Il Condominio Nuovo http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog Blog Mon, 07 Jan 2019 10:00:11 +0000 it-IT hourly 1 https://wordpress.org/?v=4.9.9 Mandato dell’Amministratore: la conferma è sempre automatica? http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/mandato-dellamministratore-la-conferma-e-sempre-automatica/ http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/mandato-dellamministratore-la-conferma-e-sempre-automatica/#respond Mon, 07 Jan 2019 10:00:11 +0000 http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/?p=2003 Il Tribunale di Cassino con Decreto del 21 gennaio 2016 ha confermato quell’orientamento che intende premiare la stabilità del mandato, dopo la prima investitura Sovente ci si chiede quanto sia la durata del mandato conferito all’amministratore del condominio, da parte dell’assemblea dei condòmini. Il comma dieci dell’articolo 1129 recita che: “L’incarico di amministratore ha durata […]

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Il Tribunale di Cassino con Decreto del 21 gennaio 2016 ha confermato quell’orientamento che intende premiare la stabilità del mandato, dopo la prima investitura

Sovente ci si chiede quanto sia la durata del mandato conferito all’amministratore del condominio, da parte dell’assemblea dei condòmini. Il comma dieci dell’articolo 1129 recita che: “L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore”.

Il testo normativo che disciplina la fattispecie quindi non è stato formulato chiaramente e si presta, in quanto tale, a differenti interpretazioni di sorta.

Non risulta chiaro, in proposito, l’ultimo passaggio del primo inciso; quel “..si intende rinnovato per eguale durata…” ha suscitato più di un dubbio circa la necessità, o meno, che ciò venga esplicitato in sede assembleare.

A maggior ragione se si riflette sul significato della norma in funzione del suo coordinamento con gli articoli 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile e 1135 codice civile; a mente dei quali, sostanzialmente, l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea annualmente al fine di consentirgli di pronunciarsi (anche) sulle questioni afferenti la propria conferma e l’eventuale retribuzione.

Eppure, sulla arcano abbiamo già ottenuto una prima chiarificazione da parte del Tribunale di Milano con provvedimento del 07 ottobre 2015 (da noi in anteprima già commentato), laddove ha riferito che “L’omesso inserimento all’ordine del giorno dell’assemblea della nomina dell’amministratore è conforme alla nuova disciplina del condominio, che prevede sostanzialmente la durata in carica dell’Amministratore per un anno tacitamente prorogabile per un altro anno, salvo delibera di revoca assunta dall’assemblea medesima”.

Ora, sulla stessa linea interpretativa si è collocato un altro Decreto, emesso qualche giorno addietro da parte del Tribunale di Cassino (21/01/2016), sempre in sede di giurisdizione volontaria. Esaminiamolo nel dettaglio.

Il caso. Un condòmino ha chiesto al Tribunale adito che venisse disposta la revoca del proprio amministratore e, successivamente, si procedesse alla nomina di uno nuovo.

Tra i diversi e variegati motivi di doglianza spiccava quello per cui il predetto mandatario“avrebbe omesso di inserire all’ordine del giorno, nemmeno dell’ultima assemblea del 24.8.15, l’argomento relativo alla conferma o revoca del suo incarico, vista la scadenza annuale”.

Il provvedimento. Il Giudice collegiale adito ha respinto il ricorso del condòmino affermando che: “a norma di quanto disposto dall’art 1129 comma 10° c.c., l’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata; pertanto, non v’era necessità alcuna diconvocare l’assemblea per decidere se rinnovare o meno l’incarico all’amministratore, salva sempre la facoltà per la medesima di deliberarne la revoca; per altro, l’assemblea del 24.10.15, discutendo sull’istanza della sig.ra V. per la sua revoca, espressamente affermò di riservarsi di esaminare la questione allo scadere del biennio esprimendo ringraziamento nei suoi confronti per il lavoro di ricostruzione contabile delle amministrazioni precedenti ed apprezzamento in toto per il lavoro svolto“.

Conclusione. Alla stregua di quanto sopra, pare che si stia sempre più cristallizzandosi l’orientamento giurisprudenziale sul rinnovo automatico dell’incarico amministrativo al termine del primo anno del mandato, onde garantireal medesimomaggiore stabilità nella investitura e sicurezza nello svolgimento delle proprie mansioni.

Resta fermo, tuttavia, il principio normativo per cui la revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio (cfr, articolo 1129 comma undici, codice civile).


di Avv. Dolce Rosario

Fonte http://www.condominioweb.com/la-conferma-del-mandato-dellamministratore-di-condominio-e-automatica-o.12375#ixzz3yRAE2qk6

www.condominioweb.com

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Improvvisamente la Befana http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/improvvisamente-la-befana/ http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/improvvisamente-la-befana/#respond Sat, 05 Jan 2019 07:00:49 +0000 http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/?p=2859 E’ una freda mattinata d’inverno in via Kafka, tutti sono ancora a casa per le vacanze di Natale ma Elsa, come di consueto si sveglia presto. Prepara la colazione con calma, una doccia calda e poi sveglia il figlio, che ancora assonnato si chiede quante buone caramelle gli avrà portato la Befana. Elsa ama sentire […]

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E’ una freda mattinata d’inverno in via Kafka, tutti sono ancora a casa per le vacanze di Natale ma Elsa, come di consueto si sveglia presto.
Prepara la colazione con calma, una doccia calda e poi sveglia il figlio, che ancora assonnato si chiede quante buone caramelle gli avrà portato la Befana.
Elsa ama sentire i rumori degli appartamenti dei vicini.
Chi si sveglia presto per preparare le calze e fare una sorpresa ai bambini, chi per riordinare casa, qualcuno fa rumore nelle cucine e l’odore del caffè caldo invade i pianerottoli.
Ancora un giorno e la vita convulsa e frenetica della routine quotidina ritornerà ad irrompere negli appartamenti.
Il solito rituale di smontare gli addobbi natalizi, oggi pomeriggio, farà incontrare tutti nei garage e tra le scale ci saranno residui di fili argentati e le palline colorate, sfuggite dai pacchi, rotoleranno dalle scale.
In un attimo tutti torneranno alla vita di sempre e le ferie di natale saranno presto un bel ricordo.
Ma manca ancora un giorno ed Elsa si gode la tranquillità di questa mattina.
Si avvia verso la cucina e in un attimo….BOOOOMMMM.
Un grande botto echeggia in tutto il quartiere.
I condomini si apprestano alle finestre e un fumo nero e polveroso infesta l’aria.
Elsa è incredula.
Quando il polverone si dirada la scena davanti ai suoi occhi ha dell’incredibile.
Un Camion che trasporta carbone ha ribaltato il suo carico in strada annerendo la facciata rosa del palazzo.
I passanti sembrano tanti “spazzacamini Bert”, escono dalla nube tossendo e improvvisando quasi una danza per scrollarsi quella fuligine dagli abiti al ritmo di “tutti insiem…tutti insiem”.
Il figlio di Elsa raggiunge la mamma spaventato e dinnanzi a quella scena disastrosa esclama: – Mamma!!!! forse sono stato un pò monello quest’anno… Ma la Befana ha proprio esagerato!!!
fulvia_marcotti


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Supercondominio: ripartizione spese per le parti comuni http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/supercondominio-spese-le-parti-comuni/ http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/supercondominio-spese-le-parti-comuni/#respond Fri, 04 Jan 2019 09:43:59 +0000 http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/?p=2913 D: Su un’area di 2000 mq recintata con muretto e sovrastanti ringhiere  si trovano due edifici uguali e speculari fra loro composti ciascuno di dodici appartamenti, dodici box, dodici cantine. Gli appartamenti, i box auto e le cantine sono diverse nelle dimensioni e nelle sistemazioni. Fra i due edifici sorge un giardino piantumato, fruibile da […]

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D: Su un’area di 2000 mq recintata con muretto e sovrastanti ringhiere  si trovano due edifici uguali e speculari fra loro composti ciascuno di dodici appartamenti, dodici box, dodici cantine. Gli appartamenti, i box auto e le cantine sono diverse nelle dimensioni e nelle sistemazioni. Fra i due edifici sorge un giardino piantumato, fruibile da tutti i ventiquattro condomini, si trova, inoltre, un pozzo, un impianto d’illuminazione. L’area recintata è dotata di due ingressi carrabili con apertura telecomandata e di due cancelli elettrici pedonali. Il supercondominio dal Settembre  2002  “avrebbe” un regolamento discusso in assemblea congiunta fra i proprietari di entrambi gli edifici che non è stato mai registrato. I due edifici sono dotati ciascuno di tabelle millesimali distinte e indipendenti. La ripartizione dei costi per la manutenzione delle proprietà comuni ad entrambi gli edifici è stata stabilita da criteri approvati con delibera intercondominiale all’unanimità dei presenti (circa il 90%) nell’ottobre 2012 e rispettata fino al 2016. Il totale della spesa era divisa al 50% fra le due palazzine ed ognuna delle quali ha adottato il sistema di ripartizione all’interno del proprio condominio secondo le tabelle millesimali di proprietà generale in vigore l’uno;  mentre l’altro edificio ha ripartito il suo 50% in parti uguali. E’ in atto una controversia fra i condomini della palazzina che ha adottato l’applicazione dell’art. 1123 del c.c. . Il quesito che pongo è il seguente: Atteso che nell’edificio in cui si è adottato il criterio di rpartizione dei costi in parti uguali fra i condomini e che non vogliono saperne niente degli altri; E’ giusto ripartire il 50% dei rimanenti costi applicando quanto stabilito dal codice civile all’art.1123. ?
Cordialmente grazie Nanni Torru.

R: Per poter rispondere alla domanda, occorre preliminarmente precisare che a dire del richiedente appare che mentre il supercondominio ha deciso di ripartire i costi al 50 % fra le due palazzine con regolare delibera non viene detto se i due condomini a loro volta avrebbero operato altra decisione però approvandolo con altra delibera. Se così fosse questa sarebbe completamente nulla perchè approvata da organo non competente (l’assemblea del singolo condominio). 

Ciò stante la ripartizione delle spese del supercondominio va fatta ai sensi dell’art. 1123 c.c. Per cui ogni altra decisione, andando a mutare i principi previsti dall’ordinamento la stessa dovrebbe essere assunta all’unanimità dei componenti il supercondominio. Per cui è la ripartizione in parti uguali che è illegittima, perchè essa si può fare ex art. 1102 in virtù del rinvio ex art. 1139 solo quando le tabelle millesimali manchino del tutto e salvo conguaglio. Ma in un supercondominio le spese vanno suddivise sulla base della tabella generale del supercondominio.

Insomma, il supercondominio va considerato come un condominio a parte che segue pur sempre i principi dettati in materia condominiale dal codice.    

  Il Condominio Nuovo
 La Redazione

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Nomina, revoca e proroga dell’amministratore http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/nomina-e-revoca-e-proroga-dellamministratore-lesperto-risponde/ http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/nomina-e-revoca-e-proroga-dellamministratore-lesperto-risponde/#respond Thu, 03 Jan 2019 08:00:17 +0000 http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/?p=2174 Redazione “Il Condominio Nuovo” La clausola del regolamento che riservi ad un determinato soggetto la nomina dell’amministratore è nulla, annullabile, o inesistente e perché? L’art. 1138 comma 4 c.c. dichiara espressamente non derogabile dal regolamento, tra le altre, la disposizione dell’art. 1129 c.c., la quale attribuisce all’assemblea la nomina dell’amministratore e stabilisce la durata dell’incarico; […]

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Redazione “Il Condominio Nuovo”


La clausola del regolamento che riservi ad un determinato soggetto la nomina dell’amministratore è nulla, annullabile, o inesistente e perché?

L’art. 1138 comma 4 c.c. dichiara espressamente non derogabile dal regolamento, tra le altre, la disposizione dell’art. 1129 c.c., la quale attribuisce all’assemblea la nomina dell’amministratore e stabilisce la durata dell’incarico; ne deriva la nullità della clausola del regolamento che riservi ad un determinato soggetto, per un tempo indeterminato, la carica di amministratore del condominio, sottraendo all’assemblea il relativo potere di nomina e di revoca. Cass. 24/05/2013 N. 13011

L’amministratore che non ha ancora accettato può convocare l’assemblea?

Se in applicazione dei principio della “prorogatio imperii”, viene riconosciuto il potere di convocare l’assemblea anche all’amministratore la cui nomina sia stata dichiarata illegittima, a maggior ragione va ritenuto che possa spettare  all’amministratore, alla cui nomina non è seguita immediatamente l’accettazione. Il riferimento al mandato in materia condominiale non comporta, quindi, l’applicabilità delle norme che fanno discendere, soltanto dall’accettazione dei mandatario, l’operatività della nomina; tale riferimento si deve, invece, intendere nel senso che questo specifico rapporto di mandato non ha una fonte contrattuale, ma trova la sua regolamentazione iniziale nell’investitura dell’assemblea. Cass. 13/06/2013 N. 14930.

L’amministratore di condominio resta in carica un anno l’incarico «si intende rinnovato per eguale durata» (articolo 1129, comma 10, del Codice civile). La laconica previsione potrebbe indurre a concludere che si sia dinanzi a una generalizzata ipotesi di rinnovo tacito dell’incarico. E’ proprio così?

Prima della recente riforma realizzata con L. 220/2012 si riteneva che l’accettazione potesse essere espressa oppure tacita; in particolare si realizzava un’accettazione tacita quando l’amministratore nominato cominciava la gestione del condominio e riceveva dal precedente amministratore la contabilità.

A seguito della riforma, invece, il nuovo articolo 1129, quattordicesimo comma, c.c., esclude espressamente l’accettazione tacita o per fatti concludenti, in quanto prevede che l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina o del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.

Inoltre, egli anche in occasione del rinnovo dell’incarico  è tenuto a comunicare i dati di cui al secondo comma dell’articolo 1129 del Codice civile (dati anagrafici e professionali, codice fiscale, sede legale e denominazione se si tratta di società, locale in cui sono tenuti i registri condominiali, orari in cui è possibile prenderne visione) oltre che a «specificare analiticamente… l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta» (articolo 1129, comma 14, del Codice civile). Adempimenti, questi, difficilmente conciliabili con un tacito rinnovo. Per altro verso, l’amministratore è pur sempre obbligato a convocare l’assemblea in prossimità della scadenza del suo incarico affinché si determini in merito alla successiva gestione, tanto che «il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea» per la nomina del nuovo amministratore configura un’espressa ipotesi di “grave irregolarità” (articolo 1129, comma 12, n. 1, del Codice civile) che legittima ciascun condomino ad agire per la revoca giudiziale. A questo punto, si ritiene che non è possibile ipotizzare la proroga dell’amministratore per un altro anno nel caso in cui

– l’assemblea conferma l’amministratore uscente senza alcuna determinazione in merito al rapporto e all’incarico;

– l’assemblea, magari riconvocata (per scrupolo del professionista o perché gli sia stato richiesto dai condomini), non raggiunge i quorum richiesti per la sua costituzione e per l’adozione della deliberazione di nomina.

Senza questo passaggio procedimentale, la scadenza del termine può determinare solo quella situazione, comunemente indicata, di prorogatio imperii a cui, con la riforma, fa ora espresso riferimento l’articolo 1129, comma 8, del Codice civile: «alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto… ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi».

La nuova disciplina, dunque, non tollera manovre dilatorie o evasive da parte dell’amministratore in scadenza, prevedendo, in queste situazioni, precisi effetti: la stringente delimitazione dell’ambito di operatività dei poteri dell’amministratore in regime di prorogatio (solo «attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni») e il mancato riconoscimento di un ulteriore compenso costituiscono chiare indicazioni dirette a dare impulso all’iniziativa dell’amministratore in scadenza, tenuto a convocare l’assemblea per le necessarie determinazioni sulla successiva gestione.


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REGOLAMENTO DI CONDOMINIO: interpretazione restrittiva http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/regolamento-condominio-interpretazione-restrittiva/ http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/regolamento-condominio-interpretazione-restrittiva/#respond Wed, 02 Jan 2019 08:00:58 +0000 http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/?p=2635 Avv. Pietro D’ Antò, “Il Condominio Nuovo” La costruzione di una piscina in un giardino, a norma di regolamento di condominio,  deve ritenersi non vietata quando tra le disposizioni regolamentari non risulti specifico divieto come nel caso di specie:  “il terreno non occupato dalla costruzione civile dovrà essere tenuto a giardino. E’ assolutamente vietato anche […]

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Avv. Pietro D’ Antò, “Il Condominio Nuovo”


La costruzione di una piscina in un giardino, a norma di regolamento di condominio,  deve ritenersi non vietata quando tra le disposizioni regolamentari non risulti specifico divieto come nel caso di specie:  “il terreno non occupato dalla costruzione civile dovrà essere tenuto a giardino. E’ assolutamente vietato anche in via provvisoria la costruzione, in qualsiasi materiale, di pollai, conigliere e simili visibili dal passaggio comune”.

La Corte, all’uopo, ha precisato:  “E’ vero che in astratto la definizione di giardino non contempla la piscina, mentre prevede, in alcune varianti, fontane, cascate e specchi d’acqua, ma la questione non è nominalistica occorrendo – ai fini della adeguatezza della motivazione  -“ (della sentenza impugnata)  ”la verifica in concreto delle caratteristiche specifiche del manufatto e del contesto in cui si inserisce, senza trascurare, peraltro, che la previsione regolamentare di “mantenere a giardino” il terreno non edificato è specificata, in via esemplificativa, con il divieto di costruire ricoveri per animali da cortile, e cioè manufatti che per definizione non rientrano nel concetto di giardino”

(Corte di Cassazione, sentenza  n.  8822 del 30 aprile 2015)


Articolo tratto dalla rubrica Giurisprudenza de “Il Condominio Nuovo”. Per leggere molti altri interessanti articoli collegati a: shop.ilcondominionuovo.it e abbonati alla rivista.

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Manutenzione straordinaria: adempimenti successivi all’approvazione degli interventi http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/manutenzione-straordinaria-adempimenti-successivi-allapprovazione-degli-interventi/ http://www.ilcondominionuovo.it/novita/blog/manutenzione-straordinaria-adempimenti-successivi-allapprovazione-degli-interventi/#respond Thu, 27 Dec 2018 07:50:19 +0000 http://www.tamarin.it/Group/?p=1287 Redazione de “Il condominio Nuovo” Facendo seguito all’articolo  “Quorum deliberativi per approvare gli interventi di manutenzione straordinaria” vediamo quali sono gli adempimenti successivi all’approvazione degli interventi di manutenzione straordinaria. Adempimenti successivi:  – scelta del progettista; – redazione computo metrico – capitolato e contratto d’appalto; – scelta del direttore dei lavori e del coordinatore della sicurezza; – normativa […]

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Redazione de “Il condominio Nuovo”


Facendo seguito all’articolo  “Quorum deliberativi per approvare gli interventi di manutenzione straordinaria” vediamo quali sono gli adempimenti successivi all’approvazione degli interventi di manutenzione straordinaria.

Adempimenti successivi: 

– scelta del progettista;

– redazione computo metrico – capitolato e contratto d’appalto;

– scelta del direttore dei lavori e del coordinatore della sicurezza;

– normativa in materia di sicurezza.

Scelta del progettista

Una volta deliberati i lavori, resta da determinare precisamente che tipo di lavori effettuare e quindi da una fase teorica si passa ad una fase pratica. Occorre, a questo punto, un tecnico che specifichi qualcosa in più rispetto all’espressione della volontà di eseguire lavori alla facciata condominiale. Sarà compito di tale tecnico, quindi, elaborare un progetto dei lavori a farsi ed individuare le categorie di lavori da eseguire nel fabbricato, specificando voce per voce tipologia dei lavori e quantità previste. Questo tecnico è il progettista. E’ bene precisare che solo la scelta iniziale di eseguire i lavori straordinari necessita delle maggioranze qualificate previste dal codice per la validità dell’assemblea, mentre tutte le scelte successive, trattandosi di fasi operative, possono essere effettuate con la maggioranza semplice. Difatti la ratio consta nel fatto che la volontà assembleare si deve formare una volta ed una volta soltanto. Ragionando a contrario, invece, significherebbe dire che la volontà assembleare necessita di manifestarsi e riconfermarsi ogni volta in cui deve effettuarsi una semplice scelta di modo, metodo, materiale o lavorazione.

Si può obiettare che è difficile arrivare ad un’assemblea che deve deliberare sui lavori straordinari di notevole entità senza avere un’idea precisa dei lavori a farsi e quindi la nomina del progettista può essere preventiva o successiva al deliberato sui lavori straordinari stessi. Si tratta di una scelta di opportunità e di metodo dell’assemblea immune da critiche e censure e quindi non suscettibile di valida impugnazione ex. Art. 1137 c.c.

Redazione computo metrico e del capitolato – contratto d’appalto;

Quello che conta chiarire è che il consesso deve arrivare a deliberare un costo dei lavori anche se preventivo o presunto e quindi occorre ricevere un computo metrico.

Il computo metrico estimativo è il documento attraverso la cui compilazione si perviene a definire il costo di costruzione di un’opera edilizia. Nella sua forma più elementare, consiste in una tabella formata: dal N° d’ordine, descrizione del lavoro, numero, dimensioni (lunghezza, larghezza e altezza), peso, unità di misura, prodotti (negativi, positivi e totali), prezzo unitario, importo e figure ed annotazioni. La corretta e precisa stesura di un computo metrico richiede innanzi tutto un ordine nel suo svolgimento. L’elenco delle varie categorie di lavori che compongono l’opera in funzione nell’ordine in cui si susseguono per la loro esecuzione; pertanto, per le opere edilizie, è possibile attenersi al seguente elenco:

– Lavori di scavo e movimento terra;

– Opere strutturali;

– Opere murarie;

– Opere di finitura;

– Opere in legno o in ferro;

– Impianti tecnologici;

– spazi attrezzati.

Le unità di misura nelle varie categorie sono differenti in relazione al tipo di lavoro, considerando che le varie quantità di lavoro vengono sempre determinate secondo le loro caratteristiche geometriche; orientativamente possono essere seguiti i seguenti criteri:

Sono valutati a metro cubo:

– Gli scavi di ogni genere in base al volume reale di terra che deve essere scavata;

– I rilevati e i rinterri;

– Le murature in genere, ossia con spessore uguale o maggiore a 25 cm, deducendo generalmente solo i vuoti con superficie superiori a 1,00 m2;

– Tutta la struttura in cemento armato comprese le solette e le rampe delle scale;

Sono valutati a metro quadrato:

– Le murature con spessore inferiore a 25 cm;

– I rivestimenti e pavimenti interni ed esterni;

– I solai misti con travetti in c.a. e laterizi;

– Le coperture a tetto;

– Gli intonaci;

– Le lastre in pietra;

– Vetri e cristalli secondo le dimensioni in opera;

Sono valutati a metro lineare:

– Canali di gronda e tubi pluviali;

– Tubazioni purché non siano né in ghisa o in acciaio;

– Cornici e decorazioni;

– Ringhiere e corrimano;

– Zoccolini battiscopa.

Sono valutati a peso:

– Acciaio per opere in c.a;

– Lastre di piombo, acciaio, rame utilizzate nelle coperture.

– Tubazioni di ghisa e di acciaio;

– In genere tutte le opere in metallo (Sportelli, astucci, staffe ecc.).

Il prodotto fra la quantità ed il prezzo unitario definisce l’importo complessivo della singola spesa. La somma delle singole voci di spesa definisce il costo di costruzione occorso per la costruzione dell’opera. La definizione “estimativo” sta ad indicare che i dati del computo metrico vengono utilizzati anche per conseguire finalità di valutazione estimativa, cioè di individuazione del valore di quei beni  per i quali non esistono dei prezzi di mercato univoci.

Va detto inoltre che esistono due tipi di computo metrico:

– computo metrico consuntivo: è quello che viene redatto dopo l’operazione;

– computo metrico preventivo: è quello che viene redatto prima dell’operazione.

Uno schema di verbale assembleare per l’approvazione dei lavori straordinari ed il modello per il conferimento dell’incarico al tecnico sono riportati nella rubrica utility di questo stesso numero.

Il capitolato di appalto

Il capitolato è il documento tecnico in genere allegato al  contratto di appalto, che vi fa riferimento per definire in quella sede le specifiche tecniche delle opere che andranno ad eseguirsi per effetto del contratto stesso, di cui è parte integrante. Il documento contiene il dettaglio delle opere, delle modalità realizzative delle stesse, e dei materiali che verranno utilizzati, o comunque requisiti reputati sufficienti per la corretta esecuzione; in genere comprende anche un riferimento economico per ciascuna delle voci contenute. Questo ultimo aspetto assume valore di base di riferimento per la valutazione economica dell’eseguito, specie per il caso di contestazioni alla consegna o per la successiva scoperta di vizi dell’opera eseguita, sia che la prestazione sia remunerata a corpo, sia a misura. Nei documenti più articolati e complessi, l’aspetto economico delle singole prestazioni è però spesso deferito ad un documento parallelo, l’elenco dei prezzi. Il capitolato definisce quindi con la migliore approssimazione che il caso richieda tutte le caratteristiche che dovrà avere la prestazione cui si impegna l’appaltatore.

I capitolati sono classicamente in uso in contratti di appalto riguardanti l’edilizia, ma di fatto sono impiegati in tutti i campi in cui taluno (appaltatore) si impegni ad eseguire in un prossimo futuro la realizzazione di opere o più genericamente prestazioni a favore dell’appaltante; più in generale ancora, il capitolato disciplina la futura fornitura ed erogazione di beni e servizi, e può avere forme specifiche per la materia di interesse, eventualmente dipendenti da schemi tipizzati. Ad esempio, un “capitolato di sicurezza” concerne la cosiddetta “messa in sicurezza” di un sito, di un impianto o di un macchinario, e contiene pertanto i dettagli esecutivi pratici della prestazione convenuta di solito con riferimento a normative tecniche prescrittive od indicative sulla materia. Oppure un documento di analogo contenuto è il capitolato di outsourcing, con il quale tipicamente un’azienda demanda ad un’altra azienda ad essa estranea l’esecuzione di talune prestazioni in favore dei propri clienti. Talora la modalità realizzativa, e quindi la qualità dell’opera risultante, può essere riferita genericamente alla “miglior regola dell’arte”, per la cui determinazione ed adattabilità al caso si fa riferimento alle raccolte di usi e consuetudini o simili fonti.

Il significato contrattuale del documento è la lista dei requisiti della prestazione dell’appaltatore che l’appaltante giudicherà soddisfacente. Casi particolari riguardano perciò i capitolati per appalti concessi da enti pubblici, specialmente se l’appalto è soggetto ad indizione di gara per l’aggiudicazione, nel qual caso il loro contenuto può dipendere da norme specifiche sino ad un elevato grado di dettaglio.

I capitolati per ogni genere di prestazione possono essere generali e speciali. Generali sono quelli che contengono condizioni che possono applicarsi indistintamente a tutti gli appaltatori di un dato appaltante per determinati tipi di prestazione; spesso comprendono anche l’indicazione delle modalità da seguirsi per le gare. Nel capitolato generale possono inoltre essere previste le modalità per la risoluzione arbitrale della controversia insorta durante l’esecuzione del contratto. Il capitolato generale non è quindi necessariamente legato ad un contratto specificamente siglato fra le parti che gli daranno esecuzione, ma costituisce il più delle volte una sorta di proposta di contratto unilaterale per precisare anticipatamente a quali condizioni (in teoria, a quali sole condizioni) l’appaltante accetterà di sottoscrivere un contratto. Ove siano adottati ed accettati capitolati generali, a loro integrazione seguono i capitolati speciali, contenenti le condizioni relative all’oggetto proprio del contratto singolo.


Tratto dalla rubrica “Focus” de Il Condominio Nuovo. Per leggere molti altri interessanti articoli collegati a: shop.ilcondominionuovo.it e abbonati alla rivista.

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