Nel condominio in cui abito ho scoperto leggendo gli atti che il tetto dell’edificio è di proprietà esclusiva del proprietario della soffitta, cioè io.

Si pone la necessità di effettuare degli interventi di manutenzione e l’amministratore mi ha detto che siccome la parte di edificio è di mia proprietà, allora la spesa spetta a me.

Io ho pensato che per analogia si dovesse applicare l’art. 1126 c.c. che riguarda i lastrici in uso esclusivo, ma lui dice di no?

Chi ha ragione?

Il caso è particolare in quanto raramente si sente dire che il tetto è di proprietà esclusiva; solitamente siamo abituati a sentir parlare di lastrico solare di uso o proprietà esclusiva.

E qui arriviamo alla prima, necessaria, precisazione: l’art. 1126 c.c. riguardi i lastrici in uso esclusivo; è stata la giurisprudenza ad estenderne l’applicazione, in via analogica, anche ai lastrici in proprietà esclusiva.

Ciò detto passiamo alla definizione di tetto e di lastrico, in modo da comprendere la differenza terminologica.

Il tetto è la copertura dell’edificio che si compone di due falde inclinate che si congiungono (così detto colmo del tetto).

Per lastrico solare, come afferma la Cassazione, “deve intendersi la superficie terminale dell’edificio che abbia la funzione di copertura – tetto delle sottostanti unità immobiliari, comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione” (Cass. 13 dicembre 2013 n. 27942).

Il lastrico ha una superficie piana o comunque inclinata in misura non superiore al 5% rispetto ad un’ideale linea retta e questa particolare conformazione si presta, più del tetto, a più intense utilizzazioni per l’apposizione di macchine d’impianti, antenne, ecc.

La funzione prima, tuttavia, è la medesima: coprire l’edificio completandolo.

Tale analogia di funzione si riflette, secondo la Corte di Cassazione, anche sulla ripartizione delle spese nell’ipotesi in cui il tetto sia parte di proprietà esclusiva di uno dei condòmini.

In tal senso gli ermellini, correva l’anno 1985, hanno avuto modo di affermare che “allorquando il tetto di un edificio in condominio è di proprietà esclusiva di uno dei partecipanti alla comunione, le spese di manutenzione del tetto stesso vanno ripartite tra tutti i condomini con i criteri di cui all’art. 1126 c.c., come stabilito per i lastrici solari di uso esclusivo, salvo il caso in cui le dette spese siano poste a carico del proprietario esclusivo del tetto in base a una specifica ed espressa pattuizione, non potendosi altrimenti presumere che quest’ultimo per il solo fatto di essersi riservata la proprietà esclusiva, abbia inteso assicurare la copertura ai proprietari delle unità immobiliari sottostanti, con esonero dei medesimi da ogni concorso nelle spese di manutenzione del tetto” (Cass. 30 gennaio 1985 n. 532).

Il proprietario del tetto, quindi potrà rispondere così al suo amministratore chiedendo l’applicazione dei criteri di ripartizione previsti dall’art. 1126 c.c. e quindi sopportando un terzo della spesa, mentre i restanti due terzi dovranno andare a carico dei condòmini cui il lastrico funge da copertura, secondo i millesimi di proprietà.


Alessandro Gallucci – il condominioweb

Fonte http://www.condominioweb.com/come-vanno-ripartite-le-spese-di-rifacimento-del-tetto.11967#ixzz3fTn40XNl

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