Dalla Redazione de “Il Condominio Nuovo”


La trasformazione da studio ad abitazione comporta l’obbligo della modifica delle tabelle millesimali?

Nel fabbricato condominiale un avvocato ha trasformato la sua abitazione in studio professionale. E’ tenuto alla modifica delle tabelle millesimali a sua cura e spese? L’assemblea può costringerlo a ciò?

Il vecchio testo dell’art. 69 Disp. Att. prevedeva che i valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:

– quando risulta che sono conseguenza di un errore;

– quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.

Per cui trattandosi di non rilevante modifica si riteneva che la semplice trasformazione da abitazione a studio non comportasse l’obbligo della modifica delle tabelle millesimali.

A seguito della riforma del condominio, il nuovo testo dell’articolo in esame specifica, ora, che:

1. i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale possono essere rettificati o modificati all’unanimità;

2. nei casi di seguito indicati, però, la revisione o la modifica dei millesimi può essere deliberata dall’assemblea, anche nell’interesse di un solo condòmino, con il voto favorevole del 50% + 1 degli intervenuti, in rappresentanza di almeno la metà del valore dell’edificio; ciò è possibile:

– quando risulta che sono conseguenza di un errore;

– quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici, di modificazione delle destinazioni d’uso o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di 1/5 il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condòmino (in tal caso, peraltro, il relativo costo è sopportato da chi ha dato luogo alla variazione);

Quindi a seguito della riforma il più generico riferimento alla notevole alterazione è stata sostituita con il superamento dell’incremento o diminuzione del valore proporzionale dell’appartamento per più di un quinto.

Per cui da oggi in poi occorrerà stabilire il valore dell’immobile e poi decidere in base ai prezzi in comune commercio se la modifica ha dato oppure no luogo ad un incremento di almeno il 20 per cento del prezzo dell’immobile. Ciò può accadere ad esempio nel caso in cui il fabbricato sia ubicato in un luogo molto centrale della città ed in una posizione favorevole alla nuova destinazione: in genere ai piani bassi. Diciamo che sul punto è meglio però dotarsi di una perizia tecnica di stima.

Non comporta modifiche della tabella millesimale, invece, il frazionamento di un’unità immobiliare in più unità. In tale evenienza, infatti, non si verifica alcuna delle condizioni previste dall’articolo 69 disp. att. c.c., perché la somma delle nuove quote risulta uguale a quella precedente, per cui si può procedere con una semplice operazione matematica al fine di aggiornare le tabelle millesimali alle mutate condizioni dell’edificio.


Articolo tratto dalla rubrica “Focus” de “Il Condominio Nuovo”. Per leggere molti altri interessanti articoli collegati a: shop.ilcondominionuovo.it e abbonati alla rivista.