Un nostro lettore ci chiede:

Qualora l’amministratore di condominio revocato giudizialmente non convochi, successivamente, l’assemblea di condominio per la nomina di un nuovo amm.re, chi può convocare l’assemblea? Direttamente un singolo condomino oppure ai sensi dell’art. 66, I comma, disp. att. c.c. , è necessaria prima una richiesta di almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio?

Ciascun condomino può convocare l’assemblea in mancanza dell’amministratore (art. 66 Disp. Att.c.c.) oppure nel caso previsto dall’art. 71 bis Disp. Att. c.c. in caso di perdita dei requisiti di cui alle lettere a) b) c) d) ed e) del primo comma dello stesso articolo.

Di poi l’amministratore è obbligato a convocare l’assemblea anche a richiesta di un solo condomino ai sensi dell’art. 1120 c.c. comma 3 allorchè la stessa sia necessaria per l’adozione di delibere aventi ad oggetto i casi previsti dal comma 2 dello stesso articolo (superamento barriere architettoniche, misure di sicurezze cc. In questi casi qualora l’amministratore non adempia entro il termine dei trenta giorni lo stesso condomino può procedere alla convocazione direttamente.

Il quesito proposto fa invece riferimento ad una revoca dell’amministratore senza specificarne il motivo.

Al riguardo si fa riferimento alle recenti sentenze

– Cass. 16 gennaio 2014, n. 821, la quale ha stabilito che in tema di condominio negli edifici, la prorogatio imperii dell’amministratore –che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell’interesse del condominio alla continuità dell’amministrazione –si applica in ogni caso in cui il condominio rimanga privo dell’opera dell’amministratore e, quindi, non solo nelle ipotesi di scadenza del termine di cui all’art. 1129, comma 2, cod. civ. o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o annullamento per illegittimità della delibera di nomina. Ne consegue che l’amministratore condominiale, la cui nomina sia stata dichiarata invalida, continua a esercitare legittimamente, fino all’avvenuta sostituzione i poteri di rappresentanza, anche processuale, dei comproprietari, rimanendo l’accertamento di detta prorogatio rimesso al controllo d’ufficio del giudice e non soggetto a eccezione di parte, in quanto sia inerente alla regolare costituzione del rapporto processuale.

– Cass., sent. 13 giugno 2013, n. 14930

Se il potere di convocazione dell’assemblea spetta, in applicazione dei principio della prorogatio imperii, anche all’amministratore la cui nomina sia stata dichiarata illegittima, a maggior ragione
va ritenuto che possa spettare anche all’amministratore, alla cui nomina non è seguita immediatamente, come nel caso in esame, l’accettazione. Il riferimento al mandato in materia condominiale non comporta, quindi, l’applicabilità delle norme che fanno discendere, soltanto dall’accettazione dei mandatario, l’operatività della nomina; tale riferimento si deve, invece, intendere nel senso che questo specifico rapporto di mandato non ha una fonte contrattuale, ma trova la sua regolamentazione iniziale nell’investitura dell’assemblea.

-Corte di Appello – Roma – 30.06.1990

In regime di prorogatio l’amministratore conserva il potere di convocare l’assemblea.

Dalle stesse si evince che non vertendosi in ipotesi di assenza né negli altri casi normativamente previsti in cui è concesso al singolo condomino il potere di convocare l’assemblea, esso potere permanga in capo all’amministratore anche nel caso di revoca. Per tale motivo occorrerà necessariamente che la richiesta di convocazione di assemblea venga fatta all’amministratore ex art. 66 Disp. Att. c.c. (almeno due condomini che rappresentino un sesto dei valori millesimali).
Chiaramente, l’errata convocazione da parte di uno solo dei condomini porterà ad un’ipotesi di annullabilità dell’assemblea per vizi procedurali.

Sul punto non ho trovato scritti significati di altri autori o recenti e specifiche pronunce giurisprudenziali anche se a sommesso avviso del sottoscritto la questione che mi è stata sottoposta per la prima volta merita una nuova considerazione alla luce del fatto che la prorogatio imperii a seguito della riforma del condominio non c’è più. Infatti, ai sensi dell’art. 1129 8 comma : “Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente il condominio ed i singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.”

Nella lettura del testo si potrebbe ritrovare la volontà del legislatore di limitare ogni altra attività dell’amministratore impedendone giuridicamente l’esecuzione. Ma il testo potrebbe anche essere interpretato secondo uno scopo meramente economico e cioè con lo scopo di evitare che la mancata consegna dei documenti possa legittimare il continuare a percepire gli emolumenti mensili.
Di poi la norma parla di consegna di documenti e nel caso prospettato dal lettore di revoca ma di mancata ulteriore nomina chiaramente i documenti non sono stati consegnati. Inoltre, quando il legislatore ha voluto ha previsto espressamente il potere del singolo condomino di convocare l’assemblea ed il caso prospettato non è previsto. Per cui rimaniamo dell’opinione già sopra espressa.

Avv. Rodolfo Cusano, Reazione Il Condominio Nuovo


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