Il Condominio Nuovo http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog Blog Sat, 21 Apr 2018 15:07:05 +0000 it-IT hourly 1 https://wordpress.org/?v=4.9.5 Serrate i ganci http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/serrate-i-ganci/ http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/serrate-i-ganci/#respond Sat, 21 Apr 2018 15:07:05 +0000 http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/?p=3007 Il 20° secolo è stato pieno di invenzioni che hanno modificato il mondo moderno: la televisione, computer, aerei, per citarne solo alcuni. Purtroppo ci sono stati anche il magnifico cappello radio e i ganci per far venire le fossette sulle guance. I condomini di via kafka non vogliono essere da meno e contribuire anche loro […]

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Il 20° secolo è stato pieno di invenzioni che hanno modificato il mondo moderno: la televisione, computer, aerei, per citarne solo alcuni.
Purtroppo ci sono stati anche il magnifico cappello radio e i ganci per far venire le fossette sulle guance.
I condomini di via kafka non vogliono essere da meno e contribuire anche loro a migliorare la nostra esistenza con una intuitiva e innovativa idea.
La magnifica “serratura a gancio”. Nata dalla genialità congiunta di Santorelli e Romano.
Giorno 1
Messaggio nel gruppo WA del condominio:
– Il cancello pedonale non funziona-
Messaggio di risposta
Santorelli -Non ci sono problemi! Romano scendi in cortile, ho un’idea!-
E così come Leonardo, che ignorando completamente la tecnica dell’affresco diede vita alla più magistrale opera muraria mai eseguita (l’ultima cena), i nostri inventori danno vita ad un sistema di apertura a gancio, con un filo di ferro che adesso sbuca direttamente dalla serratura….basta tirarlo… et walaaaa… il cancello si spalanca.
Segue pubblicazione della foto dell’invenzione sul gruppo.
Santorelli -Stile antico-
Elsa –Direi arrangiato-
Giuseppe –Complimenti è venuto benissimo-
Sig. ra Andolfi – Visto il talento perché non riparte anche i citofoni?-

Giorno 2
Messaggio WA nel gruppo del condominio:
– Ma insomma come mai il pedonale non funziona?-
Elsa – Leonardo e MacGyver hanno elaborato un congegno ad alta precisione-
Arcuri – Veramente ancora non funziona-
Romano – Santorelli scendi, riproviamo, ho un’idea!!!-
Segue foto con serratura e medesimo gancio in filo di ferro solo un tantino più lungo del precedente.
Si sa che la tecnologia va avanti a tentativi.
Santorelli –miriamo alla perfezione-
Alex – (applausi)
Andolfi – Direi ottimo!!!-
Elsa – La cosa che più mi commuove è la vostra tenacia nel perseverare in questa follia….avete pensato già di brevettare il sistema prima che lo copino???-
Romano – Accidenti non ci avevamo pensato….Santorelli e se quelli del palazzo accanto ci rubassero l’invenzione??? Sarebbe un assedio alla nostra genialità, un ratto, un dichiarazione di guerra bella e fatta!!!! È terribile!!!!
Santorelli – E noi scateniamo una Waterloo-
Elsa – Ragazzi Serrate i ranghi……..anzi i ganci!

fulvia_marcotti

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La disciplina della multiproprietà nel Codice del consumo, come modificato dal c.d. Codice del turismo http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/la-disciplina-della-multiproprieta-nel-codice-del-consumo-modificato-dal-c-d-codice-del-turismo/ http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/la-disciplina-della-multiproprieta-nel-codice-del-consumo-modificato-dal-c-d-codice-del-turismo/#respond Fri, 20 Apr 2018 08:00:50 +0000 http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/?p=2598 Avv. Pietro D’Antò, Il CondominioNuovo Per effetto delle modifiche introdotte dal d.lgs. 23 maggio 2011, n. 79 (Codice del turismo) [v. supra, par. 1], la disciplina contenuta negli artt. 69 e ss., Codice del consumo, si applica (oltre che a tutte le forme di multiproprietà prima analizzate) anche a tipologie negoziali in precedenza non ricompresibili […]

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Avv. Pietro D’Antò, Il CondominioNuovo


Per effetto delle modifiche introdotte dal d.lgs. 23 maggio 2011, n. 79 (Codice del turismo) [v. supra, par. 1], la disciplina contenuta negli artt. 69 e ss., Codice del consumo, si applica (oltre che a tutte le forme di multiproprietà prima analizzate) anche a tipologie negoziali in precedenza non ricompresibili nell’ambito precettivo della normativa.

Si pensi:

– ai contratti relativi a un prodotto per le vacanze di lungo termine che consistono in contratti di durata superiore ad un anno in forza dei quali un consumatore acquisisce a titolo oneroso il diritto di ottenere sconti o altri vantaggi relativamente ad un alloggio, separatamente o unitamente al viaggio o ad altri servizi;

– ai contratti di rivendita, con i quali l’operatore assiste a titolo oneroso un consumatore nella vendita o nell’acquisto di una multiproprietà o di un prodotto per le vacanze di lungo termine;

– ai contratti di scambio, che consentono al consumatore di partecipare, verso il pagamento di un corrispettivo, ad un sistema di scambio che gli consente l’accesso all’alloggio per il pernottamento o ad altri servizi in cambio della concessione ad altri dell’accesso temporaneo ai vantaggi che risultano dai diritti derivanti dal suo contratto di multiproprietà.

L’art. 70 disciplina le forme di pubblicità del contratto: al primo comma la disposizione prevede che “se un contratto di multiproprietà, un contratto relativo a un prodotto per le vacanze di lungo termine o un contratto di rivendita o di scambio viene offerto al consumatore in persona nell’ambito di una promozione o di un’iniziativa di vendita, l’operatore indica chiaramente nell’invito lo scopo commerciale e la natura dell’evento”, mentre al terzo comma che “una multiproprietà o un prodotto per le vacanze di lungo termine non sono commercializzati o venduti come investimenti”.

Prima della conclusione del contratto l’operatore professionale deve fornire al consumatore, in forma chiara e comprensibile, “informazioni accurate e sufficienti”: nel caso della multiproprietà si tratta di quelle indicate nel formulario informativo di cui all’allegato II-bis al Codice del consumo (art. 71), documento, questo, che pertanto rappresenta il modello uniforme della contrattazione in materia nell’intero ambito euro-unitario.

Il contratto deve essere stipulato per iscritto, a pena di nullità e ne costituiscono parte integrante le informazioni precontrattuali di cui all’art. 71 le quali possono essere modificate solo con l’accordo esplicito delle parti ed a fronte di “circostanze eccezionali ed imprevedibili, indipendenti dalla volontà dell’operatore” e da quest’ultimo non evitabili attraverso l’uso della “dovuta diligenza”.

Nel silenzio della legge, si discute su quali siano le conseguenze della mancanza, nel contratto, del contenuto informativo obbligatorio di cui s’è detto.

A) Secondo un primo orientamento sarebbe configurabile una “reticenza”, fonte di responsabilità precontrattuale dell’organizzatore . Ma, si osserva, la riduzione della tutela del contraente debole al rimedio risarcitorio frustra la ratio della disciplina in esame, che è quella di riequilibrare l’asimmetria conoscitiva delle parti, con riguardo all’assetto finale degli interessi ;

B) Per altra impostazione trova applicazione il meccanismo sostitutivo previsto dall’art. 1419, comma 2, c.c. .

A tale conclusione si perviene sulla scorta dell’applicazione analogica della disciplina dettata in materia di credito al consumo (art. 125-bis, comma 7, d.lgs. 1° settembre 1993, n. 385), che prevede un meccanismo sostitutivo automatico a fronte della mancata indicazione, nel contratto, di determinate informazioni (il tipo di contratto di credito, l’importo totale, la durata, il Taeg, il numero e la periodicità delle rate, nonché tutte le spese derivanti dall’operazione). In senso critico si è condivisibilmente osservato che questa proposta ricostruttiva, pur pregevole sotto il profilo del contemperamento dei diversi interessi in gioco, risulta di difficile attuazione, stante la mancanza di criteri per la selezione dei contenuti sostitutivi .

C) Per altri interpreti verrebbe in rilievo una causa di nullità del contratto per indeterminatezza o indeterminabilità dell’oggetto . Questa soluzione viene praticata dalla giurisprudenza a fronte di un contratto (anche preliminare) che individui il periodo di godimento genericamente con il sistema delle settimane fluttuanti .

Non sfugge come, in base alla legge, la nullità…………

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BENE COMUNE: Corridoio di servizio di rispostigli  http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/bene-comune/ http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/bene-comune/#respond Thu, 19 Apr 2018 12:00:51 +0000 http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/?p=2600 Avv.Pietro D’Antò, Il Condominio Nuovo Cass. 12157 , 11 giugno 2015 Ha natura condominiale il corridoio di servizio dei ripostigli-sottotetto  anche nel caso in cui  la proprietà dei ripostigli appartenga ad un solo soggetto, salvo titolo diverso che valga a documentare la proprietà esclusiva del corridoio. E’ quanto emerge dalla sentenza n. 12157 dell’  11 […]

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Avv.Pietro D’Antò, Il Condominio Nuovo


Cass. 12157 , 11 giugno 2015

Ha natura condominiale il corridoio di servizio dei ripostigli-sottotetto  anche nel caso in cui  la proprietà dei ripostigli appartenga ad un solo soggetto, salvo titolo diverso che valga a documentare la proprietà esclusiva del corridoio. E’ quanto emerge dalla sentenza n. 12157 dell’  11 giugno 2015, con la quale, in materia di condominialità,  la S.C. ribadisce e precisa che “In tema di condominio è stabile insegnamento di questa Corte che la natura del sottotetto di un edificio è, in primo luogo, determinata dai titoli.

Solo in difetto di questi ultimi, il sottotetto può ritenersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune (Cass. 17249/11).

Ciò vale in particolare quando il sottotetto abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, come sembra accadere nel caso di specie, trattandosi di ambienti destinati a ripostiglio-cantina.“    Ed aggiunge che………

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Il condominio: datore di lavoro-committente http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/il-condominio-datore-di-lavoro-committente/ http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/il-condominio-datore-di-lavoro-committente/#respond Thu, 19 Apr 2018 08:00:33 +0000 http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/?p=1537 L’amministratore è da considerarsi datore di lavoro, ai sensi dell’art. 2 comma 1 lett. B) del D.Lgs. 81/2008, solo quando il condominio è assimilabile ad un’azienda o unità produttiva. Questo è quanto è stato chiarito attraverso la Circolare del Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali del 5 marzo 1997, n. 28. In particolare, il […]

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L’amministratore è da considerarsi datore di lavoro, ai sensi dell’art. 2 comma 1 lett. B) del D.Lgs. 81/2008, solo quando il condominio è assimilabile ad un’azienda o unità produttiva. Questo è quanto è stato chiarito attraverso la Circolare del Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali del 5 marzo 1997, n. 28. In particolare, il condominio è comparabile ad una unità produttiva solo ed esclusivamente se in esso svolgono attività lavoratori subordinati (quali ad esempio: giardiniere, portiere, personale addetto alla pulizia ecc…). In questo caso, l’amministratore del condominio assume il ruolo di datore di lavoro ai sensi del D.Lgs. 81/2008. Negli altri casi l’amministratore non ricopre mai il ruolo di datore di lavoro per il condominio.

In un contesto di condominio con dipendenti, ogni qualvolta l’amministratore provveda ad affidare a terzi lavori nell’ambito condominiale, diventa, naturalmente, un committente.

Nello specifico, riguardo agli obblighi, che l’articolo 26 del D.Lgs. 81/2008 pone in capo al “datore di lavoro committente”, un orientamento giurisprudenziale ha chiarito che l’amministratore del condominio è da ritenersi gravato da tali compiti, nei limiti dell’autonomia decisionale e di azione di cui dispone nel singolo intervento.

Nella sentenza della Cassazione penale, sezione III, del 15 ottobre 2013, n. 42347 il giudice evidenzia questo aspetto riferendosi ad un caso in cui un organo di vigilanza ha inflitto una prescrizione ad un amministratore di un condominio, che aveva omesso di controllare i requisiti tecnico professionali di un’impresa, alla quale aveva assegnato il compito di abbattere un albero condominiale ad alto fusto, oltre a non aver messo al corrente la stessa dei rischi  specifici  dei luoghi ed essere venuto meno alla cooperazione e il coordinamento. In particolare, era successo che un amministratore di un condominio con dipendenti che aveva affidato, a seguito di delibera dell’assemblea condominiale, l’attività di abbattimento di una pianta di rilevanti dimensioni all’interno del parco condominiale, era stato sanzionato con l’ammenda dal Tribunale di Como per non aver cooperato e coordinato, quindi di essere venuto meno agli obblighi che l’art. 26, comma 1, lett. a) e b) e comma 2 del D.Lgs. 81/2008 pone in capo al datore di lavoro committente. La Cassazione, invece, ha annullato la sentenza impugnata e ha rinviato al Tribunale il riesame del caso, in quanto ha rilevato che l’appalto dei lavori era stato deciso ed assegnato mediante delibera dell’assemblea condominiale alla quale l’amministratore, ad essa vincolato, era tenuto a dare concreta attuazione.

La sentenza puntualizza che non è automatica l’applicazione dell’art. 26 a carico dell’amministratore di un condominio anche quando egli è datore di lavoro di personale nel condominio, ma dipende dalla funzione realmente svolta nell’appalto. Si richiama, a riguardo, un passo fondamentale della sentenza che chiarisce il punto di vista della Cassazione: “… ben potendo egli (l’amministratore) assumere, in determinate circostanze, la posizione di committente ed essere, come tale, tenuto quanto meno all’osservanza di ciò che è stabilito dall’art. 26 del D.Lgs. 81/2008 … Nell’attribuire tale posizione di garanzia all’imputato, il giudice del merito avrebbe dovuto considerare, però, che lo stesso ha agito nella peculiare qualità di amministratore di un condominio. Risulta infatti, dal ricorso e dal provvedimento impugnato, che l’appalto dei lavori era stato deciso ed assegnato mediante delibera dell’assemblea condominiale alla quale l’amministratore, ad essa vincolato, era tenuto a dare concreta attuazione. Si tratta di circostanza di decisivo rilievo ai fini dell’affermazione di penale responsabilità, non potendosi prescindere dal ruolo effettivamente svolto dall’amministratore nella stipulazione del contratto e nella sua successiva attuazione, considerando anche l’ambito di autonomia di azione di cui egli eventualmente disponeva e di poteri decisionali concretamente attribuiti…”.

Quindi, l’amministratore condominiale ha la responsabilità del datore di lavoro committente, ai sensi dell’articolo 26 del D.Lgs. 81/2008, solo ed unicamente nella misura in cui dispone di potere decisionale.
In attesa di un’ ulteriore evoluzione giurisprudenziale del caso e più in generale in materia, si evidenzia che il potere decisionale dell’amministratore non viene meno perché esiste una precisa delibera dell’assemblea condominiale di attribuzione di un lavoro o di un servizio ad una precisa ditta; ma perché, in seguito all’attività di verifica dell’idoneità tecnico professionale da lui svolta conseguentemente all’assegnazione attraverso la suddetta delibera, la ditta dovesse risultare non idonea sotto l’aspetto tecnico professionale, di cui all’art. 26 del D.Lgs. 81/2008, e l’assemblea condominiale ne impedisse l’eliminazione dell’offerta richiedendone nonostante tutto l’assegnazione.

Concludendo, la delibera condominiale che contempla l’assegnazione di un lavoro o di un servizio da eseguire nell’ambito del condominio, dovrebbe sempre essere fatta con riserva di controllare l’idoneità tecnico professionale dell’impresa o del lavoratore autonomo, in conformità all’articolo 26, comma 1, lett. a), del D.Lgs. 81/2008.

Contrariamente, il mancato adempimento degli obblighi contestati all’amministratore nella sentenza sopra citata (effettuazione della cooperazione e del coordinamento tra il soggetto affidatario dell’attività e il condominio stesso o d’informazione sui rischi esistenti nei luoghi), non può trovare alcuna scusante.


 

 Dott. Germano Prato – Associato ALAC LECCE

Fonte: iussit.com

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Amministratore di condominio e anticipo spese: quando non ha il diritto al rimborso http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/amministratore-di-condominio-e-anticipo-spese-quando-non-ha-il-diritto-al-rimborso/ http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/amministratore-di-condominio-e-anticipo-spese-quando-non-ha-il-diritto-al-rimborso/#respond Wed, 18 Apr 2018 13:18:56 +0000 http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/?p=1543 Il caso La Società R SpA, amministratore di condominio, effettuava notevoli anticipazioni per la gestione condominiale del fabbricato sito in Napoli alla via …. I condomini approvavano i bilanci ed i relativi riparti. La società si dichiarava creditrice dei condomini per somme approvate e citava in giudizio tutti i condomini per ottenere il rimborso delle […]

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Il caso

La Società R SpA, amministratore di condominio, effettuava notevoli anticipazioni per la gestione condominiale del fabbricato sito in Napoli alla via …. I condomini approvavano i bilanci ed i relativi riparti. La società si dichiarava creditrice dei condomini per somme approvate e citava in giudizio tutti i condomini per ottenere il rimborso delle somme anticipate.
Il Tribunale di Napoli accoglieva la domanda, come recita la sentenza di appello: “pur essendo stata dichiarata nulla la delibera di approvazione del bilancio dalla quale sarebbe scaturito il diritto di parte attrice al conseguimento delle somme anticipate, il diritto alle restituzioni in favore dell’istante discendeva comunque dai principi del mandato ed in particolare dall’art. 1720 c.c. Riteneva poi provato l’ammontare del credito rivendicato nei confronti di ciascun condomino in sostanziale applicazione del principio di non contestazione…”
Avverso la sentenza veniva proposto appello

[Corte Appello Napoli, Sez. II Civile, Presidente Dott.ssa Rosamaria Venuta – Consigliere Dott. Rosaria Papa – Consigliere relatore Dott. Francesco Pastore, sentenza depositata il 22 ottobre 2014]

Per la Corte di Appello,    “L’amministratore di condominio non ha – salvo quanto previsto dagli artt. 1130 e 1135 cod. civ. in tema di lavori urgenti – un generale potere di spesa, in quanto spetta all’assemblea condominiale il compito generale non solo di approvare il conto consuntivo, ma anche di valutare l’opportunità delle spese sostenute dall’amministratore; ne consegue che, in assenza di una deliberazione dell’assemblea, l’amministratore non può esigere il rimborso delle anticipazioni da lui sostenute, perché, pur essendo il rapporto tra l’amministratore ed i condomini inquadrabile nella figura del mandato, il principio dell’art. 1720 cod. civ. – secondo cui il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate al mandatario – deve essere coordinato con quelli in materia di condominio, secondo i quali il credito dell’amministratore non può considerarsi liquido né esigibile senza un preventivo controllo da parte dell’assemblea”

La Corte di Appello di Napoli ha ritenuto fondata l’impugnazione e conseguentemente ha negato il diritto al rimborso delle spese anticipate dall’amministratore, in quanto, nel caso di specie, egli non ha fornito la necessaria e sufficiente prova a sostegno della domanda, statuendo che “ l’amministratore avrebbe dovuto dimostrare rigorosamente le spese erogate, provando sia le forniture e i servizi ricevuti da terzi, sia di aver provveduto al pagamento, sia di aver personalmente fatto fronte con propri fondi a queste spese, che dovevano risultare superiori agli incassi “


Fonte: www.iussit.com

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La Multiproprietà http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/la-multiproprieta/ http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/la-multiproprieta/#respond Wed, 18 Apr 2018 08:00:04 +0000 http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/?p=2549 Alessandro Auletta, magistrato, Il Condominio Nuovo Origine della multiproprietà, aspetti definitori e modelli La multiproprietà  consiste nel godimento turnario, ossia “a turno” in momenti successivi dell’anno, di un bene suscettibile di utilità frazionata e ripetuta nel tempo, da parte di un gruppo di soggetti (c.d. multiproprietari). La figura della multiproprietà trova il proprio antecedente storico […]

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Alessandro Auletta, magistrato, Il Condominio Nuovo


Origine della multiproprietà, aspetti definitori e modelli

La multiproprietà  consiste nel godimento turnario, ossia “a turno” in momenti successivi dell’anno, di un bene suscettibile di utilità frazionata e ripetuta nel tempo, da parte di un gruppo di soggetti (c.d. multiproprietari).

La figura della multiproprietà trova il proprio antecedente storico nella prassi di inizio Novecento consistente nella riserva, da parte di grossi complessi alberghieri a favore di alcuni soci, del diritto (cedibile) di utilizzare in determinati periodi dell’anno stanze o appartamenti del gruppo a tariffe fortemente ridotte rispetto a quelle applicate ordinariamente.

Da questa forma primitiva di godimento turnario di un bene, in cui non è difficile scorgere lo schema del contratto di albergo , si giunge al progressivo sviluppo di una grossa varietà di schemi negoziali, alcuni dei quali caratterizzati dal collegamento tra la qualità di socio e quella di multiproprietario, che diviene una caratteristica invariante del modello (al punto che il diritto di godimento del multiproprietario è incorporato nel titolo rappresentativo della partecipazione sociale); altri, invece, dall’assoluta mancanza di tale collegamento, nel senso che la società costruttrice di un complesso immobiliare aliena, a diversi soggetti, diritti reali sulle unità abitative realizzate: tali diritti danno titolo al godimento delle stesse non già in modo pieno ed esclusivo, quanto piuttosto secondo turni distribuiti nel corso dell’anno, di modo che la situazione giuridica soggettiva di ciascun multiproprietario insiste su una frazione temporale della proprietà dell’immobile.

La prassi negoziale conosce, poi, modelli per così dire compositi: in certi casi la società costruttrice, da un lato, aliena frazioni spazio-temporali del bene ai multiproprietari, dall’altro, conserva per sé la proprietà della restante parte della struttura, assicurando ai multiproprietari il godimento di servizi “comuni”; in altre ipotesi, che si connotano per una notevole fungibilità dell’oggetto dell’operazione, il contratto si compendia, essenzialmente, nell’acquisto, da parte del multiproprietario, di un “buono” (ovvero di “punti”) che lo legittima(no) al godimento, normalmente per una settimana all’anno, di un immobile ubicato in uno degli insediamenti turistici gestiti dalla società costruttrice o da altre società ad essa collegate; in altre ancora lo strumento della multiproprietà è utilizzato per realizzare forme di finanziamento, come quando un complesso immobiliare viene realizzato, in parte, attraverso l’apporto dei capitali forniti dei multiproprietari, ed in parte attraverso il credito concesso da un istituto bancario che, per recuperare la somma mutuata, si riserva la proprietà di una determinata quota di frazioni spazio-temporali del bene, appropriandosi dei proventi che derivano dalla locazione delle medesime. Restituito il prestito secondo tale modalità, il diritto dei multiproprietari si estende all’intero complesso immobiliare.

Degno di nota anche il modello dei “certificati immobiliari”, diffuso in Italia, ove l’acquirente del bene ha una duplice possibilità: utilizzare il bene nei periodi convenuti ovvero cederne, verso corrispettivo, la disponibilità alla società venditrice.

Per quanto ogni tentativo di sistematizzare le numerose e diverse forme di multiproprietà sviluppatesi nella pratica degli affari sia velleitario, vi è concordia nel ritenere che il diverso atteggiarsi dei rapporti tra multiproprietari consente di distinguere tra una multiproprietà immobiliare ed una multiproprietà azionaria, a seconda che l’organizzazione predisposta da questi soggetti per la fruizione del bene ricalchi, rispettivamente, lo schema del condominio (artt. 1117 e ss. c.c.) ovvero la disciplina della società (artt. 2247 e ss. c.c.).

D’altro canto, occorre segnalare due interventi normativi, entrambi ispirati dal legislatore europeo, in virtù dei quali è oggi possibile delineare lo statuto regolatorio della multiproprietà: si allude al d.lgs. 9 novembre 1998, n. 427 – attuativo della dir. 94/47 – in tema di “contratti relativi all’acquisizione di un diritto di godimento a tempo parziale di beni immobili”, il cui testo è confluito negli artt. 69 e ss., d.lgs. 6 settembre 2005, n. 206 (c.d. Codice del consumo), ed al d.lgs. 23 maggio 2011, n. 79 – in parte qua attuativo della dir. 2008/122 – recante il c.d. Codice del turismo, che ha inciso sulla disciplina contenuta nei citati artt. 69 e ss. del Codice del consumo al fine di estendere e rafforzare la tutela prevista a favore della parte debole del rapporto negoziale, il consumatore.

La normativa appena citata, infatti, presenta una assorbente finalità protettiva – che si compendia nella prescrizione della forma scritta a pena di nullità nonché nella previsione, da un lato, di rilevanti obblighi informativi a carico del professionista, e, dall’altro, di un diritto di recesso a favore del consumatore (aspetti su cui si tornerà: par. 4) -, ma la stessa non consente di risolvere il nodo problematico dell’inquadramento giuridico dell’istituto (v. infra: parr. 2 e 3).

A questo fine appaiono insufficienti (già) le definizioni di multiproprietà fornite dal legislatore: dapprima si è inteso per multiproprietà il contratto (o la serie di contratti) diretto a costituire, trasferire ovvero promettere di costituire o trasferire “un diritto reale ovvero un altro diritto avente ad oggetto il godimento di uno o più beni immobili, per un periodo determinato o determinabile dell’anno non inferiore ad una settimana” (art. 69, Codice del consumo, nella formulazione antecedente alle modifiche di cui al d.lgs. 23 maggio 2011, n. 79); successivamente il “contratto di durata superiore ad un anno tramite il quale un consumatore acquisisce a titolo oneroso il diritto di godimento su uno o più alloggi per il pernottamento per più di un periodo di occupazione”.

Il passaggio, decretato dalla recenziore novella, da una definizione più angusta ad una più ampia e comprensiva appare privo di decisive implicazioni dogmatiche, perché determina soltanto l’estensione della portata applicativa delle norme poste a tutela del consumatore, senza consentire la riconduzione della multiproprietà (o delle multiproprietà) a schemi disciplinari collaudati ricavabili dal Codice civile, ragion per cui il problema della definizione e della regolazione dei rapporti tra multiproprietari (già ampiamente discusso prima dell’introduzione della riferita normativa) resta del tutto irrisolto.

Inquadramento dogmatico della multiproprietà immobiliare e ricadute applicative

Malgrado la definizione “unificante” di cui all’art. 69, Codice del consumo, nella versione vigente – ove non si distingue, come avveniva in quella previgente, tra multiproprietà diretta a costituire o trasferire un diritto reale e …………..

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