dalla Redazione de “Il Condominio Nuovo”


E’ normale che nel corso del tempo gli edifici e i loro impianti necessitino di interventi manutentivi.

Nel caso di costruzioni in condominio c’è da chiedersi:

a) chi è competente a decidere l’esecuzione dei lavori?;

b) quando la decisione può dirsi validamente presa?;

c) quali sono gli adempimenti necessari per l’inizio dei lavori ed a chi spettano?

Il codice civile distingue due tipi di interventi manutentivi: quelli ordinari e quelli straordinari.

I primi, con i relativi impegni di spesa, possono essere decisi dall’amministratore (art. 1130, primo comma n. 3, c.c.). Si pensi alla sostituzione delle lampadine in parti comuni dell’edificio (scale, box, ecc.), agli interventi di modesta entità (es. sul portone d’ingresso).

In questo caso, per ovvie esigenze di celerità il codice ha preferito attribuire la competenza all’amministratore, che senza molte formalità potrà decidere ed assegnare l’intervento.

Le opere di manutenzione straordinaria, invece, devono essere deliberate dall’assemblea.

Per straordinarietà si intende una situazione non preventivata e causata ad un evento imprevedibile: ad esempio la necessità di intervenire sull’impianto di autoclave danneggiato da un black-out elettrico.

In questi casi, ai sensi dell’art. 1135, primo comma n. 4, c.c., la decisione sul da farsi spetta all’assemblea dei condomini che esprimerà il proprio volere sul punto con il proprio atto tipico: la deliberazione.

Il potere dell’amministratore di ordinare lavori straordinari è limitato ai casi in cui gli stessi rivestano il carattere d’urgenza (art. 1135, secondo comma, c.c.).

Tornando all’esempio di prima, al fine di comprendere appieno cosa si debba intendere per urgenza, l’amministratore potrà ripristinare la funzionalità dell’autoclave onde evitare che i condomini non abbiano l’acqua corrente nei propri appartamenti.

In questi casi ricorre l’obbligo, per l’amministratore stesso, di riferire alla prima assemblea gli interventi effettuati.

Le opere straordinarie, tuttavia, non vanno individuate solo facendo riferimento ai concetti di imprevedibilità e casualità dell’evento che le ha rese necessarie.

Si pensi ai lavori di ristrutturazione dello stabile, come ad esempio quelli volti a salvaguardare la stabilità dell’edificio, che per la loro entità ed incidenza possono essere considerati straordinari.

Se si eccettuano quei fenomeni che accelerano la necessità di tali interventi (es. eventi sismici, alluvioni, ecc.), è normale che il passare del tempo logori le strutture facendo sorgere il bisogno di interventi tesi a preservare la stabilità dell’opera. Non è pensabile, però, visto l’impegno economico che un simile intervento comporta, che lo stesso possa essere disposto dall’amministratore senza il preventivo assenso dell’assemblea. E’ chiaro, quindi, che il concetto di straordinarietà va inteso in senso lato in virtù del quale deve anche tenere conto dell’importo della spesa che si andrà ad affrontare.


Tratto dalla sezione “Focus” de “Il Condominio Nuovo”. Per leggere molti altri interessanti articoli collegati a: shop.ilcondominionuovo.it e abbonati alla rivista.