D: Salve, vorrei sapere la forza legale di un regolamento contrattuale redatto circa 40 anni fa, trascritto dal notaio alla conservatoria, con allegate tabelle millesimali con clausole contenute che derogano là ripartizioni di spese dall’art.1123. Nel 2000 sono state approvate nuove tabelle millesimali con una maggioranza non qualifificata, né per teste né per millesimi. Le tabelle no fanno riferimento al regolamento di condominio, né alle clausole contrattuali. Da allora non c’é stata mai una spesa straordinaria che richiamasse la,clausola di ripartizione. Nell’ultimo anno è emersa la necessità di spesa e alcuni condomini hanno fatto presente che il regolamento di condominio regola diversamente la ripartizione per la clausola contrattuale. Gli altri condomini, maggioranza, dicono che le nuove tabelle millesimali hanno sostituito quelle contrattuali. É possibile? Ritengo che le tabelle sono un allegato del regolamento. Se il regolamento contrattuale non è stato mai modificato, ma solo le tabelle, con maggioranza semplice,  le tabelle dovrebbero essere allegate, ritengo, al vecchio regolamento. Grazie
R: Il regolamento di condominio contrattuale ove si limiti a disciplinare l’uso e le modalità di godimento delle cose comuni, la ripartizione delle spese relative in conformità dei principi dell’ordinamento ha riguardo a materie che rimangono nell’ambito dell’organizzazione della vita interna del condominio  e come tali possono essere modificate con le maggioranze di cui all’art. 1136 c.c. Qualora invece il regolamento pone delle norme che incidono sui diritti soggettivi e si risolvono in un’alterazione a vantaggio di alcuni partecipanti ed in danno di altri, come appunto può accadere quando si fissino dei principi di riparto delle spese diversi da quelli normativamente previsti, in tale caso nessuna modificazione può essere ammessa senza il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio. (Cass. 9877/2012; 3705/2011).  Si fa quindi una differenza pure all’interno dello stesso regolamento tra norma contrattuali e norme regolamentari in quanto la natura di una clausola dipende esclusivamente dal suo contenuto più che dalla sua collocazione (Cass 11960/2014). 
Avv. Rodoldo Cusano

Come autorevolmente spiegato da Cass. Sez. 2, Sentenza n. 18477 del 09/08/2010, mentre, allora, la deliberazione che approva le tabelle millesimali, non ponendosi come fonte diretta dell’obbligo contributivo del condomino, non deve essere approvata con il consenso unanime dei condomini, rivela, viceversa, natura contrattuale la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella “diversa convenzione”, di cui all’articolo 1123 c.c., comma 1. La sostanza di tale “diversa convenzione” e’, pertanto, quella di una dichiarazione negoziale, espressione di autonomia privata. Il tutto come meglio spiegato nella sentenza della Corte di Cassazione, Sezione 2 civile 

Sentenza 4 agosto 2016, n. 16321_modifica contrattuale al riparto delle spese