’ingresso del condominio o nei luoghi di maggior transito.

Il diritto alla trasparenza non signifca che si possano divulgare informazioni sulle spese o sulle morosità al di fuori dell’ambito condominiale. È quindi assolutamente vietato esporre avvisi di mora o sollecitazioni di pagamento in spazi condominiali accessibili a terzi (ad esempio all’ingresso del palazzo).

La riforma approvata nel dicembre 2012 obbliga espressamente l’amministratore a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti, che ne facciano richiesta, i dati dei condòmini morosi ma questo non significa che tali dati possono essere esposti in bacheca. Anche perché la bacheca posta in genere nell’androne del fabbricato è visibile anche ai terzi estranei che vi avessero a transitare.

5. La Videosorveglianza

Non si applicano le norme previste dal Codice della privacy quando l’installazione di sistemi di videosorveglianza viene effettuata da persone fisiche per fini esclusivamente personali – e le immagini non vengono né comunicate sistematicamente a terzi, né diffuse (ad esempio attraverso apparati tipo web cam). In questo specifico caso, ad esempio, non è necessario segnalare l’eventuale presenza del sistema di videosorveglianza con un apposito cartello. Rimangono comunque valide le disposizioni in tema di responsabilità civile e di sicurezza dei dati. È tra l’altro necessario  anche per non rischiare di incorrere nel reato di interferenze illecite nella vita privata che il sistema di videosorveglianza sia installato in maniera tale che l’obiettivo della telecamera posta di fronte alla porta di casa riprenda esclusivamente lo spazio privato e non tutto il pianerottolo o la strada, ovvero il proprio posto auto e non tutto il garage.

Per deliberare l’installazione di un sistema di videosorveglianza sulle parti comuni l’assemblea dovrà pronunciarsi con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio ex art. 1136 II comma c.c.

Nel caso in cui il sistema di videosorveglianza sia installato dal condominio per controllare le aree comuni, devono essere adottate in particolare tutte le misure e le precauzioni previste dal Codice della privacy e dal provvedimento generale del Garante in tema di videosorveglianza.  Tra gli obblighi che valgono anche in ambito condominiale vi è quello di segnalare le telecamere con appositi cartelli, eventualmente avvalendosi del modello predisposto dal Garante.

Le registrazioni possono essere conservate per un periodo limitato tendenzialmente non superiore alle 24-48 ore, anche in relazione a specifiche esigenze come alla chiusura di esercizi e uffici che hanno sede nel condominio o a periodi di festività. Per tempi di conservazione superiori ai sette giorni è comunque necessario presentare una verifica preliminare al Garante. Le telecamere devono riprendere solo le aree comuni da controllare (accessi, garage…), possibilmente evitando la ripresa di luoghi circostanti e di particolari che non risultino rilevanti (strade, edifici, esercizi commerciali ecc.). I dati raccolti (riprese, immagini) devono essere protetti con idonee e preventive misure di sicurezza che ne consentano l’accesso alle sole persone autorizzate (titolare, responsabile o incaricato del trattamento).


Tratto dalla rubrica “Focus” de Il Condominio Nuovo. Per leggere molti altri interessanti articoli collegati a: shop.ilcondominionuovo.it e abbonati alla rivista.

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Conguagli di esercizio: il nostro esperto risponde http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/2751-2/ http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/2751-2/#respond Thu, 15 Nov 2018 08:06:21 +0000 http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/?p=2751 Salve. Ho abitato dal 2012 al 2015 in affitto in un piccolissimo condominio fatiscente di periferia che durante l’inverno era abitato soltanto da me e un’altra famiglia. 8 appartamenti in tutto occupati soltanto nel periodo estivo. La luce nel portone non funzionava quasi mai. Le pulizie venivano fatte una volta a settimana di inverno e […]

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Salve. Ho abitato dal 2012 al 2015 in affitto in un piccolissimo condominio fatiscente di periferia che durante l’inverno era abitato soltanto da me e un’altra famiglia. 8 appartamenti in tutto occupati soltanto nel periodo estivo. La luce nel portone non funzionava quasi mai. Le pulizie venivano fatte una volta a settimana di inverno e due in estate. Le assemblee si tenevano,forse una volta l’anno, non vi ho mai partecipato perché non c’erano avvisi nell’androne. Da quel che so’ si sentivano fra proprietari e amministratore. Non ho mai visionato un bilancio di esercizio. Niente di niente.L’amministratore riscuoteva da me in persona le rate condominiali ed emetteva ricevuta,senza mai parlarmi di conguagli o insoluti da parte mia.Pochi mesi prima che scadesse il mio contratto di locazione (che non sarebbe stato rinnovato) i propietari degli immobili cambiarono amministratore. Da quel giorno del vecchio se ne sono perse tracce. Il nuovo da circa un anno mi chiede il pagamento di somme a fronte dei conguagli per gli anni 2013 2014. Premetto che se devo pagare,pagherò ovvio,ma vorrei essere sicura di ciò che mi è dovuto e di ciò che non lo è. Ho chiesto più volte un’incontro per chiarire la vicenda,visionare bilanci e fatture, ma l’unico riscontro avuto sono stati dei fogli World inviati a mezzo mail con scritto il totale delle spese sostenute in quegli anni,il totale delle voci con specificato “spese non pagate dall’amministratore” e il totale di ciò che a suo dire dovrei pagare. Ogni volta che arriva una mail dall’amministratore o una telefonata dal proprietario dell’immobile io rispondo che finché non avrò visionato i bilanci, le relazioni con le firme di chi partecipò alle assemblee,ammesso che ci fossero state,da me non avranno nulla. Sinceramente sono stufa di questa situazione. Ad oggi vivo in un condominio dove per ogni euro speso o dovuto si fanno assemblee,si visionano conteggi,se richiedi di vedere fatture e quant’altro ti ascoltano e viene messo tutto a verbale. Cosa posso fare? Grazie.

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Il rimborso delle spese anticipate dal condomino http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/il-rimborso-delle-spese-anticipate-dal-condomino-2/ http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/il-rimborso-delle-spese-anticipate-dal-condomino-2/#respond Tue, 13 Nov 2018 09:00:48 +0000 http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/?p=1952 Avv. Rodolfo Cusano Un condomino che in assenza di una autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea provveda a proprie spese a far eseguire un intervento sulle parti comuni, può poi chiedere il rimborso al condominio? L’art. 1134 c.c.  per il condomino che ha fatto spese per le parti comuni, anche senza l’autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea, prevede il […]

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Avv. Rodolfo Cusano


Un condomino che in assenza di una autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea provveda a proprie spese a far eseguire un intervento sulle parti comuni, può poi chiedere il rimborso al condominio?

L’art. 1134 c.c.  per il condomino che ha fatto spese per le parti comuni, anche senza l’autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea, prevede il diritto al rimborso solo in presenza di una “spesa urgente”.

Per cui è necessario, in ogni caso, compulsare prima l’amministratore, ove ciò non sia possibile, per un qualsiasi motivo, il condomino potrà anticipare la spesa. L’urgenza va riferita alla impossibilità del differimento dell’intervento, in mancanza del quale si avrebbero danni o maggiori danni ai beni comuni. Il tutto va comunque riferito alla diligenza del buon padre di famiglia. Si suggerisce, qualora possibile, di documentare l’urgenza ad esempio con una perizia giurata del tecnico o almeno delle dichiarazioni scritte di testimoni, fotografie, ecc. Ciò al fine di  documentare l’urgenza che deve avere carattere oggettivo.

Risulta logico che in presenza di una ordinanza sindacale in cui si ordina ad esempio il ripristino dello stato dei luoghi e l’eliminazione di ogni pericolo derivante dalla caduta dei frontini,  non vi è alcuna possibilità di ritenere la spesa non urgente.

A prescindere o meno dalla sussistenza dell’urgenza l’assemblea ha sempre il potere di ratificare i lavori straordinari eseguiti dal singolo condomino, in quanto l’assemblea può ritenere le opere non urgenti ma comunque necessarie, e questo impedisce la opposizione dei condomini dissenzienti, per i quali comunque la delibera è vincolante.

È da escludersi assolutamente però che il condomino che ha anticipato la spesa possa anche aver diritto ad un compenso per l’attività svolta.

Si tenga presente che, invece,  l’art. 1110 c.c., in tema di comunione, non fa alcuna distinzione fra spese urgenti e spese non urgenti.

Si può quindi ritenere che l’art. 1134 c.c. abbia voluto introdurre una normativa molto più rigida rispetto al 1110. Il principio vale anche per i cosiddetti piccoli condominii che sono cioè quei condomini per i quali non vi è l’obbligo della nomina dell’amministratore, e cioè i condominii con 2, 3 o 4 condomini.

Di fronte ad una spesa non urgente il condomino deve chiedere preventivamente l’autorizzazione all’amministratore, ove questo sia stato nominato, o all’assemblea, in mancanza dell’amministratore. Non ottenendo l’autorizzazione il condomino deve rifarsi al 4° comma dell’art. 1105 che recita testualmente: «Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza …… ciascun partecipante può ricorrere all’autorità Giudiziaria. Questa provvede in Camera di Consiglio e può anche nominare un amministratore».

Resta naturalmente inteso che il condomino, cosiddetto diligente, non può rivolgersi immediatamente all’Autorità Giudiziaria, ma deve prima sollecitare l’amministratore, o in mancanza l’assemblea, affinché si provveda alle opere di manutenzione ordinaria o straordinaria. La richiesta all’assemblea è precedente obbligatorio per il ricorso all’Autorità Giudiziaria.

È di tutta evidenza che il condomino che ha anticipato le spese per lavori urgenti potrà chiederne la restituzione all’amministratore, quale rappresentante della collettività, per l’intero importo detratta la sua quota.


Avv. Rodolfo Cusano

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Vendita immobile: a chi spetta il pagamento degli oneri condominiali antecedenti l’acquisto? http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/1947/ http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/1947/#respond Mon, 12 Nov 2018 18:16:52 +0000 http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/?p=1947 Dalla Redazione de “Il condominio Nuovo” In caso di vendita di un’unità immobiliare in condominio, chi è tenuto al pagamento degli oneri condominiali riferiti al periodo antecedente l’acquisto: l’alienante o l’acquirente? Ai sensi dell’art. 63 comma 4 delle disp. Att. del codice civile chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al […]

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Dalla Redazione de “Il condominio Nuovo”


In caso di vendita di un’unità immobiliare in condominio, chi è tenuto al pagamento degli oneri condominiali riferiti al periodo antecedente l’acquisto: l’alienante o l’acquirente?

Ai sensi dell’art. 63 comma 4 delle disp. Att. del codice civile chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e quello precedente.

Il principio dell’ambulatorietà passiva in ambito condominiale trova riscontro proprio nella citata disposizione, in virtù della quale l’acquirente di un’unità immobiliare condominiale può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa, solidalmente con lui, ma non al suo posto, ed opera nel rapporto tra il condominio ed i soggetti che si succedono nella proprietà di una singola unità immobiliare, non anche nel rapporto tra questi ultimi.

La legge 11 dicembre 2012 n. 220 di riforma del condominio, ha introdotto il quinto comma dell’art. 63 delle disp. Att. stabilendo altresì che chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

Nel rapporto tra venditore e acquirente salvo che non sia diversamente convenuto tra le parti, è invece operante il principio generale della personalità delle obbligazioni, con la conseguenza che l’acquirente dell’unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino e se, in virtù del principio dell’ambulatorietà passiva di tali obbligazioni sia stato chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, questi ha diritto a rivalersi nei confronti del suo dante causa.

In altri termini, come sottolineato dalla recente sentenza n.10235 del 2 maggio 2013 della Corte di Cassazione, il menzionato art. 63 disp. att. c.c. costituisce, per certi aspetti, un’applicazione specifica dell’art. 1104, comma 3, c.c. relativo alla comunione in generale, con la previsione della limitazione in base alla quale l’obbligazione del cessionario, caratterizzata dal vincolo di solidarietà con quella del condomino cedente, investe soltanto i contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente (intendendosi il riferimento all’anno come relativo all’annualità condominiale).

Nella pratica giudiziaria si è posto il quesito di come ci si debba porre di fronte al problema riguardante il caso di vendita di un’unità immobiliare posta in un condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di manutenzione o di ristrutturazione (o altri interventi equiparabili).

Ci si è chiesto, in altri termini, chi sia tenuto, tra alienante ed acquirente, a sopportare le relative spese, in mancanza di accordo fra le parti e quale sia il momento determinante da individuare per la concreta insorgenza del relativo obbligo.

Sulla questione la sentenza della Corte di Cassazione n. 24654 del 3 dicembre 2010, ha affermato che la risoluzione della questione proposta risulta dipendente dalla diversa origine della spesa al quale il singolo condomino è tenuto a contribuire, dovendosi distinguere tra spese necessarie relative alla manutenzione ordinaria e spese attinenti ad interventi comportanti innovazioni o, comunque, di straordinaria amministrazione.

Con riferimento alla prima ipotesi l’insorgenza dell’obbligazione deve essere individuata con il compimento effettivo dell’attività gestionale relativa alla manutenzione, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi, sul presupposto che l’erogazione delle inerenti spese non richiede la preventiva approvazione dell’assemblea condominiale (ma soltanto l’approvazione in sede di consuntivo), trattandosi di esborsi dovuti a scadenze fisse e rientranti nei poteri attribuiti all’amministratore in quanto tale (ai sensi dell’art. 1130, primo comma, n. 3, c.c.), e non come esecutore delle delibere assembleari riguardanti l’approvazione del bilancio preventivo, che hanno valore meramente dichiarativo e non costitutivo.

Con riguardo alla seconda ipotesi, e cioè in caso di spese di straordinaria amministrazione, si è sostenuto che l’obbligo in capo ai singoli condomini non può essere ricollegato all’esercizio della funzione gestionale demandata all’amministratore in relazione alla somme indicate nel bilancio preventivo ma deve considerarsi quale conseguenza diretta della correlata delibera assembleare (avente valore costitutivo e, quindi, direttamente impegnativa per i condomini che l’adottano) con la quale siano disposti gli interventi di straordinaria amministrazione ovvero implicanti l’apporto di innovazioni condominiali. Alla stregua di queste argomentazioni la sentenza in questione è approdata all’affermazione del seguente principio di diritto: “in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c. “.

Tali principi sono stati accolti dalla recente sentenza n. 10235 del 2 maggio 2013, la quale ha confermato che in relazione alle spese relative agli interventi di straordinaria manutenzione, l’insorgenza dell’obbligo in capo ai singoli condomini deve considerarsi quale conseguenza diretta della correlata delibera assembleare con la quale siano disposti i predetti interventi. Tale delibera ha valore costitutivo e, quindi, direttamente impegnativa per i condomini rivestenti tale qualità all’atto della sua adozione.

La delibera giuridicamente rilevante a tal fine è solo quella con la quale tali interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto e l’individuazione dell’inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri, non sortendo alcuna incidenza al riguardo l’adozione di una precedente delibera assembleare meramente preparatoria od interlocutoria, che non sia propriamente impegnativa per il condominio e che non assuma, perciò, carattere vincolante e definitivo per l’approvazione dei predetti interventi.

Pertanto, qualora l’approvazione della delibera di esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione, efficace e definitiva per tutti i condomini, sopravvenga soltanto successivamente alla stipula della vendita, l’obbligo del pagamento delle relative quote condominiali incombe sull’acquirente, non rilevando l’esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria adottata anteriormente a tale stipula.


Tratto dalla rubrica “Focus” de “Il Condominio Nuovo”. Per leggere molti altri interessanti articoli collegati a: shop.ilcondominionuovo.it e abbonati alla rivista.

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