L’amministratore di una s.r.l. che svolge l’attività di amministratore di condominio di un fabbricato adibito a centro commerciale può partecipare all’assemblea oppure è in conflitto di interessi? (quesito di Paolo L. da Roma)

Ancora recentemente la Suprema Corte ha ribadito che la questione del conflitto di interessi, con riguardo alla gestione del condominio, va risolta “ alla luce del principio, consolidato nella giurisprudenza di questa Corte, anche con riguardo alle delibere dell’assemblea del condominio, secondo cui tale situazione va accertata non in astratto, ma in concreto, richiedendo la verifica di una sicura divergenza tra l’interesse del singolo condòmino e quello comune(Cass. n. 10754 del 2011; Cass. n. 3944 del 2002).

Ne deriva che, al fine di determinare l’invalidità del deliberato assembleare adottato con il voto determinante di colui che si assume persegua un interesse in conflitto con quello comune, non è sufficiente allegare che questi si trovi in una situazione astrattamente contrastante, ma è necessario dimostrare che egli abbia, in concreto, perseguito altro interesse, incompatibile con quello collettivo” (nel caso di specie, relativo ad edificio destinato all’esercizio di attività imprenditoriale, premesso che il !ne del condominio è quello di consentire a tutti i proprietari il miglior godimento dei beni comuni, la Corte ha escluso che il conflitto di interessi possa ravvisarsi nel fatto che in uno dei votanti si assommi la posizione di condòmino di maggioranza, di amministratore del condominio e di gestore di un’impresa ivi esercitata, non determinando tale situazione, caratterizzata dalla compresenza di distinti rapporti, una sicura incompatibilità con gli interessi degli altri condomini alla corretta amministrazione del condominio) (Cass. 24.5.2013 n. 13011).

Qualora uno dei tre fratelli eserciti direttamente l’attività di amministratore di condominio senza una specifica delibera può essere considerato un amministratore di fatto? (quesito di Roberto G. da Napoli)

In merito alla forma della procura che conferisce all’amministratore del condominio il potere di rappresentarlo, la Cassazione con sentenza n. 1791/1993, ha precisato che: “ Per la nomina dell’amministratore del condominio di un edificio è applicabile l’articolo 1392 c.c., in base al quale, salvo che siano prescritte forme particolari e solenni per il contratto che il rappresentante deve concludere, la procura che conferisce il potere di rappresentanza può essere tacita ed anche verbale. Detta nomina, pertanto, può risultare, indipendentemente da una formale investitura dell’assemblea e dall’annotazione nello speciale registro di cui all’articolo 1129 c.c., dal comportamento concludente dei condòmini, che abbiano considerato l’amministratore tale a tutti gli effetti, rivolgendosi a lui in tale veste.” A seguito della riforma, tale indirizzo è da ritenersi superato in virtù del disposto di cui all’art. 1130 c.c. laddove ritiene obbligatoria la costituzione del registro delle assemblea in cui la delibera di nomina va annotata e di quanto previsto dall’art. 1129, quattordicesimo comma, c.c., il quale esclude espressamente l’accettazione tacita o per fatti concludenti, in quanto prevede che l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina o del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’ importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.


Queste risposte sono state curate dallo studio legale “Cusano – Del Giudice”.