Redazione “Il condominio Nuovo”


Un condòmino che in assenza di una autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea provveda a proprie spese a far eseguire un intervento sulle parti comuni, può poi chiedere il rimborso al condominio?

L’art. 1134 C.C. per il condomino che ha fatto spese per le parti comuni, anche senza l’autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea, prevede il diritto al rimborso solo in presenza di una “spesa urgente”.

Per cui è necessario, in ogni caso, compulsare prima l’amministratore, ciò non sia possibile, per un qualsiasi motivo, il condomino potrà anticipare la spesa. L’urgenza va riferita alla impossibilità del differimento dell’intervento, in mancanza del quale si avrebbero danni o maggiori danni ai beni comuni. Il tutto va comunque riferito alla diligenza del buon padre di famiglia. Si suggerisce, qualora possibile, di documentare l’urgenza ad esempio con una perizia giurata del tecnico o almeno delle dichiarazioni scritte di testimoni, fotografie, ecc. Ciò al fine di  documentare l’urgenza che deve avere carattere oggettivo.

Risulta logico che in presenza di una ordinanza sindacale in cui si ordina ad es: il ripristino dello stato dei luoghi e l’eliminazione di ogni pericolo derivante dalla caduta dei frontini,  non vi è alcuna possibilità di ritenere la spesa non urgente.

A prescindere o meno dalla sussistenza dell’urgenza l’assemblea ha sempre il potere di ratificare i lavori straordinari eseguiti dal singolo condomino, in quanto l’assemblea può ritenere le opere non urgenti ma comunque necessarie, e questo impedisce la opposizione dei condomini dissenzienti, per i quali comunque la delibera è vincolante.

È da escludersi assolutamente però che il condomino che ha anticipato la spesa possa anche aver diritto ad un compenso per l’attività svolta.

Si tenga presente che, invece,  l’art. 1110 c.c., in tema di comunione, non fa alcuna distinzione fra spese urgenti e spese non urgenti.

Si può quindi ritenere che l’art. 1134 c.c. abbia voluto introdurre una normativa molto più rigida rispetto al 1110. Il principio vale anche per i cosiddetti piccoli condominii che sono cioè quei condomini per i quali non vi è l’obbligo della nomina dell’amministratore, e cioè i condominii con 2, 3 o 4 condomini.

Di fronte ad una spesa non urgente il condomino deve chiedere preventivamente l’autorizzazione all’amministratore, ove questo sia stato nominato, o all’assemblea, in mancanza dell’amministratore. Non ottenendo l’autorizzazione il condomino deve rifarsi al 4° comma dell’art. 1105 che recita testualmente: «Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza…ciascun partecipante può ricorrere all’autorità Giudiziaria. Questa provvede in Camera di Consiglio e può anche nominare un amministratore».

Resta naturalmente inteso che il condomino, cosiddetto diligente, non può rivolgersi immediatamente all’Autorità Giudiziaria, ma deve prima sollecitare l’amministratore, o in mancanza l’assemblea, affinché si provveda alle opere di manutenzione ordinaria o straordinaria. La richiesta all’assemblea è precedente obbligatorio per il ricorso all’Autorità Giudiziaria.

È di tutta evidenza che i, il condomino che ha anticipato le spese per lavori urgenti potrà chiederne la restituzione all’amministratore, quale rappresentante della collettività, per l’intero importo detratta la sua quota.


Tratto dalla rubrica “Focus” de Il Condominio Nuovo. Per leggere molti altri interessanti articoli collegati a: shop.ilcondominionuovo.it e abbonati alla rivista.