I danni dovuti a terzi devono essere soddisfatti dal condominio, non inteso in senso generale, ma da coloro che usufruiscono o sono proprietari di quel bene secondo il concetto di proprietà parziaria. Detti danni vanno suddivisi in base alle varie tabelle in uso. Nel codice civile vi sono tutta una serie di norme che mirano a disciplinare il riparto delle spese occorrenti per la manutenzione e riparazione dei beni in comune. Dall’articolo 1123 all’articolo 1126 c.c. sono previsti una serie di criteri di riparto delle spese, ma nel caso in esame, detta normativa è esclusa, qualora il danno è addebitabile al singolo condomino o per fatto di terzo.

La responsabilità, che è alla fonte del danno, fa sì che nasca non un obbligo di partecipazione alla spesa, bensì un obbligo al risarcimento, senza tenere in alcun conto il criterio dell’utilità (uso potenziale) o del rapporto dominicale con il bene su cui fondano invero gli anzidetti criteri. Per cui possiamo affermare che ogni qualvolta il danno e le spese necessarie alla riparazione delle parti comuni o alle singole proprietà esclusive abbiano la loro fonte non nella comproprietà del bene, ma in una particolare condotta, commissiva od omissiva di uno o più condòmini, andrebbe unicamente affermata la responsabilità (extracontrattuale) di questi ultimi. Così come il concorso di colpa del danneggiato andrebbe regolato alla luce del disposto di cui all’articolo 2056 c.c. Per cui il condomino (ora da considerare terzo) può chiedere il risarcimento integrale del danno a ciascuno dei coautori che ne rispondono solidalmente.

Secondo questo schema può verificarsi che il condomino, proprietario di un immobile sottostante, danneggiato da infiltrazioni provenienti dal superiore lastrico debba concorrere pro quota, in quanto egli assume la doppia veste di danneggiato e di danneggiante pro quota. Infatti, nei casi di risarcimento di danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello la Suprema Corte ha, invece, espressamente stabilito che anche i danni provocati vanno ripartiti con le stesse proporzioni previste dalla legge per la riparazione del lastrico stesso.

La Suprema Corte ha stabilito che per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare ne rispondono tutti gli obbligati inadempienti al vincolo di conservazione.

Allora bisogna chiedersi se la regola espressa dalla Cassazione, che lega la responsabilità per i danni alla titolarità dei diritti reali di proprietà ed uso, può essere estesa analogicamente a tutti i beni comuni escludendo del tutto gli effetti ed i presupposti di cui all’articolo 2051 c.c.

Insomma, se questa è la costruzione giusta bisogna intendere che l’obbligo al risarcimento del danno è collegato al mero diritto reale di proprietà? Sul punto si è assistito ad un vero e proprio contrasto di giurisprudenza culminato con la sentenza 3672/1997 della Cassazione a Sezioni Unite, che ha ricondotto la responsabilità per il risarcimento dei danni provocati dalle infiltrazioni all’inadempimento di un generale obbligo a custodire e manutenere. Per la qual cosa, ove si verificasse un illecito aquiliano (danno ad un terzo), avremmo in aggiunta un altro tipo di azione risarcitoria. La prima fondata su di un’obbligazione propter rem che può essere fatta valere nel termine ordinario decennale, ed a carico di chi è proprietario attuale della cosa. La seconda che fonda proprio sull’inadempimento della prima, consistente in un rapporto di responsabilità (mancata e corretta custodia) che dà luogo al risarcimento del danno.

Nel caso di risarcimento per atto illecito, dei danni arrecati ne risponde l’intero condominio però secondo i criteri di riparto legali fissati dalla legge (concetto di proprietà parziaria) salvo che nel corso del giudizio non sia stata accertata una particolare responsabilità di qualcuno di essi. È come se coloro che non manutenessero il bene comune vengano meno ad un vero e proprio obbligo per il quale sono tenuti al risarcimento.

Il criterio di ripartizione delle s31pese giudiziali

Anche le spese giudiziali sono poste a carico di quei soli condòmini che del bene comune che ha prodotto il danno hanno la proprietà.   In primo luogo occorre distinguere tra liti interne ed esterne. Per liti interne si intendono quelle del condominio nei confronti del singolo condòmino. In questi casi il riparto va fatto escludendo il danneggiato dal pagamento delle spese legali in capo al condominio. Si pensi al caso di un giudizio avente ad oggetto un danno arrecato a colui che è proprietario dell’immobile sottostante al terrazzo condominiale dal quale si sono verificate le infiltrazioni.

Il problema che si pone nei casi in cui il condominio verte contro terzi è l’applicabilità o meno del disposto di cui all’articolo 1123 c.c., secondo e terzo comma, e cioè se la partecipazione alle spese è diversa qualora la lite abbia ad oggetto beni destinati a servire i condòmini in misura diversa ovvero abbia riguardo a beni comuni parziari, cioè appartenenti ad un ben determinato gruppo di condòmini: come nel caso di scale, lastrici solari ecc. Dall’interpretazione dello stesso articolo 1123 c.c. che si riferisce alle sole spese di manutenzione si può arguire che alle spese giudiziali concorreranno tutti i condòmini che traggano vantaggio dal bene oggetto del giudizio.   Invero, bisogna riconoscere che ai sensi dell’articolo 1123, ultimo comma, «qualora un edificio abbia più scale, cortili, ed altri beni comuni [….] destinati a servire solo una parte del fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico di coloro che ne traggono utilità». In tale evenienza siamo, appunto, in presenza di un condominio parziale, esso si ha quando un bene comune è destinato ed è usato solo da una parte dei condòmini.

È importante ricordare che da ciò derivano diverse obbligazioni, non solo per il riparto delle spese, ma anche per la formazione delle assemblee che dovranno deliberare in merito alle stesse.

In caso di danni a terzi procurati da un bene in proprietà solo di alcuni condòmini, il terzo dovrebbe citare il condominio parziario, ma ciò contrasta con il principio della legittimazione passiva dell’amministratore di condominio. Per la qual cosa, nella considerazione che l’istituto del condominio non prevede una diversa legittimazione per il condominio parziario nei confronti dei terzi, bisogna operare una distinzione: nei confronti dei terzi la legittimazione spetterà pur sempre all’intero condominio, sia che trattasi di lite attiva che passiva, mentre invece gli effetti di una determinata sentenza che riguarda il condominio parziario produrrà obblighi solo nell’ambito dei rapporti interni ai soli condòmini interessati.

Il principio ha trovato conferma in diverse sentenze della Cassazione le quali hanno affermato che in tema di condominio degli edifici «con riguardo alle controversie attinenti a cose, impianti, o servizi appartenenti ad alcuni soltanto dei proprietari dei piani o degli appartamenti siti nell’edificio, sussiste la legittimazione passiva in capo all’amministratore dell’intero condominio quale unico soggetto fornito ai sensi dell’articolo 1131 c.c. di rappresentanza processuale in ordine a qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio».

Rebus sic stantibus, occorre precisare che la relativa spesa per il risarcimento del danno, causato da un bene che si assume comune solo ad alcuni dei proprietari, è confermativa della ripartizione anche dell’onere economico derivante della condanna, in base all’articolo 1123, secondo e terzo comma.


Articolo tratto dal “Manuale tecnico-pratico- con formulario e appendice normativa” di Rodolfo Cusano