Rodolfo Cusano  avvocato “Il condominio Nuovo”


La legge affida l’esercizio dei rapporti condominiali e la loro organizzazione ad un amministratore, il cui rapporto con il condominio è un vero e proprio contratto di mandato, in cui da un lato vi è il conferimento di un incarico previo il pagamento di un corrispettivo e dall’altro vi è lo svolgimento di una precisa attività in nome e per conto dei condomini. Ciò significa che le attività poste in essere dall’amministratore riverberano i propri effetti direttamente nella sfera giuridica dei condòmini rappresentati (mandato con rappresentanza).

Il contratto di mandato si presume naturalmente oneroso, tant’è che nel caso non vi sia un accordo espresso, la misura del compenso è determinata in conformità alle tariffe professionali ed agli usi ovvero, in caso di contrasti, dal giudice. Si prenda ad esempio questa massima della Cassazione: «Con riguardo ai rapporti fra amministratori e condominio, che sono regolati dalle norme sul mandato, la presunzione di onerosità del mandato, prevista dall’articolo 1709 c.c., va considerata in correlazione con il disposto dell’articolo 1135, n. 1) c.c., che prevede come eventuale la retribuzione dell’amministratore, inteso nel senso che l’assemblea può espressamente determinarsi per la gratuità dell’incarico» .

La riforma introdotta con la L. 220/2012, ispirata all’intento di introdurre maggiore trasparenza nei rapporti tra amministratore e condòmini, ha introdotto un’esplicita previsione in materia di compenso dell’ amministratore. Il nuovo articolo 1129 c.c., infatti, espressamente prevede che l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.

Il compenso stabilito per l’amministratore include anche la partecipazione dello stesso all’assemblea straordinaria, in quanto questa è un’attività connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali non è esorbitante dal mandato con rappresentanza e deve, quindi, ritenersi già compensata dal corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico .

Caratteristica del mandato è la fiducia nella persona del mandatario (l’amministratore). Da ciò la possibilità di revocarlo in ogni tempo e, per giusta causa, anche prima della scadenza.

Il mandatario deve realizzare l’incarico senza eccedere i limiti del mandato. L’eccesso si potrebbe verificare, ad esempio, nel caso di un amministratore che esegua una delibera inficiata da nullità. Nel caso ciò avvenga si possono verificare due ipotesi: nella prima l’assemblea semplicemente ratifica gli atti compiuti dall’amministratore o, nella seconda, la ratifica non interviene e quindi l’amministratore risponde in proprio degli atti compiuti. Come si vede, è importantissimo per il buon amministratore conoscere i limiti dell’attività che svolge.

La giurisprudenza ha individuato diverse figure di mandato:
– il mandato speciale, in cui sono espressamente indicati gli atti giuridici imposti (ad esempio, incarichi di natura straordinaria conferiti all’amministratore con apposita delibera);
– il mandato generale, che è quello che permette al mandatario di compiere qualsiasi atto di ordinaria amministrazione;
– il mandato collettivo, se a conferirlo sono più mandanti con un unico atto o esso è attribuito a più mandatari;
– il mandato senza rappresentanza: è l’effetto naturale del mandato in quanto il mandatario agisce nell’interesse del mandante spendendo, però, il proprio nome, salvo poi l’obbligo di trasferire nella sfera giuridica del mandante gli effetti dell’azione intrapresa. Ad esempio, se il mandante ha acquistato un immobile per conto del mandante e lo ha fatto in nome proprio, ha l’obbligo di ritrasferirglielo;
– il mandato con rappresentanza: è la figura giuridica sotto la quale ricadono gli atti dell’amministratore condominiale. Qui il mandatario agisce in nome e per conto del mandante, per cui gli effetti degli atti da lui compiuti si riverberano con immediatezza nella sfera giuridica dei rappresentati.


Tratto dalla rubrica “Dottrina” de Il Condominio Nuovo. Per leggere molti altri interessanti articoli collegati a: shop.ilcondominionuovo.it e abbonati alla rivista.