Il Condominio Nuovo http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog Blog Wed, 19 Sep 2018 08:51:10 +0000 it-IT hourly 1 https://wordpress.org/?v=4.9.8 Esperto risponde: riparto spese e tabelle millesimali http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/esperto-risponde/ http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/esperto-risponde/#respond Wed, 19 Sep 2018 08:51:10 +0000 http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/?p=2883 “Salve, vorrei sapere come si ripartiscono le spese relative alla luce scale di un condominio di tre piani + piano terra (piano cantinette).Il condominio non è costituito nè tanto meno esiste un regolamento.Cordiali saluti Grazie” La luce delle scale come ogni altra spesa relativa và addebitata ex art. 1124 c.c.  e cioè per la metà […]

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“Salve, vorrei sapere come si ripartiscono le spese relative alla luce scale di un condominio di tre piani + piano terra (piano cantinette).Il condominio non è costituito nè tanto meno esiste un regolamento.
Cordiali saluti
Grazie”

La luce delle scale come ogni altra spesa relativa và addebitata ex art. 1124 c.c.  e cioè per la metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Rodolfo Cusano


D1: Buona sera, la mia domanda è la seguente: se in un regolamento di condominio sono allegate le tabelle millesimali, con tabelle numeriche e criteri di riparto convenzionali, e successivamente vengono revisionate e approvate solo le nuove tabelle millesimali, queste vengono allegate al regolamento di condominio, anche se non modificato? Le nuove tabelle modificano anche i criteri convenzionali? Per chiarezza il regolamento è contrattuale come le tabelle che sono state nella revisione approvate da una maggioranza semplice. Nell’odg c’era approvazione nuove tabelle millesimali, ma non c’era approvazione nuovo regolamento.Grazie

D2: Le tabelle millesimali allegate a un regolamento di condominio, che ne fanno parte integrante, approvato e sottoscritto da un notaio da tutti i condomini, e successivamente trascritto per l’opponibilita come possono essere revisionate? Se vengono revisionate solo le tabelle perchè c’è stato un aumento di volumetria di alcuni immobili, e non il regolamento di condominio, le nuove tabelle approvate con maggioranza semplice, devono essere allegate al vecchio regolamento di condominio?

R: Anche se il regolamento di condominio contrattuale contiene le tabelle millesimali, qualora esse siano conformi ai principi normativi possono essere modificate da una nuova approvazione assembleare che dovrà essere unanime tranne : 1 se sono conseguenza di un errore ovvero in caso di mutate condizioni dell’edificio, in questi casi è sufficiente la maggioranza di cui all’art. 1136 II comma c.c. IL tutto è previsto dall’art. 69 Disp. Att. c.c. nuova versione a seguito della riforma.L’indicazione all’o.d.g. è sufficiente per soddisfare il diritto all’informazione dei condomini.

Redazione “Il Condominio Nuovo”

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Riparto spese:l’Esperto Risponde http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/2886-2/ http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/2886-2/#respond Tue, 18 Sep 2018 08:22:52 +0000 http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/?p=2886 D: La piattaforma elevatrice per abbattimento barriere architettoniche realizzata all’esterno dell’edificio a proprie spese, che serve unicamente l’appartamento all’ultimo piano (4°) concorre anche alla ripartizione dei nuovi valori millesimali? grazie, francesco R: Di per sè la piattaforma elevatrice non assume direttamente valori millesimali trattandosi di un servizio all’immobile. E’ questo ultimo che potrebbe essere considerato in maniera […]

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D: La piattaforma elevatrice per abbattimento barriere architettoniche realizzata all’esterno dell’edificio a proprie spese, che serve unicamente l’appartamento all’ultimo piano (4°) concorre anche alla ripartizione dei nuovi valori millesimali?
graziefrancesco

R: Di per sè la piattaforma elevatrice non assume direttamente valori millesimali trattandosi di un servizio all’immobile. E’ questo ultimo che potrebbe essere considerato in maniera diversa ai fini dell’attribuzione dei suoi valori millesimali, ad esempio nella considerazione del valore del piano (coefficiente).
Avv. Rodolfo Cusano


D: Dopo rigurgito dei due WC nel mio appartamento ,si verifica dopo 20 gg ammaloramento porte in legno interne. Acceso sinistro da parte amministratore all’assicurazione condominiale. Detta assicurazione non verifica con perito danni, ma si si limita a rispondere con risarcimento danno al 50% esclusa iva e franchigia, che detrae . Chi deve pagare il restante del mio danno?

R: Il  condomino danneggiato, in  questo caso considerato terzo, ha diritto ad essere risarcito del danno proveniente da beni in comune dal soggetto che ne ha per legge la custodia e cioè il condominio ex art. 2051 c.c. su cui incombe l’obbligo della manutenzione e della vigilanza. A sua volta il condominio con la polizza per i rischi civile si assicura per essere tenuto indenne dall’assicurazione per tali danni. Per cui la restante cifra potrà essere richiesta al condominio. Anche se è vero che poi a sua volta il condominio potrà sempre chiederla all’assicurazione a meno che non abbia accettato la liquidazione del danno.
Avv. Rodolfo Cusano

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Ammanco di cassa: responsabilità dell’amministratore http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/ammanco-di-cassa-responsabilita-dellamministratore/ http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/ammanco-di-cassa-responsabilita-dellamministratore/#respond Mon, 17 Sep 2018 07:50:05 +0000 http://www.tamarin.it/Group/?p=698 Avv.Enzo Rocco – “Il condominio Nuovo” Un interessante caso di lite tra il condominio e l’amministratore uscente. Il caso esaminato dalla Suprema Corte con sentenza  depositata il 10/05/2013  n.   11132, riguarda l’amministratore di un condominio  che notifica un D.I.  per compensi non corrisposti. Si oppone il condominio eccependo: 1- la carenza di prova scritta del […]

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Avv.Enzo Rocco – “Il condominio Nuovo”


Un interessante caso di lite tra il condominio e l’amministratore uscente.

Il caso esaminato dalla Suprema Corte con sentenza  depositata il 10/05/2013  n.   11132, riguarda l’amministratore di un condominio  che notifica un D.I.  per compensi non corrisposti. Si oppone il condominio eccependo:

1- la carenza di prova scritta del credito;

2- l’avvenuto pagamento;

3- sollevando eccezione di prescrizione ai sensi dell’art. 2955 c.c., n. 2;

ed infine  propone domanda riconvenzionale in ordine alla corresponsione della somma di €……… pari all’ammanco di cassa accertato nel verbale di assemblea del ………….

Il Giudice Unico del Tribunale di Palermo respinse l’opposizione e condannò il Condominio al pagamento delle spese processuali. Quanto alla domanda riconvenzionale, in particolare, rilevò che nessuna delle censure mosse all’operato dell’ex amministratore era provvista di fondamento.

Con la sentenza di II grado la Corte di Appello di Palermo, riteneva fondato il quarto motivo di appello del Condominio, relativo a detta domanda riconvenzionale, e condannava  l’amm.re  a corrispondere al Condominio la somma rivalutata di Euro 12.659,98, oltre interessi legali.

Precisava la Corte territoriale che, pur non essendovi prova di un’indebita appropriazione di denaro da parte del C., quest’ultimo, delegando al portiere l’esecuzione di un compito spettantegli, in qualità di amministratore, a norma dell’art. 1130 c.c., n. 3, aveva assunto uno specifico dovere di vigilare affinchè detto compito venisse assolto con onestà e correttezza. Considerato quanto, in effetti, pacificamente verificatosi, l’amministratore non aveva, però, allegato nè, tanto meno, dimostrato, come era suo onere, di avere svolto i necessari controlli, anche preventivi, perchè non si verificasse l’ammanco di cassa, essendosi egli limitato a formulare al portiere contestazioni formali sul fatto, insufficienti a dimostrare di avere adempiuto al suddetto obbligo di vigilanza. Non poteva farsi luogo alla chiesta compensazione, attesa la disomogeneità dei titoli da cui traevano origine le contrapposte pretese.

Con il ricorso in Cassazione l’amministratore ebbe a dolersi del fatto che  la Corte territoriale non avrebbe  tenuto conto del principio secondo cui, per presunzione di legge, per effetto del solo silenzio del mandante, si avrebbe un’approvazione (o ratifica tacita) dell’operato del mandatario, anche se questi si sia discostato dalle istruzioni o abbia ecceduto i limiti del mandato. Ai fini dell’applicazione del principio, presupposti indefettibili sarebbero l’esecuzione del mandato, nonchè la conoscenza da parte del mandante delle attività che il mandatario ha posto in essere in modo divergente dalle sue attribuzioni ovvero eccedendo i limiti del mandato medesimo, entrambi sussistenti, secondo il ricorrente, nel caso in esame. Aggiungeva inoltre, che  del tutto omessa risultava  la motivazione  della sentenza con riferimento al principio secondo il quale è attribuzione del portiere l’esazione dei contributi condominiali così come peraltro previsto nei contratti di lavoro. Del tutto omessa risulterebbe, ancora, la motivazione con riferimento al principio, secondo il quale il portiere percepisce un’indennità specifica in relazione alla mansione di esazione delle quote condominiali. Insufficiente, e comunque contraddittoria, infine, risulterebbe la motivazione con riferimento all’attribuzione all’amministratore, sempre e comunque, di una culpa in vigilando. La Corte di Appello, infatti, parte e si arresta al fatto storico, cioè l’ammanco di cassa per appropriazione delle quote condominiali da parte del portiere. E, sol per questo, ha attribuito automaticamente all’amministratore pro tempore la responsabilità nei confronti del Condominio, con conseguente violazione anche dell’art. 2697 c.c..

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso per vizi di inammissibilità dei motivi perché non correttamente formulati. Testualmente: “Il primo e il secondo motivo di ricorso si rivelano inammissibili per inidoneità del quesito di diritto formulato; il terzo e il quarto motivo di ricorso, che prospettano vizi motivazionali, si rivelano entrambi inammissibili per mancanza del prescritto “momento di sintesi”.

A prescindere dalle motivazioni di rigetto che come dicevamo sono di carattere procedurale, l’insegnamento della sentenza in esame  Cassazione 10/05/2013 N. 11132 riguarda la necessaria difesa dell’amministratore nel caso di appropriazione di somme da parte del portiere. Egli deve difendersi dimostrando come abbia posto in essere tutte le attività necessarie per escludere la culpa in vigilando. Deve quindi provare di avere costantemente controllato l’operato del portiere con la consegna ed il ritiro dei prospetti degli oneri condominiali da incassare, aver sollecitato la consegna dei saldi. Contestato immediatamente la mancata resa, e tutto quanto altro. Ciò al fine di dimostrare appunto che era stata solo la condotta appropriativa del portiere a determinare l’evento.


Tratto dalla rubrica “Casi Pratici” de Il Condominio Nuovo. Per leggere molti altri interessanti articoli collegati a: shop.ilcondominionuovo.it e abbonati alla rivista.

 

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La piscina naturale http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/2353-2/ http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/2353-2/#respond Fri, 14 Sep 2018 08:33:36 +0000 http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/?p=2353 tratto da: “La piscina naturale” di Maurizio e Claudio Vegini                                       S.E. Esselibri Simone 2011 Cosa è una biopiscina  La piscina naturale detta anche biopiscina o laghetto balneabile è un piccolo ecosistema acquatico tecnicamente supportato in cui sono […]

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tratto da: “La piscina naturale” di Maurizio e Claudio Vegini                                       S.E. Esselibri Simone 2011


Cosa è una biopiscina 

La piscina naturale detta anche biopiscina o laghetto balneabile è un piccolo ecosistema acquatico tecnicamente supportato in cui sono presenti reti alimentari semplificate che, anche in ambienti antropizzati, determinano un arricchimento floristico e faunistico e quindi un incremento della biodiversità.

In essa si instaura, in parte spontaneamente ed in tempi variabili, una comunità micro e macro biologica (batteri, protozoi, zooplancton, artropodi, anfibi, fitoplancton, alghe, piante acquatiche) che rende l’ambiente estremamente naturale.

Costituisce sicuramente una alternativa bio-sostenibile ed ecologica alla piscina tradizionale e, soprattutto in contesti con forti esigenze di conservazione ambientale, può rappresentare un importante elemento di salvaguardia di alcune specie di organismi (dalle libellule agli anfibi per citarne alcuni).

La presenza della flora tipica dell’ambiente acquatico e dei microrganismi, consente l’instaurarsi di meccanismi naturali di filtrazione dell’acqua e di depurazione che nel complesso sono definiti fitodepurazione; si realizza in tal modo un processo di “rigenerazione” dell’acqua che interessa sia le componenti chimiche che biologiche.

I processi che rendono possibile la rigenerazione delle acque delle piscine naturali sono gli stessi che avvengono in natura nei corsi d’acqua e nei laghi. Si fa riferimento alla degradazione della sostanza organica attraverso attività biochimiche che rientrano nel ciclo del carbonio e producono composti che costituiscono una parte rilevante del ciclo dell’azoto. Con tali processi, che richiedono la presenza di ossigeno, si trasformano i composti azotati prodotti dalla decomposizione della sostanza organica in composti quali i nitrati che possono essere utilizzati dalle piante superiori per la loro crescita e quindi asportati dall’acqua.

Un’altra importante attività ai fini della rigenerazione dell’acqua è la competizione microbiologica e macrobiologica che contrasta la presenza di batteri patogeni e contribuisce a tenere sotto controllo le alghe unicellulari. La filtrazione viene effettuata dalla microfauna e microflora acquatica che si sviluppa nelle ghiaie e nelle zeoliti della zona di rigenerazione e dell’eventuale laghetto di sorgente. Le piante acquatiche, oltre ad avere una funzione estetica, assorbono l’azoto e il fosforo disciolto nell’acqua in modo da ridurre la possibilità di eutrofizzazione contribuendo a contenere lo sviluppo delle alghe, mentre le piante sommerse aiutano a mantenere ossigenata l’acqua.

Il risultato è la presenza di acqua limpida e senza odore di cloro, di una vegetazione che non ha nulla da invidiare a quella spontanea che cresce in un grande stagno o lungo le rive di un fiume e di una comunità di altri organismi animali di piccole e medie dimensioni.

Il fascino che caratterizza una biopiscina deriva dalla sua naturalità che la distingue da una piscina “tradizionale”. Questa caratteristica determina la grande differenza nella gestione tecnica tra le due tipologie. In entrambe si persegue l’obiettivo prioritario di garantire condizioni igieniche ottimali alla balneazione ma, mentre nelle piscine ‘tradizionali’ si ricorre prevalentemente a prodotti chimici di diverso tipo per creare un ambiente il più possibile sterile, nelle piscine naturali si crea un ambiente biologicamente “vivo” ed equilibrato. Questo consente di evitare l’introduzione di prodotti a scopo igienizzante e di ridurre all’indispensabile l’apporto di prodotti (si ammettono limitati interventi di concimazione e l’introduzione di preparati batterici).

Tali caratteristiche determinano una più accurata gestione; infatti nella biopiscina da un lato cerchiamo di avere un’acqua di ottima qualità, e dall’altro desideriamo che la piscina sia viva, caratterizzata da una vegetazione rigogliosa e da un aspetto naturale. Soddisfare le due esigenze richiede una particolare attenzione: per esempio quando teniamo molto basso il contenuto di sostanze nutritive per cercare di contrastare lo sviluppo delle alghe indesiderate, spesso si determinano carenze per le piante acquatiche, in particolare per quelle con elevate esigenze nutritive (es. ninfee, fiori di loto, ecc.) che rispondono con crescita stentata e a volte con la morte.

La biopiscina, essendo un sistema naturale, richiede tempi variabili per il raggiungimento di un buon equilibrio ecologico; tale equilibrio è molto delicato e molto spesso specifico per ogni ambito. Ogni piscina deve quindi essere considerata a tutti gli effetti una individualità, con caratteristiche peculiari che la rendono diversa dalle altre. L’altitudine, la latitudine e l’esposizione sono alcuni dei fattori del clima che determinano specifiche caratteristiche dell’ambiente; il tipo di acqua (caratteristiche chimiche e fisiche), sia di riempimento che della piscina stessa, la vegetazione, la micro e macro fauna agiscono direttamente sull’equilibrio della piscina determinando, come già detto, una specificità del microambiente.

In tale contesto l’intervento dell’uomo deve pertanto essere rispettoso dell’ambiente che si sta creando sfruttando la tecnologia e l’esperienza per “modellarlo” secondo le esigenze.

Nella fase di avvio delle piscine naturali può verificarsi lo sviluppo di organismi che più di altri si adattano a condizioni ambientali non ottimali, fra questi, alghe che possono ricoprire con patine mucillaginose le superfici solide o alghe unicellulari che colorano l’acqua di verde. Solo successivamente al raggiungimento dell’equilibrio biologico queste alghe tendono a scomparire per essere rimpiazzate da altri organismi vegetali (anche alghe di altro tipo, per esempio quelle filamentose, che pur non sempre gradite sono indice di un sistema biologico funzionante).

Nel 1953 nacque a Graz, in Austria, la prima piscina naturale per opera di Gottfried Kern, un vivaista specializzato in piante acquatiche: il suo laghetto decorativo (in tedesco ‘Badeteich’) di 24×8 m, era costituito da una zona balneabile separata dal giardino acquatico con parti in legno, trampolino, zona per i bambini e spiaggia in sabbia.

Nel 1976 fu la volta di Richard Weixler, professore di biologia, che realizzò un laghetto balneabile naturale (‘Natur Schwimmteich’) di 1.000 m2 (di cui 200 balneabili), dove la qualità dell’acqua era controllata da processi naturali.

Da quel momento in poi il sistema biopiscina ha avuto una rapida diffusione e un grandioso successo soprattutto nei paesi di lingua tedesca e mitteleuropea.

Si stima, infatti, che da allora siano state costruite più di 20.000 piscine in Austria, 8.000 in Germania, 1.500 in Svizzera e numerose anche in Italia, Belgio, Olanda, Ungheria, Francia, Russia, Costa Rica e Cile (fonte: Natural swimming pools di M. Littlewood, 2005). Anche in Italia, solo da alcuni anni, si stanno apprezzando i grandi vantaggi di questo tipo di piscine.

Differenze rispetto alle piscine tradizionali

La principale e più evidente differenza tra una piscina tradizionale ed una biopiscina è che quest’ultima è un sistema vivo costituito, come già detto, da una comunità di esseri viventi che è parte integrante del sistema e ne caratterizza l’aspetto, il funzionamento e la manutenzione.

Entrando più nel dettaglio si possono elencare ulteriori differenze quali:

• totale assenza di prodotti chimici igienizzanti quali cloro, bromo, ossigeno, flocculanti, alghicidi e altre sostanze, alcune delle quali possono creare allergie nei bagnanti;

• ottimo inserimento nel contesto ambientale, tanto che è possibile realizzarle anche in zone soggette al vincolo ambientale;

• aspetto estetico estremamente gradevole durante tutto l’anno (fioriture delle numerose piante acquatiche durante la stagione vegetativa e aspetto particolarmente ornamentale anche nel periodo invernale). Inoltre le biopiscine non vanno coperte nè svuotate durante la stagione autunno-invernale;

• la piscina tradizionale si può definire in un certo senso una piscina statica,

sempre uguale: non c’è nessuna variazione tra estate e inverno, tra primavera e autunno. La piscina naturale, invece, è dinamica in quanto ogni stagione si caratterizza per particolari colori e fioriture. È una piscina da guardare, gustare, meditare (nessuno si soffermerebbe ad osservare una piscina tradizionale se non per tempi molto brevi), la biopiscina è come un paesaggio che muta sotto i nostri occhi: l’arrivo di una libellula, un gruppo di gerridi che pattinano sull’acqua, una rondine che plana per catturare qualche insetto, le piante che mutano i colori con il passare delle ore del giorno, le ninfee che si aprono al mattino per chiudersi nel pomeriggio e riaprirsi il giorno successivo a volte con un diverso colore. Una piscina tradizionale la si guarda, una piscina naturale la si osserva e ogni angolo può divenire motivo di interesse;

• manutenzione sensibilmente differente in particolare per quanto riguarda le piante;

• intensa sensazione di immersione nella natura durante la balneazione.

Per contro la piscina tradizionale, essendo un sistema pressoché sterile garantisce certezza di acqua cristallina e assenza di alghe.

Il sistema del ricircolo dell’acqua

Una o più pompe (il numero dipende dalle dimensioni della piscina) determinano un flusso nella vasca e nelle ghiaie per mantenere l’acqua in movimento ossigenandola e agevolando, quindi, l’attività di depurazione svolta dai batteri presenti nelle zone di rigenerazione. Le stesse pompe, analogamente ad una piscina tradizionale, consentono di asportare i materiali galleggianti presenti nella vasca grazie agli skimmer.

In sostanza, anche se il paragone può apparire azzardato, la biopiscina può essere considerata per molti aspetti come un grande acquario dotato di filtro biologico. La presenza di un sistema di ricircolo forzato dell’acqua potenzia l’attività batterica e quindi migliora le condizioni dell’acqua.

I pro e i contro di questo tipo di piscine

I principali aspetti positivi che rendono particolarmente attraente una biopiscina, in parte già stati citati nel capitolo relativo alle differenze rispetto alle piscine tradizionali, sono:

• la piacevole sensazione di essere letteralmente immersi nella natura durante la balneazione;

• l’aspetto ornamentale grazie alle fioriture delle numerose piante acquatiche in tutta la stagione di balneazione, ma anche in autunno-inverno, quando alcune piante assumono interessanti colorazioni autunnali che permangono fino alla primavera successiva;

• l’ottimo inserimento nel giardino e nel contesto ambientale;

• l’assenza di prodotti chimici nell’acqua quali cloro, antialga, antiflocculanti, ecc., la rendono ideale per i bambini, per chi è allergico al cloro, e per chi non vuole sentire l’odore di cloro perdurare sulla pelle dopo il bagno, avere occhi arrossati, capelli e pelle secca;

• la possibilità di fare del “giardinaggio acquatico” molto più piacevole e meno faticoso del classico “giardinaggio su terra”;

• il ridottissimo impatto ambientale grazie anche ai minori consumi elettrici rispetto ad una piscina tradizionale;

• la possibilità di fare snorkeling in quanto, anche sott’acqua, la piscina è un ambiente vivo particolarmente interessante;

• la variabilità cromatica e morfologica dato che ogni angolo della vasca è diverso per forme e colori;

• il costituire un elemento di grande interesse educativo per i bambini che possono “incontrare” organismi animali e vegetali tipici dell’ambiente acquatico;

• il consentire un prolungamento della stagione di balneazione poiché l’acqua in primavera tende a scaldarsi più velocemente rispetto alle piscine tradizionali e a raffreddarsi più lentamente in tarda estate.

Per quanto riguarda gli aspetti “negativi” è necessario fare una premessa: alcuni di questi sono tali solo per coloro che molto probabilmente non troveranno nella piscina naturale il soddisfacimento delle loro aspettative riguardo pulizia e sterilità dell’ambiente di balneazione. È opportuno infatti ricordare che lo stereotipo di piscina al quale siamo abituati è quello delle piscina “chimica” nella quale l’ambiente è apparentemente asettico, l’acqua è mantenuta artificiosamente limpida anche grazie all’aggiunta di sostanze chimiche (alghicidi, cloro, flocculanti e quant’altro). La presenza di alghe e animali costituisce molto probabilmente uno degli aspetti più problematici nella gestione della piscina naturale: la vista di animali e alghe può determinare in qualche caso una certa diffidenza nell’entrare in acqua. Superata l’iniziale perplessità ed entrati in vasca si inizia a nuotare e ad apprezzare la piacevole e rilassante immersione nella natura. Spesso chi si avvicina a questo tipo di piscina, soprattutto persone non più giovani, riprova, con grande stupore, sensazioni che risalgono alla loro giovinezza, quando il bagno lo si faceva nelle pozze naturali.


Rubrica “Attualità” de Il Condominio Nuovo. Per leggere molti altri interessanti articoli collegati a: shop.ilcondominionuovo.it e abbonati alla rivista.

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L’usucapione dei beni in comune http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/lusucapione-dei-beni-comune/ http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/lusucapione-dei-beni-comune/#respond Mon, 03 Sep 2018 14:19:12 +0000 http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/?p=2275 Pietro D’Antò – Il Condominio Nuovo Un condomino abitante all’ultimo piano del fabbricato condominiale ha installato una inferriata prima dell’accesso al ballatoio  delle scale prospiciente la sua abitazione ed ora sostiene di avere usucapito tale spazio. Ha ragione, può un condomino acquistare per usucapione un bene comune? L’ultimo comma dell’articolo 1102 c.c. vieta l’estensione del diritto di […]

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Pietro D’Antò – Il Condominio Nuovo


Un condomino abitante all’ultimo piano del fabbricato condominiale ha installato una inferriata prima dell’accesso al ballatoio  delle scale prospiciente la sua abitazione ed ora sostiene di avere usucapito tale spazio. Ha ragione, può un condomino acquistare per usucapione un bene comune?

L’ultimo comma dell’articolo 1102 c.c. vieta l’estensione del diritto di un partecipante sulla cosa comune (a danno degli altri) a meno che non si sia in presenza di un mutamento del titolo: tale mutamento può avvenire attraverso l’istituto dell’usucapione. In base alla tradizionale struttura di tale istituto (articoli 1158 ss. c.c.) l’acquisto di un bene immobile per usucapione avviene mediante il “possesso continuato e non interrotto per vent’anni”.

In virtù dell’estrema genericità del comma secondo dell’articolo 1102 c.c. la giurisprudenza non ritiene necessario, ai fini del verificarsi dell’usucapione nell’ambito di una comunione, l’interversione del possesso  anche se non è sufficiente la constatazione del mero non uso da parte degli altri partecipanti: “Il condomino, per usucapire la cosa di proprietà comune, non deve dimostrare l’interversione del possesso, ma deve fornire la prova di avere sottratto la cosa all’uso comune per il periodo utile all’usucapione e, cioè, di una condotta univocamente diretta a rilevare che nel condominio si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso, e non la prova del mero non uso della cosa da parte degli altri condomini.”  (Cass. 26 aprile 1894 n.2622.)

Giova infine fare riferimento ad un caso particolare di usucapione (che definirei invisibile): è il caso in cui l’originario unico proprietario cede i singoli appartamenti ai nuovi condomini senza fare riferimento, nei contratti di trasferimento, alle parti comuni; in questo modo gli acquirenti possono non rendersi conto che, nel silenzio del titolo, essi hanno comunque acquistato, pro quota, le parti comuni del fabbricato (ex articolo 1117 c.c.). Se allora succede che, ciò nonostante, il lastrico solare od anche (più raramente) lo scantinato rimanga nel possesso effettivo del costruttore-venditore ecco che comincia a decorrere  il termine valido ai fini dell’usucapione in favore di questo ultimo e, dopo venti anni, il bene comune sarà trasferito (per la seconda volta) nuovamente in capo al costruttore senza che nessuno se ne sia reso conto!


Tratto dalla rubrica “Giurisprudenza” de Il Condominio Nuovo. Per leggere molti altri interessanti articoli collegati a: shop.ilcondominionuovo.it e abbonati alla rivista.

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Cosa sono le innovazioni in condominio? http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/cosa-sono-le-innovazioni-in-condominio-ed-in-cosa-si-distinguono-dalle-spese-gravose-e-voluttuarie/ http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/cosa-sono-le-innovazioni-in-condominio-ed-in-cosa-si-distinguono-dalle-spese-gravose-e-voluttuarie/#respond Thu, 30 Aug 2018 13:23:49 +0000 http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/?p=2115 Redazione “Il Condominio Nuovo” L’articolo 1120, primo comma, c.c., stabilisce che i condòmini, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, c.c., possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Tale norma è stata modificata dalla L. 220/2012 di riforma del condominio, la […]

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Redazione “Il Condominio Nuovo”


L’articolo 1120, primo comma, c.c., stabilisce che i condòmini, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, c.c., possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

Tale norma è stata modificata dalla L. 220/2012 di riforma del condominio, la quale ha fatto confluire in essa alcune disposizioni della normativa speciale del condominio già vigenti ed operative.

Un particolare, è stato introdotto un secondo comma che prevede, in sintesi, una disciplina di favore (un quorum inferiore) per le innovazioni dirette a realizzare determinati interventi di valorizzazione dell’edificio: è richiesta, infatti, la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio, anziché la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio prevista per le innovazioni comuni.

Dalle innovazioni previste dall’articolo 1120 c.c. vanno tenute distinte quelle di cui all’articolo 1121 c.c., il quale disciplina le innovazioni cd. gravose o voluttuarie. Le prime sono quelle innovazioni che comportano una spesa onerosa rispetto alle particolari condizioni ed all’importanza dell’edificio (quale, ad esempio, l’installazione di un impianto di aria condizionata centralizzata in un edificio fatiscente). Le seconde, invece, cioè le innovazioni voluttuarie, sono quelle non strettamente indispensabili o comunque prive di utilità pratica (ad esempio, l’installazione di statue di marmo o di piante decorative nell’atrio dell’ingresso).

Il carattere gravoso o voluttuario dell’innovazione va determinato con riguardo alle particolari condizioni ed all’importanza dell’edificio, e non in considerazione di elementi personali attinenti alla situazione patrimoniale dei singoli condòmini. L’onere di provare la gravosità di una innovazione è a carico di chi eccepisce la gravosità stessa.

Qualora l’innovazione rivesta carattere di gravosità o voluttuarietà e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condòmini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Se, invece, l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condòmini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.

I condòmini dissenzienti ed i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera.


Tratto dalla rubrica “FOCUS” de “Il Condominio Nuovo”. Per leggere molti altri interessanti articoli collegati a: shop.ilcondominionuovo.it e abbonati alla rivista.

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