Avv. RodolfoCusano


Cassazione Sez. II Civ., sentenza n. 4127 del 02 marzo 2016 – Conferma del condominio parziario

Il condominio parziale, disciplinato dall’art. 1123 c.c., comma 3, ricorre nell’ipotesi in cui un bene sia in comune solo tra alcuni condomini, il che accade, per esempio, nel caso in cui solo alcuni condomini abbiano – la proprietà esclusiva dei posti auto ovvero nell’ipotesi in cui alcune tubazioni siano a servizio solo di alcuni immobili (Cass. n. 10483, depositata il 21 maggio 2015).
Il problema, ovviamente, si pone al momento di eseguire dei lavori su tali beni comuni solo ad alcuni tra i condomini e, quindi, al momento della deliberazione e della conseguente ripartizione delle spese.
Per ciò che riguarda la deliberazione vi è da dire che all’assemblea possono partecipare solo i condomini interessati e le relative maggioranze saranno formate prendendo in considerazione i loro millesimi di partecipazione al condominio parziale.
Con la logica conseguenza che in caso di diversa composizione, ad esempio delibera assunta in sede di assemblea generale invece che parziale, la stessa sarà da ritenersi del tutto nulla per incompetenza assoluta dell’assemblea.

Con la sentenza in rassegna la Suprema Corte ha avuto modo di esaminare la questione in ordine alla configurabilità della comunione o del condominio parziario in relazione ad un cancello che serviva un’area in proprietà comune solo ad alcuni condomini e l’ha risolta a favore di questo ultimo istituto.
Infatti, ancora una volta la Cassazione con la sentenza n. 4127 del 02.03.2016 ha confermato che deve ritenersi legittimamente configurabile la fattispecie del condominio parziale tutte le volte in cui un bene risulti, per obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell’edificio, parte oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene (Cass. 24 novembre 2010, n. 23851; Cass. 28 aprile 2004, n. 8136.
Per tale motivo, dovendo dare risposta al secondo quesito in ordine al corretto riparto delle spese, occorre ritenere che nel caso del condominio parziale trova applicazione l’art. 1123 c.c. 3 comma, che ripartisce le spese relative alla conservazione e godimento in proporzione dell’uso che ciascuno può farne o meglio, o meglio in relazione all’utilità’ che ciascun condomino trae dal bene comune (Cass. n. 6359/1996): così, per esempio, le spese per l’installazione delle porte tagliafuoco necessarie a garantire un sufficiente livello di sicurezza delle autorimesse, viene ripartita esclusivamente tra i proprietari dei box auto (Cass. n. 7077/1995; Cass. n. 5179/1992).


Fonte: Iussit.com