Il Condominio Nuovo http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog Blog Tue, 17 Jul 2018 10:56:08 +0000 it-IT hourly 1 https://wordpress.org/?v=4.9.7 Come comportarsi quando si prende in gestione un condominio http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/come-comportarsi-quando-si-prende-in-gestione-un-condominio/ http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/come-comportarsi-quando-si-prende-in-gestione-un-condominio/#respond Tue, 17 Jul 2018 10:56:08 +0000 http://www.tamarin.it/Group/?p=1223 Sono un giovane amministratore ed ho preso da poco in gestione il mio primo condominio. Siccome non vorrei fare brutte figure con i condòmini, vorrei sapere cosa c’è da fare esattamente per assumere correttamente l’incarico. Ho preparato una mia check-list, ma vorrei avere vostri suggerimenti per capire se ciò che ho pensato di fare sia giusto! Conclusione del […]

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Sono un giovane amministratore ed ho preso da poco in gestione il mio primo condominio. Siccome non vorrei fare brutte figure con i condòmini, vorrei sapere cosa c’è da fare esattamente per assumere correttamente l’incarico.
Ho preparato una mia check-list, ma vorrei avere vostri suggerimenti per capire se ciò che ho pensato di fare sia giusto!

Conclusione del contratto di gestione dell’edificio

La prima questione da prendere in considerazione è il momento di conclusione del contratto tra condominio ed amministratore. La legge (cfr. art. 1129, quindicesimo comma, c.c.) e prima di essa la giurisprudenza (cfr. su tutte Cass. SS.UU. n. 9148/08) affermano che tra amministratore e condominio intercorre un contratto di mandato.

Quando si perfeziona questo contratto? Due, in sostanza, le ipotesi:

a) se è l’amministratore ad aver presentato un preventivo (offerta) e l’assemblea lo ha accettato nominandolo, il contratto si perfeziona nel momento in cui tale nomina è portata a conoscenza dell’amministratore (art. 1326 c.c.);

b) se è l’assemblea ad avere provveduto alla nomina senza aver ricevuto il preventivo, per la corretta conclusione del contratto è necessario che l’amministratori comunichi di accettare la nomina, indicando contestualmente “l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta” (cfr. artt. 1326 c.c. e 1129, quattordicesimo comma, c.c.).

In buona sostanza si diviene amministratori quando accadono questi fatti.

In tal caso il neo amministratore ha già tutto ciò che gli serve per:

a) provvedere alla variazione della persona cui è legato il codice fiscale;

b) provvedere alla variazione della persona autorizzata ad utilizzare il conto corrente condominiale.

Le prime due fondamentali operazioni da effettuare sono queste.

Qualcuno potrebbe obiettare: anche prima della consegna della documentazione da parte del precedente amministratore di tutta la documentazione condominiale?

Si, la risposta è positiva, in quanto il perfezionamento del contratto avviene nei modi suindicati ed è in quei momenti che il neo nominato diviene amministratore; la consegna della documentazione è un obbligo che cade sul precedente amministratore e non è legato alla legale rappresentanza della compagine (cfr. art. 1129, ottavo comma, c.c.).

Ed arriviamo, quindi, ai rapporti con l’amministratore revocato: al momento del perfezionamento del contratto è bene prendere contatto fissare un appuntamento per la consegna della documentazione. La prassi, ma anche la legge (art. 1182 c.c.), impone che le cose vengano consegnate nello studio dell’amministratore uscente, ma chiaramente le parti possono accordarsi diversamente a seconda delle esigenze.

Tale passaggio di consegne deve avvenire nel più breve tempo possibile in relazione alle esigenze del condominio ed a quelle organizzative dell’amministratore revocato/dimissionario.

È bene prendere i primi contatti verbalmente e gestire i rapporti nel modo più sereno e corretto possibile, così come richiesto dal buon senso e molto spesso dalle norme deontologiche previste dalle associazioni di categoria cui ci si tessera.

Solamente nel caso di cincischiamenti del precedente amministratore è bene prendere in mano carta e penna e diffidarlo a consegnare quanto dovuto.

L’esperienza porterà a comprendere se sia bene effettuare voltura di codice fiscale e conto corrente prima del passaggio di consegne o se la situazione consenta di dare precedenza a questo adempimento. Formalmente non erra (anzi ciò rappresenta un sostanziale obbligo) chi esegue questi due adempimenti prima d’ogni cosa.

È buona norma, poi, non appena s’è preso il timone, convocare un’assemblea condominiale per iniziare il nuovo percorso di gestione affrontando in assemblea questioni e problematiche da risolvere.


 

Alessandro Gallucci 

Fonte http://www.condominioweb.com/come-comportarsi-quando-si-prende-in-gestione-un-condominio.11965#ixzz3fPTZRGjE
www.condominioweb.com

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Il distacco di un singolo condòmino dall’impianto di riscaldamento centralizzato http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/il-distacco-di-un-singolo-condomino-dallimpianto-di-riscaldamento-centralizzato/ http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/il-distacco-di-un-singolo-condomino-dallimpianto-di-riscaldamento-centralizzato/#respond Sun, 15 Jul 2018 16:15:44 +0000 http://www.tamarin.it/Group/?p=434 dalla Redazione de “Il Condominio Nuovo” Il distacco del singolo condomino dall’impianto di riscaldamento centralizzato ha costituito, fino ad oggi, una delle cause di maggiore litigiosità all’interno di un condominio. La riforma del condominio (L. 220/2012), recependo l’orientamento della giurisprudenza maggioritaria, ha riscritto l’articolo 1118 c.c. ed ha consentito al singolo condòmino di rinunciare all’utilizzo […]

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dalla Redazione de “Il Condominio Nuovo”


Il distacco del singolo condomino dall’impianto di riscaldamento centralizzato ha costituito, fino ad oggi, una delle cause di maggiore litigiosità all’interno di un condominio.

La riforma del condominio (L. 220/2012), recependo l’orientamento della giurisprudenza maggioritaria, ha riscritto l’articolo 1118 c.c. ed ha consentito al singolo condòmino di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma. In mancanza di tale nuova disposizione, il distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato integrerebbe un’ipotesi di innovazione vietata ai sensi dell’articolo 1120, secondo comma, c.c., per cui per il distacco anche di un solo condòmino sarebbe stato necessario il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio.

Tale disciplina trovava la sua ragione logica nel fatto che una parte dell’impianto comune sarebbe diventato inservibile da parte degli altri condòmini, nonché nel fatto che l’impianto era stato progettato, dimensionato e costruito in funzione dei complessivi volumi interni dell’edificio cui deve assicurare un equilibrio termico di base.

Per tale motivo, il distacco di una o più diramazioni relative ad uno o più appartamenti dall’impianto centrale avrebbe potuto incidere negativamente sulla funzione obiettiva della cosa comune determinando uno squilibrio termico. Da ciò l’originaria previsione della Suprema Corte di Cassazione sent. n. 6269/1984 (16) di ritenere ammissibile il distacco solo quando:

– la rinuncia è prevista in un regolamento di condominio di tipo contrattuale;

– il distacco è autorizzato dai condòmini all’unanimità;

– è l’interessato stesso a dare prova che dal distacco deriverà un’effettiva e proporzionale riduzione delle spese di esercizio e non si verificherà più alcun squilibrio per l’impianto di riscaldamento centralizzato.

La stessa Cassazione sent. nn. 10214/1996 e 11152/1997 già ebbe ad operare una svolta perché, premessa la distinzione tra le spese di conservazione dell’impianto ex articolo 1118, secondo comma (riparazioni, ricostruzioni, ripristino) e quelle dovute in relazione all’uso, ebbe a stabilire, fin dai lontani anni 1996/1997, che queste ultime non erano dovute se l’impianto non era utilizzato (sent. 129/1999).

Più di recente, la stessa Cassazione ha ritenuto ammissibile il distacco senza la necessità di autorizzazione assembleare, purché lo stesso avvenga in modo tale da non pregiudicare la regolarità del servizio e venga mantenuto l’equilibrio termico dell’edificio (sent. 7518/2006).

Ai fini dell’accertamento dello squilibrio termico conseguente al distacco (quindi, per valutare la legittimità della rinuncia all’uso del riscaldamento centralizzato), la giurisprudenza ha chiarito che vanno escluse quelle variazioni di temperatura che potrebbero comunque verificarsi nelle unità immobiliari prossime all’appartamento distaccato, quale effetto – anziché del distacco – del non uso dell’impianto da parte del proprietario che, per sua scelta, decidesse di chiudere i propri radiatori (11857/2011).

Tale orientamento giurisprudenziale è stato recepito dalla legge di riforma del condominio, la quale, come già detto, ha riscritto l’articolo 1118 c.c. riconoscendo la possibilità a ciascun condòmino di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, a condizione che dal distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini (articolo 1118, comma 4, c.c.).

Ora il problema è che per come è congegnato il diritto previsto dalla nuova normativa esso sembrerebbe dar luogo ad un’antipatica questione: cosa accade se usufruito del diritto al distacco da parte dei primi proprietari, in seguito gli altri non potranno più usufruirne perché l’impianto è giunto al suo limite d’uso? In tale evenienza, solo i primi troveranno soddisfazione? Tutto ciò sembra essere profondamente ingiusto ma, il dato testuale della legge non lascia adito a dubbi. Ritorna in auge il famoso detto: “chi tardi arriva male alloggia”.


Tratto dalla sezione “Attualità” de “Il Condominio Nuovo”. Per leggere molti altri interessanti articoli collegati a: shop.ilcondominionuovo.it e abbonati alla rivista.

 

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Come si impugnano i provvedimenti dell’amministratore? http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/casi-pratici-in-condominio-domande-agli-esperti/ http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/casi-pratici-in-condominio-domande-agli-esperti/#respond Thu, 05 Jul 2018 14:27:48 +0000 http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/?p=1783 Dalla Redazione de “Il Condominio Nuovo” In un condominio l’amministratore spesso prende decisioni in ordine alle modalità di uso dei beni in comune ed organizzazione del lavoro dei dipendenti spesso in contrasto con le esigenze dei condomini. Cosa è possibile fare perché ciò non accada più? L’articolo 1133 c.c. stabilisce che i provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei […]

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Dalla Redazione de “Il Condominio Nuovo”


In un condominio l’amministratore spesso prende decisioni in ordine alle modalità di uso dei beni in comune ed organizzazione del lavoro dei dipendenti spesso in contrasto con le esigenze dei condomini. Cosa è possibile fare perché ciò non accada più?

L’articolo 1133 c.c. stabilisce che i provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condòmini. Contro tali provvedimenti è ammesso ricorso all’assemblea, senza pregiudizio del ricorso all’autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall’articolo 1137 c.c..

L’obbligatorietà dei provvedimenti presi dall’amministratore è la naturale conseguenza del fatto che egli è nominato dall’assemblea – che è l’organo deliberativo del condominio – o dal giudice in sostituzione della stessa.

Il ricorso all’assemblea non sospende l’esecuzione del provvedimento adottato dall’amministratore e può essere esperito in qualsiasi momento, senza alcun termine di decadenza, trattandosi di un rimedio volto a provocare un controllo della stessa assemblea sull’operato dell’amministratore.

La circostanza che i singoli condòmini possono ricorrere all’assemblea condominiale contro i provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri consente di affermare, argomentando per analogia, che anche l’amministratore può rivolgersi all’assemblea condominiale per provocarne una deliberazione che sancisca la disciplina da lui adottata per l’uso delle cose comuni, al fine di vincere l’asserita resistenza di uno dei condòmini. In realtà si dovrebbe propendere per la tesi che sostiene che ambedue i ricorsi sono soggetti al termine dei trenta giorni e che  scaduto tale termine al condomino non rimarrà che eventualmente impugnare la decisione assembleare e non più l’atto dell’amministratore.

In realtà se i comportamenti avessero a ripetersi è opportuno richiedere la convocazione di un’assemblea dove venga approvato un regolamento che limiti i poteri di gestione dell’amministratore con particolare riferimento agli argomenti di interesse, con il prevedere il previo ricorso all’autorizzazione assembleare.


Articolo tratto dalla rubrica “Focus” de “Il Condominio Nuovo”. Per leggere molti altri interessanti articoli collegati a: shop.ilcondominionuovo.it e abbonati alla rivista.

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Condominio parziario: approvazione lavori e riparto spesa http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/2446-2/ http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/2446-2/#respond Wed, 04 Jul 2018 13:07:42 +0000 http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/?p=2446 Avv. RodolfoCusano Cassazione Sez. II Civ., sentenza n. 4127 del 02 marzo 2016 – Conferma del condominio parziario Il condominio parziale, disciplinato dall’art. 1123 c.c., comma 3, ricorre nell’ipotesi in cui un bene sia in comune solo tra alcuni condomini, il che accade, per esempio, nel caso in cui solo alcuni condomini abbiano – la […]

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Avv. RodolfoCusano


Cassazione Sez. II Civ., sentenza n. 4127 del 02 marzo 2016 – Conferma del condominio parziario

Il condominio parziale, disciplinato dall’art. 1123 c.c., comma 3, ricorre nell’ipotesi in cui un bene sia in comune solo tra alcuni condomini, il che accade, per esempio, nel caso in cui solo alcuni condomini abbiano – la proprietà esclusiva dei posti auto ovvero nell’ipotesi in cui alcune tubazioni siano a servizio solo di alcuni immobili (Cass. n. 10483, depositata il 21 maggio 2015).
Il problema, ovviamente, si pone al momento di eseguire dei lavori su tali beni comuni solo ad alcuni tra i condomini e, quindi, al momento della deliberazione e della conseguente ripartizione delle spese.
Per ciò che riguarda la deliberazione vi è da dire che all’assemblea possono partecipare solo i condomini interessati e le relative maggioranze saranno formate prendendo in considerazione i loro millesimi di partecipazione al condominio parziale.
Con la logica conseguenza che in caso di diversa composizione, ad esempio delibera assunta in sede di assemblea generale invece che parziale, la stessa sarà da ritenersi del tutto nulla per incompetenza assoluta dell’assemblea.

Con la sentenza in rassegna la Suprema Corte ha avuto modo di esaminare la questione in ordine alla configurabilità della comunione o del condominio parziario in relazione ad un cancello che serviva un’area in proprietà comune solo ad alcuni condomini e l’ha risolta a favore di questo ultimo istituto.
Infatti, ancora una volta la Cassazione con la sentenza n. 4127 del 02.03.2016 ha confermato che deve ritenersi legittimamente configurabile la fattispecie del condominio parziale tutte le volte in cui un bene risulti, per obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell’edificio, parte oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene (Cass. 24 novembre 2010, n. 23851; Cass. 28 aprile 2004, n. 8136.
Per tale motivo, dovendo dare risposta al secondo quesito in ordine al corretto riparto delle spese, occorre ritenere che nel caso del condominio parziale trova applicazione l’art. 1123 c.c. 3 comma, che ripartisce le spese relative alla conservazione e godimento in proporzione dell’uso che ciascuno può farne o meglio, o meglio in relazione all’utilità’ che ciascun condomino trae dal bene comune (Cass. n. 6359/1996): così, per esempio, le spese per l’installazione delle porte tagliafuoco necessarie a garantire un sufficiente livello di sicurezza delle autorimesse, viene ripartita esclusivamente tra i proprietari dei box auto (Cass. n. 7077/1995; Cass. n. 5179/1992).


Fonte: Iussit.com

 

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Lastrico solare: esecuzione e pagamento lavori http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/lastrico-solare-esecuzione-lavori/ http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/lastrico-solare-esecuzione-lavori/#respond Tue, 03 Jul 2018 13:58:34 +0000 http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/?p=2988 Non può accordarsi al condomino, proprietario esclusivo del lastrico, che ha pagato l’intero prezzo all’appaltatore, un diritto di regresso nei confronti dei condomini sottostanti che traggono utilità dal bene, sia pur limitatamente alla quota millesimale dovuta da ciascuno di essi, ex art. 1299 c.c.. Nella sentenza (omissis) Nel caso in esame, secondo quando dato per […]

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Non può accordarsi al condomino, proprietario esclusivo del lastrico, che ha pagato l’intero prezzo all’appaltatore, un diritto di regresso nei confronti dei condomini sottostanti che traggono utilità dal bene, sia pur limitatamente alla quota millesimale dovuta da ciascuno di essi, ex art. 1299 c.c..

Nella sentenza

(omissis)

Nel caso in esame, secondo quando dato per accertato dal Tribunale di Napoli, si ha riguardo ad obbligazione per l’esecuzione dei lavori di rifacimento del solaio di un lastrico solare di proprietà esclusiva assunta dall’amministratore del condominio, o comunque, nell’interesse del condominio, nei confronti dell’appaltatore. Come insegnato da Cass. Sez. U, Sentenza n. 9148 del 08/04/2008 (con principio che va integralmente confermato, non trovando qui applicazione, ratione temporis, neppure il meccanismo di garanzia ex art. 63, comma 2, disp. att. c.c., introdotto dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220), in difetto di un’espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, la responsabilità per il corrispettivo contrattuale preteso dall’appaltatore, incombente su chi abbia l’uso esclusivo del lastrico e sui condomini della parte dell’edificio cui il lastrico serve, è retta dal criterio della parziarietà, per cui l’obbligazione assunta nell’interesse del condominio si imputa ai singoli componenti  nelle proporzioni stabilite dall’art. 1126 c.c., essendo tale norma non limitata a regolare il mero aspetto interno della ripartizione delle spese.

Dovendosi negare che l’obbligo di contribuzione alle spese di rifacimento del terrazzo di copertura si connotasse verso l’appaltatore, terzo creditore, come rapporto unico con più debitori, ovvero come obbligazione solidale per l’intero in senso proprio e quindi ad interesse comune, alla (Sempronia) , quale condomina (in particolare, titolare della proprietà esclusiva del terrazzo) che aveva adempiuto nelle mani dell’appaltatore al pagamento dell’intero prezzo dei lavori, non poteva accordarsi un diritto di regresso nei confronti degli altri condomini, sia pur limitatamente alla quota millesimale dovuta da ciascuno di essi, ex art. 1299 c.c.. Il regresso, che ha per oggetto il rimborso di quanto sia stato pagato a titolo di capitale, interessi e spese, consiste in un diritto che sorge per la prima volta in capo al condebitore adempiente sulla base del c.d. aspetto interno dell’obbligazione plurisoggettiva. Né, smentito il debito solidale dei condomini, al condomino che abbia versato al terzo creditore anche la parte dovuta dai restanti condomini, allo scopo di ottenere da costoro il rimborso di quanto da lui corrisposto, può consentirsi di avvalersi della surrogazione legale in forza dell’art. 1203, n. 3, c.c., giacché essa – implicando il subentrare del condebitore adempiente nell’originario diritto del creditore soddisfatto in forza di una vicenda successoria – ha luogo a vantaggio di colui che, essendo tenuto con altri o per altri al pagamento del debito, aveva interesse a soddisfarlo. Dunque, il pagamento da parte della condomina (Sempronia) delle quote del corrispettivo d’appalto dei lavori di rifacimento del terrazzo a livello dovute dai restanti condomini poteva al più legittimare la stessa ad agire, come pure prospetta il Tribunale, per ottenere l’indennizzo da ingiustificato arricchimento, stante il vantaggio economico ricevuto dagli altri condomini (cfr. Cass. Sez. U, Sentenza n. 9946 del 29/04/2009).

Correttamente, poi, il Tribunale ha negato l’applicabilità nel caso in esame tanto dell’art. 1110 che dell’art. 1134 c.c.. Queste due norme recano, invero, una diversa disciplina in materia di rimborso delle spese sostenute dal partecipante per la conservazione della cosa comune, rispettivamente, nella comunione e nel condominio di edifici, disciplina che condiziona il relativo diritto, in un caso, a mera trascuranza degli altri partecipanti e, nell’altro caso, al diverso e più stringente presupposto dell’urgenza. Il Tribunale di Napoli ha osservato come i lavori di rifacimento del terrazzo fossero stati comunque commissionati dall’amministrazione condominiale, e non derivassero, quindi, da iniziative di gestione prese dal singolo partecipante. D’altro canto, si ha riguardo, nella specie, a spese non inerenti una cosa comune (come postulato dagli artt. 1110 e 1134 c.c.), quanto un lastrico o terrazzo di proprietà esclusiva, sicché il dovere di contribuire ai costi di manutenzione rinviene la sua ragione, ex art. 1126 c.c., nell’utilità che i condomini sottostanti traggono dal bene.

(omissis)


Fonte: iussit.com

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Il verbale delle deliberazioni assembleari: requisiti e vizi http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/il-verbale-delle-deliberazioni-assembleari-requisiti-e-vizi/ http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/il-verbale-delle-deliberazioni-assembleari-requisiti-e-vizi/#respond Mon, 02 Jul 2018 14:28:09 +0000 http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/?p=1501 di Rodolfo Cusano La riforma del condominio ha modificato il testo dell’ultimo comma dell’art. 1136 c.c. nel senso che la verbalizzazione non deve riguardare più le deliberazioni, bensì le riunioni, testualmente: “delle deliberazioni dell’assemblea si redige processo verbale”, post riforma “ delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale…” Per tale motivo è necessario dal 18 giugno 2014, data di […]

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di Rodolfo Cusano


La riforma del condominio ha modificato il testo dell’ultimo comma dell’art. 1136 c.c. nel senso che la verbalizzazione non deve riguardare più le deliberazioni, bensì le riunioni, testualmente: “delle deliberazioni dell’assemblea si redige processo verbale”, post riforma “ delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale…” Per tale motivo è necessario dal 18 giugno 2014, data di entrata in vigore della riforma, redigere il processo verbale di ciò che accade nella riunione e quindi anche dei motivi per cui essa va deserta, ecc.
Al fine di determinare i vizi in generale di cui possono essere afflitte le decisioni assembleari essi possono farsi risalire ad un’ampia ed esauriente giurisprudenza formatasi fin dall’anno 2000 la quale ha distinto le nullità dalle annullabilità.

Vizi di nullità ed annullabilità

Per delibere annullabili vengono ritenute quelle affette da vizi formali:

– cioè prese in violazione di prescrizioni legali, convenzionali o regolamentari attinenti al procedimento di convocazione e di costituzione dell’assemblea;
– quelle adottate con maggioranze inferiori a quelle previste dalla legge o dal regolamento condominiale;
– quelle affette da eccesso di potere che cioè, ove riguardino atti di ordinaria amministrazione, siano gravemente pregiudizievoli alle cose o servizi comuni e, ove riguardino innovazioni o altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, siano in contrasto con le norme di cui al 1 e 2 comma dell’art. 1108 c.c.;
– quelle che pur essendo contrarie alla legge, concernano un oggetto rientrante nei poteri dell’assemblea;
– quelle affette da incompetenza che cioè invadano il campo esecutivo dell’amministratore a meno che, non riguardino le impugnative contro i provvedimenti dello stesso a norma dell’art. 1133 c.c.

Le deliberazioni nulle invece, sono invece quelle:

– prive degli elementi essenziali;
– quelle affette da vizi attinenti alla regolare costituzione dell’assemblea (come quelle prese non in assemblea);
– quelle aventi un oggetto impossibile o illecito;
– quelle aventi ad oggetto un‘innovazione vietata che lede i diritti di ciascun condomino sulle cose o servizi comuni (Cass. 12930 del 24.07.2012);
– quelle che incidono sulla proprietà esclusiva, (Cass. n. 13780 del 22.07.2004);
– le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto, ossia quelle riguardanti un oggetto che esorbiti dalla sfera dei compiti dell’assemblea e dell’amministratore (Cass. n. 4437 del 13.08.1985; n. 18192 del 10.08.2009);
Il tutto di cui alle sentenze: Cass. n. 31/2000; Cass. SS.UU. n. 4806/2005; Cass 26468/2008, Cass. 4014/2007, Cass. 17014/2010, 3586 del 13 febbraio 2013 e Trib. Napoli Sez. stralcio di Afragola n. 1684 del 02.02.2015.

I requisiti del verbale

A prescindere dalla decisione oggetto del verbale, vediamo adesso quali sono i requisiti formali che lo stesso verbale deve rispettare per essere valido. Anche se, sul punto, occorre premettere che la disciplina del condominio non ne parla affatto. Per cui non ci rimane che ricorrere ancora una volta alla giurisprudenza in funzione integrativa delle lacune della legge.
In primo luogo occorrerà riportare il nominativo dei condomini presenti anche per delega ed i loro millesimi (Cass. SS.UU. n. 4806 del 07.03.2005) al fine di verificare la sufficienza del doppio quorum (per persone e per millesimi) per la stessa costituzione dell’assemblea. Verificare che le deleghe siano regolari ed ammettere solo i condomini in possesso di deleghe scritte. Di poi, verificare la presenza di eventuali condomini in conflitto di interesse (Cass. n. 810 del 29 gennaio 1999).
Riportare per ogni decisione il nominativo ed i millesimi dei condomini che approvano, non approvano e si astengono. Ciò al fine di permettere la verifica anche a posteriori (e quindi anche agli assenti) della regolarità dell’approvazione per il raggiungimento del doppio quorum: per persone e per millesimi o di eventuali conflitti (Cass. n. 10754 del 16 maggio 2011) nonché dei soggetti che in quanto non approvanti possono proporre l’impugnativa della stessa delibera.
Tali dati anche se non espressi compiutamente al momento della votazione non rendono invalida la delibera purchè essi possano ritrovarsi in altra parte dello stesso verbale. Ad esempio si è soliti all’inizio della verbalizzazione riportare l’elenco di tutti i condomini presenti ed i loro millesimi. Una volta fatto ciò è valida la delibera laddove si riporta la dizione “si approva all’unanimità”. Perché il controllo del raggiungimento del doppio quorum può essere fatto nella prima parte del verbale appunto quello della costituzione dove sono riportati tutti i nominativi dei condomini presenti ed i loro millesimi. Lo stesso dicasi per la validità della dizione: “si approva all’unanimità tranne i sigg. Tizio per mill. … e Caio per mill. … ”, dove vengono identificati solo gli opponenti (Cass. n. 21298 del 10.10.2007).
Una volta rispettati tali requisiti il resto della verbalizzazione può anche essere sintetica (Trib. Padova n. 1956 del 15.10.2006).

La sottoscrizione del verbale

Molti problemi si sono posti a proposito della sottoscrizione del verbale. E’ da dire in primo luogo che la maggiore giurisprudenza ritiene valida la sottoscrizione del solo segretario e del presidente, in applicazione dell’art. 2375 c.c. che però se ne occupa a proposito delle società.
Qualora però questi due soggetti non volessero o non avessero sottoscritto potrà efficacemente supplire la sottoscrizione degli altri condomini oppure la loro sostituzione con altri condomini (Cass. n. 2812 del 29.10.1973).
Se invece il verbale non venisse sottoscritto affatto il Tribunale di Benevento con una recentissima decisione sentenza n. 1595/2014 ha annullato una delibera con la quale erano stati approvati alcuni rendiconti ritenendola completamente nulla per carenza dei requisiti previsti dalla legge. Sul punto però occorre ricordare che la Cassazione con sentenza n. 23687/2009 pronunciandosi al riguardo ha fatto rientrare il verbale assembleare, pur privo delle sottoscrizioni del presidente e del segretario, nell’ambito delle dichiarazioni di scienza con efficacia di confessione stragiudiziale solo nei confronti dei condomini consenzienti.
Se invece manca la sottoscrizione del Presidente poi sostituito con altro la Cassazione ha ritenuto che trattasi di irregolarità formale che pertanto deve essere dedotta nel termine perentorio di cui all’art. 1137 c.c. (Cass. n. 212/1972 e 2812/1973). Sul punto il Tribunale di Genova con sentenza dell’8 febbraio 2012 ha ritenuto che addirittura la firma del Presidente non è necessaria essendo sufficiente quella del solo segretario, perché solo questa ultima è ritenuta essenziale per l’esistenza dell’atto, mentre quella del Presidente no , in quanto essa attiene al solo controllo della fedeltà e completezza della verbalizzazione.
Occorre, infine, ricordare che l’assemblea non può delegare le proprie decisioni ad altro organo, nemmeno al consiglio dei condomini (Trib. Milano 16.05.2002) o all’amministratore (Cass. n. 4831 del 18.05.1994); ad esempio l’approvazione dei lavori straordinari e le eventuali decisioni prese non hanno alcun valore finchè non vengono dall’assemblea ratificate (Cass. n. 5130 del 06.03.2007).
A seguito della riforma qualsiasi delega conferita all’amministratore è completamente nulla. Per cui ove essa venga comunque conferita non se ne potrà tenere conto nel calcolo delle necessarie maggioranze.
Qualsiasi decisione presa al di fuori dell’assemblea anche a mezzo referendum sottoscritto da tutti i condomini non ha alcun potere vincolante atteso che le delibere possono essere prese solo in assemblea (Trib. Napoli 25.11.1992).
Il verbale assembleare gode di una presunzione di verità in ordine a quanto accaduto (Cass. n. 12119 del 11.11.1992). Per cui è l’eventuale ricorrente contro la deliberazione che deve provare il contrario in modo rigoroso. Quindi in maniera certa tale da superare la presunzione (Cass. n. 140 del 19.01.1985; Cass. n. 11526 del 13.10.1999). Ciò può avvenire, ma atteso che le risultanze della riunione risultano in forma documentale, non si può ricorrere alla prova testimoniale (Cass. n. 2101 dell’08.03.1997) anche perché i condomini non possono testimoniare essendo incompatibili in quanto sono da considerare parti nel giudizio.
L’eventuale allontanamento di un condomino durante la riunione non riportato nel verbale non costituisce di per sé solo causa di annullamento della decisione. Occorre verificare se i quorum per legge previsti permangono anche sottraendo il voto di quel condomino (cd. prova di resistenza (App. Roma n. 4322 del 15.10.2003).
Infine, vi è da dire che il verbale dell’assemblea che approva il riparto delle spese a preventivo o consuntivo costituisce prova scritta dei relativi crediti nei confronti dei condomini e può pertanto essere utilizzato per chiedere il Decreto ingiuntivo esecutivo, anche quando manca la ripartizione delle spese (App. Napoli 25.01.2012) ai sensi dell’art. 63 Disp. Att. c.c.
Sul punto vi è da dire che detto decreto ingiuntivo può essere chiesto anche in assenza di bilanci approvati a mezzo qualsiasi documento atto a provare il diritto fatto valere (Cass. n. 4638 del 29.03.2001).


Rodolfo Cusano

Fonte: http://www.iussit.com/condominio-il-verbale-assembleare-requisiti-e-vizi/

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