L’obbligo delle trattative precontrattuali in condominio

Dalla Redazione de “Il Condominio Nuovo”

Avv.Lucia Gangale


Obbligo del preventivo di carattere informativo ed economico prima della stipula del contratto.

Il decreto legislativo 21/2014  nel recepire la direttiva europea n. 2011/83, ha stabilito l’obbligatorietà del preventivo scritto anche per i lavori di manutenzione su parti comuni,  ha modificato il regime delle clausole vessatorie dei contratti stipulati dal condominio, e determinato la nuova disciplina del diritto di recesso.

Queste ed altre le novità introdotte dal Dlgs 21/2014, che ha recepito la direttiva 2011/83/UE sui diritti dei consumatori rinnovando così  il titolo III del Codice del consumo (articoli da 45 a 67).

In particolare è stata superata la distinzione, ai fini dell’applicazione del relativo regime giuridico, tra contratti stipulati fuori i locali commerciali e/o professionali, quelli al loro interno e, ancora, quelli stipulati con mezzi di comunicazione a distanza (telefono, internet, fax).

Il professionista deve fornire le informazioni del professionista  al consumatore in modo chiaro e comprensibile e la nota “informativa” (preventivo) deve essere resa su supporto cartaceo o, se il consumatore è d’accordo, su supporto digitale.

Le nuove disposizioni si applicano a qualsiasi contratto concluso tra un professionista o un’impresa o altro consumatore e, quindi, col condominio (inclusi i contratti per la fornitura di acqua, gas, elettricità o teleriscaldamento.

Per cui,  al fine di giungere alla stipula contrattuale è necessario presentare all’amministratore un preventivo scritto contenente le informazioni obbligatorie indicate dalla legge. L’amministratore lo sottoporrà all’assemblea che deciderà secondo la sua competenza.

Per cui oltre agli obblighi di lealtà e collaborazione già esistenti si aggiungono quelli della trasparenza e completezza nella fase precontrattuale. Salvo pur sempre il diritto da esercitarsi entro 14 giorni dalla conclusione del contratto.

Viene anche superata la distinzione, ai fini dell’applicazione del relativo regime giuridico, tra contratti stipulati fuori i locali commerciali e/o professionali, quelli al loro interno e, ancora, quelli stipulati con mezzi di comunicazione a distanza (telefono, internet, fax).

Le nuove disposizioni si applicano a qualsiasi contratto concluso tra un professionista o un’impresa o altro consumatore e, quindi, col condominio (inclusi i contratti per la fornitura di acqua, gas, elettricità o teleriscaldamento, anche da parte di prestatori pubblici, nella misura in cui detti prodotti di base sono forniti su base contrattuale, con le eccezione, escluse dall’applicazione, specificamente indicate).

Ed invero secondo la Cassazione visto e considerato che «il condominio è un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti …. Ne consegue che, poiché i condomini vanno senz’altro considerati dei consumatori, essendo persone fisiche che agiscono, per scopi estranei all’attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta, anche al contratto concluso dall’amministratore del condominio con il professionista, in presenza degli altri elementi previsti dalla legge si applicano gli articolo 1469 bis e seguenti del Codice civile (Cassazione 24 luglio 2001 n. 10086).

Ciò premesso, prima di stipulare un contratto col condominio-consumatore, pertanto, è necessario presentare all’amministratore un preventivo informativo ed economico per iscritto contenente le informazioni obbligatorie indicate dalla legge. L’assemblea del condominio avrà il compito di valutarlo ed eventualmente approvarlo e/o modificarlo, instaurando così una vera e propria trattativa nella fase pre-negoziale al termine della quale le parti potranno stipulare un contratto regolare in perfetta aderenza alle nuove norme.

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